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Usufrutto: valore catastale e modalità di calcolo

23 Febbraio 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 23 Febbraio 2019



Un marito di 79 anni e la moglie di 75 anni acquistano un appartamento al costo di euro 290.000 con r.c. 1600 e contestualmente concedono l’usufrutto ad un figlio 45enne per  20 anni. L’usufrutto è stato concesso per evitare il pagamento dell’Imu; l’acquisto è stato effettuato con l’intento di avere un familiare vicino per un’eventuale assistenza. Avendo un altro figlio e volendo fare testamento olografo, quale valore bisogna attribuire all’usufrutto? Se uno o entrambi i genitori muoiono prima dei 20 anni cosa accade? Per calcolare il valore si utilizza r.c.o valore reale al decesso? Quali sono le modalità di calcolo?

Nella maggior parte dei casi di costituzione di usufrutto a titolo oneroso oppure gratuito per un tempo determinato (come è nel caso specifico), il valore del diritto di usufrutto si calcola nel seguente modo:

– si determina innanzitutto il valore della piena proprietà che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente applicato alla categoria catastale a cui appartiene l’immobile in questione (ad esempio per le categorie catastali A –B –C, escluse A 10 e C 1, il coefficiente è 115,5 se prima casa, 126 negli altri casi);

– calcolato il valore catastale della piena proprietà, si potrà poi ottenere il valore dell’usufrutto (e della nuda proprietà) sulla base delle percentuali fissate in apposite tabelle che tengono conto del saggio di interesse legale vigente al momento della costituzione dell’usufrutto (0,3% annuo nel 2018) e della durata dell’usufrutto.

Nel caso specifico, in cui il figlio del lettore ha acquistato per venti anni il diritto di usufrutto di un immobile (ammettiamo che abbia categoria catastale A/2 e che l’acquisto sia avvenuto con i benefici prima casa), il calcolo sarà il seguente:

– rendita catastale 1.600 x 115,50 = 184.800 (se l’appartamento non fosse stato acquistato con i benefici prima casa la rendita catastale di 1.600 andrebbe invece moltiplicata per 126);

– 184.800 (che è il valore della piena proprietà di un appartamento A/2 acquistato con i benefici prima casa con rendita di 1.600) si suddivide quindi, dati i venti anni di durata e dato un tasso di interesse legale dello 0,3% vigente nel 2018, in valore dell’usufrutto pari ad euro 10.755,36 (cioè pari al 5,82% del valore della piena proprietà) ed in valore della nuda proprietà pari ad euro 174.044,64 (cioè pari al 94,18% del valore della piena proprietà).

Infine, se uno o entrambi i nudi proprietari venissero a mancare prima dello scadere dei venti anni di durata dell’usufrutto, l’usufrutto resterebbe comunque intatto fino alla sua scadenza naturale, mentre cadrebbe in successione solo la quota di nuda proprietà del o dei nudi proprietari venuti nel frattempo a mancare (quota di nuda proprietà che verrebbe ereditata dagli eredi legittimi in assenza di testamento oppure, fatta salva la quota di legittima, in favore degli eredi testamentari).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte


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