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Aggiornamenti Istat locazione commerciale: quando spettano gli arretrati

17 Febbraio 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 17 Febbraio 2019



Sono il locatore di un contratto di affitto per un locale commerciale, stipulato l’1 giugno 1996, in cui si dichiarava che il canone era “da aggiornare annualmente secondo gli indici Istat”. Non sono mai stati richiesti aggiornamenti. Vorrei richiedere l’aggiornamento. Posso mandare una richiesta di adeguamento, a partire dalla data di ultimo rinnovo del contratto (cioè, 1 giugno 2018), pari al 100% della rivalutazione Istat, calcolata prendendo a riferimento giugno 1996, anno di stipula del contratto, in modo da sommare tutti gli adeguamenti ISTAT avvenuti in questi 22 anni?

In ipotesi di locazione commerciale, il diritto del locatore di richiedere gli arretrati a titolo di adeguamento Istat dei canoni è stato dibattuto in giurisprudenza. La risposta risolutiva è pervenuta con una sentenza della Cassazione (Cass. sent. n. 3014/2012) che ha interpretato in modo restrittivo le norme di legge vigenti in materia. Difatti, l’art. 32 della L. 392/1978, disciplinate l’aggiornamento del canone nelle locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, statuisce che “Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira. Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati”.

Ebbene, secondo la Cassazione, la clausola di un contratto di locazione con la quale le parti convengano l’aggiornamento automatico del canone su base annuale, senza necessità di richiesta espressa del locatore sarebbe affetta da nullità, perché il citato articolo 32 presuppone che gli aumenti Istat possano avvenire soltanto su specifica richiesta del locatore, da operarsi successivamente all’avvenuta variazione degli indici di riferimento (e non anche, genericamente, al momento stesso della stipula del contratto). La certezza dell’entità dell’obbligazione del conduttore risulterebbe infatti tutelata soltanto dalla previsione di tale specifica e necessaria richiesta, puntualmente riferita all’avvenuta variazione degli indici ISTAT.

In altri termini, secondo i giudici, il locatore può pretendere l’aggiornamento solo se lo ha espressamente richiesto di anno in anno. Sempre secondo un’altra pronuncia della Cassazione, la richiesta del locatore si configura come un onere, al cui adempimento è legato il suo diritto ad ottenere l’aggiornamento del canone. Tuttavia, la legge non prevede una forma particolare per tale richiesta. Ne consegue che la richiesta di aggiornamento non deve avere necessariamente forma scritta, ma si intende validamente formulata anche verbalmente, o per fatti concludenti (per esempio invio di una fattura comprensiva dell’adeguamento).

Venendo al caso specifico, se il lettore non ha mai chiesto, neppure verbalmente, l’aggiornamento del canone, non può oggi richiedere gli arretrati. In ogni caso, questi sarebbero comunque prescritti, essendo possibile recuperare (ma solo se la richiesta è stata effettuata annualmente) gli adeguamenti fino a 5 anni prima.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Maria Monteleone


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