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Locazione: la manutenzione dell’impianto idrico spetta al proprietario?

22 Febbraio 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 22 Febbraio 2019



Abito in una casa in campagna con contratto regolare 4 + 4 e l’alimentazione idrica dell’abitazione avviene con un’autoclave che preleva acqua da un pozzo. Pochi giorni fa si è bruciata la pompa e ho dovuto chiamare una ditta che ha rifatto l’avvolgimento della pompa e sostituito i cuscinetti al costo di € 341,60. Il proprietario non vuole riconoscere questa spesa straordinaria. La casa è servita solo da questa pompa non c’è allacciamento idrico alla rete comunale. Cosa posso fare?

In virtù del quesito posto, è opportuno esporre sinteticamente quanto segue:

Quando l’inquilino è responsabile?

Secondo norma ed anche alla luce della corrente attività interpretativa ed applicativa dei giudici, sul proprietario dell’appartamento locato, tecnicamente definito locatore, grava l’obbligo di mantenere l’immobile dato in affitto all’inquilino, in modo da consentirne l’uso idoneo dello stesso. In altri termini, al proprietario spetta il compito di eseguire tutte le riparazioni, anche in via preventiva,

necessarie a conservare l’appartamento, dato in locazione, nell’identico stato in cui si trovava al momento della conclusione del contratto.

In questo caso, si dice che al locatore spetta l’obbligo della manutenzione straordinaria dell’immobile.

Viceversa quando si tratta di eseguire opere di manutenzione ordinaria (ad esempio, la sostituzione del sifone, che perde, sotto al lavandino) è inevitabilmente l’inquilino a dover provvedere. Se disattende tale compito e da ciò ne derivano danni alla cosa in affitto oppure a terze persone (ad esempio, un’infiltrazione al piano inferiore) l’obbligo al risarcimento è inevitabilmente a carico dell’affittuario.

Approfondendo maggiormente l’argomento, la giurisprudenza attribuisce la responsabilità per i danni derivanti dall’uso di un immobile, in base al rapporto di custodia che sussista tra le parti di un appartamento e il cosiddetto “custode” delle stesse [1].

In altre parole, quando si tratta degli impianti dell’immobile affittato oppure d’intervenire sulle opere murarie dello stesso o su ciò che è presente all’interno delle medesime (ad esempio, le tubature), si ritiene che il potere/dovere di custodia sia a carico del proprietario e, conseguentemente, anche la responsabilità.

Viceversa, quando, c’è un rapporto diretto con le parti dell’appartamento e/o i suoi accessori (vedasi l’esempio del sifone sotto al lavandino), il potere/dovere di custodia spetta inevitabilmente all’inquilino e, questi sarà responsabile per non essere tempestivamente intervenuto con la riparazione.

Per le ragioni appena esposte, è quindi essenziale l’accertamento dell’origine del danno, per stabilire chi doveva intervenire e chi deve essere tenuto al risarcimento dei danni eventualmente verificatisi.

CASO CONCRETO

Trattandosi di un impianto, cioè dell’autoclave, la manutenzione straordinaria della medesima, in altri termini, la riparazione della stessa, non poteva che competere al proprietario/locatore dell’immobile (anche se al momento della consegna dell’immobile, l’impianto era perfettamente funzionante).

Sembrerebbe evidente, altresì, che si è trattato di un intervento urgente, ad un bene essenziale per l’uso della cosa locata e della quale circostanza presumo abbia  tempestivamente e debitamente informato il proprietario, nel rispetto di quanto affermato dalla legge in questi casi [2].

Detto ciò, se il titolare dell’immobile locato non vuole rispettare i propri doveri contrattuali (e cioè, in tal caso, l’onere delle spese di manutenzione straordinaria), al lettore non resta che la via dell’azione legale.

Non è possibile, infatti, compensare quanto dovutole a titolo di rimborso, con il canone di locazione: è la Cassazione a precisare questa conclusione [3].

Ovviamente, l’azione legale potrà essere preceduta da una richiesta formale inviata al proprietario per mezzo di un suo avvocato di fiducia (se lo desidera sono a sua disposizione), allo scopo di ottenere il predetto indennizzo e di verificare se di fronte ad una diffida formale, il predetto locatore assumerà un atteggiamento diverso, ma non è possibile garantire che la descritta iniziativa stragiudiziale, sarà sufficiente ad ottenere il giusto rimborso delle spese affrontate dal lettore.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Marco Borriello

note

[1] Cass. Civ. sent. n. 21788/2015.

[2] Art. 1577 cod. civ.


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