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Ritardo nei canoni di locazione: che succede?

6 Febbraio 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 6 Febbraio 2019



Locazione: cosa succede se il conduttore è inadempiente? Dopo quanto tempo è possibile chiedere lo sfratto? L’inquilino può mettersi in regola?

Con il contratto di locazione è possibile dare in godimento un proprio bene ad un’altra persona, dietro corrispettivo del pagamento di un prezzo. Classico contratto di locazione è quello con cui si permette ad un soggetto di vivere nella propria abitazione a fronte del pagamento di un canone mensile. Si tratta di quello che, con linguaggio poco giuridico, viene denominato “affitto”. La legge impone alle parti che vogliano addivenire ad una locazione di stipulare un contratto per iscritto e di registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate: solo rispettando queste disposizioni il contratto sarà pienamente efficace. Con la locazione, una parte (il locatore) si impegna a mettere a completa disposizione il proprio immobile, garantendone il pacifico godimento e accollandosi la manutenzione straordinaria dello stesso; l’altra (il conduttore o locatario), invece, si obbliga essenzialmente a corrispondere il canone pattuito nel contratto. Cosa accade se il conduttore è indietro con il pagamento? Può capitare, infatti, che la scadenza periodica non venga rispettata e che il locatore sia costretto ad attendere un po’. In questo caso, è possibile per quest’ultimo procedere immediatamente allo sfratto? Quali sono i diritti del proprietario dell’immobile nel caso di ritardo nei canoni di locazione? E, al contrario, quali sono quelli del conduttore moroso? Quando si può procedere alla risoluzione del contratto e allo sfratto? Con il presente articolo vorrei parlarti proprio di questi aspetti; pertanto, se ritieni che tali argomenti possano interessarti, ad esempio perché ti trovi anche tu in una delle situazioni ipotizzate, allora prosegui nella lettura: vedremo che succede in caso di ritardo nei canoni di locazione.

Ritardo pagamento canoni locazione: quali conseguenze?

Il ritardo nel pagamento dei canoni di locazione può comportare conseguenze molto gravi in capo al conduttore inadempiente: il locatore, infatti, potrebbe procedere con lo sfratto, procedura che, com’è noto, è molto più breve rispetto all’ordinario processo civile e che, pertanto, potrebbe sorprendere l’inquilino come un fulmine a ciel sereno.

Per comprendere che succede in caso di ritardo nei canoni di locazione bisogna, però, distinguere a seconda che il contratto di locazione sia stato stipulato per uso abitativo oppure commerciale, cioè a seconda che l’immobile sia stato concesso in godimento al fine di abitarvi oppure di esercitare un’attività. Vediamo quali sono le differenze.

Ritardo pagamento canoni: locazione ad uso abitativo

Che succede in caso di ritardo nei canoni di locazione quando il contratto abbia ad oggetto un immobile ad uso abitativo? Ebbene, la legge dice che il conduttore ha tempo fino a venti giorni per poter adempiere al proprio obbligo, decorsi i quali il locatore è già autorizzato a procedere con lo sfratto [1]. In altre parole, il termine di tolleranza che la legge concede al conduttore moroso è di venti giorni, scaduti in quali (e quindi, a partire dal ventunesimo giorno di ritardo) il locatore potrà adire il tribunale per ottenere lo sfratto.

Pagamento dei canoni in ritardo: è possibile?

Abbiamo detto che il ritardo nei canoni di locazione, se supera i venti giorni, giustifica lo sfratto. Ciononostante, la legge tende una mano all’inquilino moroso, dandogli la possibilità di adempiere anche successivamente al termine predetto nonostante il proprietario gli abbia notificato l’intimazione di sfratto. Ed infatti, il conduttore ha diritto di rimanere in casa e, quindi, di paralizzare lo sfratto del proprietario, se si offre di pagargli i canoni arretrati, oltre agli interessi e a tutte le spese legali sostenute. Tale offerta può pervenire al locatore al massimo entro la prima udienza, ove al conduttore, su richiesta, è addirittura concedibile un ulteriore termine di grazia di novanta giorni: ciò significa che il conduttore moroso può evitare lo sfratto e ottenere il diritto di continuare ad abitare nell’immobile locato se si offre di pagare interamente il suo debito, compreso di interessi, spese legali e processuali. Alla prima udienza di comparizione, se lo richiede, il giudice è tenuto a concedergli novanta giorni per mettersi in regola.

Ritardo pagamento canoni: locazione ad uso commerciale

Il ritardo nei canoni di locazione nel caso di immobile adibito ad uso commerciale segue le ordinarie regole stabilite dal codice civile: se l’inadempimento non è di scarsa importanza, allora il locatore sarò legittimato a chiedere la risoluzione del contratto, oltre che il risarcimento del danno. In pratica, mentre nella locazione ad uso abitativo il legislatore tutela l’inquilino con una normativa ad hoc, assegnandogli venti giorni di tempo dalla scadenza prevista per adempiere senza incorrere in conseguenze legali, oppure addirittura novanta giorni dopo la prima udienza di comparizione in tribunale (nel caso di concessione del termine di grazia) per potersi mettere in regola, nell’ipotesi di locazione ad uso commerciale si seguono le normali regole stabilite dal codice civile per ogni tipo di inadempimento contrattuale.

Il ritardo nei canoni di locazione ad uso commerciale dovrà pertanto essere valutato alla stregua di un normalissimo ritardo contrattuale, la cui rilevanza sarà rimessa al prudente apprezzamento del giudice, il quale dovrà tener conto dell’effettiva importanza dell’inadempimento e dell’eventuale pregiudizio patito dalla controparte. È chiaro che un ritardo nei canoni di locazione di pochi giorni difficilmente giustificherà uno sfratto, a meno che questa condotta non sia costantemente ripetuta nel tempo.

note

[1] Art. 5, legge n. 392/1978.

Autore immagine: Pixabay.com


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4 Commenti

  1. Salve, devo affittare il mio appartamento e vorrei sapere se avete un facsimile di contratto. Per le spese di straordinaria amministrazione devo provvedere io, ma per i piccoli lavoretti sono responsabili le persone a cui affitto casa giusto? Grazie

    1. Tutti i tipi di contratti di locazione devono necessariamente contenere determinati elementi tipici o essenziali che sono: la data di stipula, l’indicazione dettagliata delle generalità delle parti, l’identificazione del bene, il prezzo del canone di locazione e, infine, la durata della locazione. Puoi trovare il facsimile in questo articolo: Modulo contratto di locazione ad uso abitativo https://www.laleggepertutti.it/263303_modulo-contratto-di-locazione-ad-uso-abitativo#Il_modulo_del_contratto_di_locazione_ad_uso_abitativo
      Per quanto attiene ai diversi tipi di contratto di locazione ad uso abitativo che possono essere sottoscritti tra le parti si consiglia la lettura dell’articolo “La locazione ad uso abitativo” https://www.laleggepertutti.it/116065_la-locazione-ad-uso-abitativo

  2. Posso ridurre il canone di locazione a causa di infiltrazioni? C’è tanta umidità nell’appartamento che ho affittato.

    1. Il padrone di casa ha l’obbligo di tenere l’appartamento in buono stato di manutenzione, in modo che sia utilizzabile dall’affittuario e realizzi in pieno la propria funzione abitativa. Dall’altro lato l’inquilino non può rivendicare migliorie se i difetti strutturali dell’appartamento gli erano già noti al momento della conclusione del contratto e, ciò nonostante, egli ha accettato la locazione dell’immobile. Tra i doveri del locatore c’è quindi la manutenzione straordinaria e quella ordinaria. Sono le piccole spese, quelle conseguenti dalla normale usura per l’uso quotidiano, spettano all’inquilino. Se l’appartamento dovesse divenire invivibile l’inquilino ha diritto a interrompere il pagamento del canone di affitto. Ma solo se le condizioni sono così precarie da escludere l’abitabilità (il che avviene di norma quando questi è costretto a lasciare l’immobile per andare altrove). Quando invece si tratta di semplici pregiudizi, che non escludono però il completo utilizzo dell’unità abitativa, allora è vietato sospendere il versamento dell’affitto. Solo un giudice avrebbe il potere di quantificare il pregiudizio subito dall’affittuario ed eventualmente compensare il risarcimento del danno cui questi ha diritto con i canoni di locazione da versare.

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