I modi di acquisto della proprietà

Dall’occupazione all’usucapione, dall’accessione ai contratti: tutti i modi per diventare proprietari di un bene.

Insieme alla tua famiglia abiti da tanto tempo in una casa che un tempo era di proprietà dei tuoi nonni. Gli altri tuoi parenti, che potrebbero vantare diritti sull’appartamento, se ne disinteressano da diversi anni, perché vivono e lavorano all’estero. Tu ti comporti come se fossi il proprietario: paghi le tasse, le quote condominiali e sostieni tutti gli oneri legati alla casa; hai apportato modifiche e migliorie; provvedi regolarmente a tutte le necessarie opere di manutenzione straordinaria. Visto che i tuoi parenti non hanno alcun interesse sull”immobile, pensi che sarebbe giusto che tu ne risultassi proprietario anche formalmente. Ti chiedi quindi quali sono i modi di acquisto della proprietà. In questo articolo te li spiegherò tutti dettagliatamente.

I modi di acquisto della proprietà

Quando si parla di modi di acquisto della proprietà, si pensa di solito a un contratto, come la vendita o la donazione, oppure alla situazione dell’erede, che diventa proprietario di qualcosa che apparteneva a un familiare defunto. In realtà, tanti sono i modi per diventare proprietari di un bene, mobile o immobile.

Una prima distinzione che bisogna fare è quella tra acquisto della proprietà a titolo originario e a titolo derivativo. Precisamente:

• l’acquisto è a titolo originario quando qualcuno diventa proprietario di un bene senza che tale diritto gli venga trasmesso dal precedente titolare;
• l’acquisto è a titolo derivativo quando, al contrario, il diritto viene trasmesso da un soggetto all’altro.

La distinzione è molto importante, perché nell’acquisto a titolo derivativo il precedente proprietario trasferisce il proprio diritto a un altro soggetto, così come tale diritto è: pertanto, se la proprietà incontra dei limiti dati dalla presenza, sullo stesso bene, di diritti facenti capo a soggetti diversi, il nuovo proprietario dovrà riconoscerli e subirne l’esercizio. Sì pensi al caso di un terreno sul quale grava una servitù di passaggio a favore di un vicino: il nuovo proprietario acquisterà il suo diritto con il limite derivante dalla servitù e non potrà impedire al vicino di esercitarla. Un altro caso è quello di un appartamento concesso in locazione: se esso viene trasferito a un nuovo proprietario, quest’ultimo subentrerà nel contratto di locazione e dovrà rispettarlo.

Le cose vanno diversamente in caso di acquisto della proprietà a titolo originario. In questa ipotesi si diventa proprietari del bene senza avere acquisito il diritto da nessuno e pertanto in maniera piena, senza nessun limite.

Inoltre, poiché nessuno può trasferire ad altri un diritto di cui non è titolare, nell’acquisto a titolo derivativo può succedere che chi si dice proprietario in realtà non lo sia e che quindi l’acquirente, dopo un tempo più o meno lungo, scopra di non avere in realtà acquistato nessun diritto sul bene. Ciò non può avvenire in caso di acquisto a titolo originario, in cui si diventa proprietari a prescindere dalla titolarità del diritto da parte di altri.

Vediamo i vari casi rientranti nell’una e nell’altra categoria.

Acquisto a titolo originario: l’occupazione

L’ occupazione [1] si verifica quando qualcuno si appropria di una cosa mobile, che non appartiene a nessuno, con l’intento di divenirne proprietario. Possono essere oggetto di occupazione soltanto i beni mobili: infatti, i beni immobili che non appartengono a nessuno sono di proprietà dello Stato o delle regioni a statuto speciale.

Un bene mobile, di solito, è di nessuno quando è stato abbandonato dal proprietario, che se ne libera con l’intenzione di rinunciare al suo diritto. Un esempio è quello di una rivista lasciata su una panchina. Non appartengono a nessuno neanche i pesci che popolano il mare o i corsi d’acqua: pertanto il pescatore ne diventa proprietario a titolo originario.

Un discorso a parte va fatto per gli animali selvatici, che costituiscono patrimonio indisponibile dello Stato [2], e di cui tuttavia si può acquistare la proprietà a titolo originario nei periodi e nei limiti in cui la caccia è consentita.

Sempre a proposito di animali, un caso particolare riguarda quelli domestici o addomesticati che fuggono o vengono smarriti: se il proprietario non li reclama entro 20 giorni dalla data in cui ha avuto conoscenza del luogo in cui si trovano, essi diventano, sempre in virtù del principio dell’occupazione, di chi li ha trovati. Quanto agli animali che, per natura, sono migratori, se essi si allontanano spontaneamente dal fondo in cui si trovano e si trasferiscono in un altro fondo, diventano del proprietario di quest’ultimo.

Anche le specie vegetali possono essere acquisite per occupazione: si pensi al caso della raccolta di legna, funghi e verdure selvatiche sul fondo altrui, con il consenso, espresso o tacito, del proprietario. In questo caso chi li raccoglie li acquisisce a titolo originario per occupazione. Non è consentito però raccogliere le specie vegetali protette, perché non possono formare oggetto di diritti.

Acquisto a titolo originario: l’invenzione

L’invenzione [3] consiste nel ritrovamento di una cosa smarrita, ossia un bene mobile, avente un valore economico, che sia stato perduto da qualcuno, che ignora il luogo in cui esso si trova (se non si trattasse di smarrimento, ma di abbandono, rientreremmo nel caso precedente, quello dell’occupazione).

La legge prevede che chi trovi una cosa smarrita deve consegnarla al proprietario, o, se non sa chi sia, al sindaco del comune in cui è avvenuto il ritrovamento. Questi ne dà notizia mediante pubblicazione sull’albo pretorio del Comune e provvede alla custodia del bene. Se il proprietario rivendica la cosa, essa gli viene restituita e al ritrovatore spetta una ricompensa pari a un decimo del valore della stessa. Se, invece, trascorso un anno nessuno reclama la cosa, il ritrovatore ne diviene proprietario per invenzione. Se una persona avvista la cosa smarrita e un’altra la raccoglie, nel conflitto tra le due prevale l’avvistatore.

Un caso particolare è quello del ritrovamento di un tesoro, cioè di una cosa mobile di pregio che si trovi nascosta o sotterrata. Se nessuno può provare di esserne il proprietario, il tesoro spetta al titolare del fondo in cui esso è nascosto. Se esso viene scoperto, per caso, da una persona diversa dal proprietario del fondo, spetta per metà a quest’ultimo e per metà al ritrovatore.

Non si deve però trattare di una cosa di interesse storico, artistico, archeologico, paleontologico: in questo caso, si applicano leggi speciali. Si tratta, infatti, di beni che interessano la collettività, e come tali appartengono allo Stato o ad altri enti pubblici.

Acquisto a titolo originario: l’accessione

In base al principio dell’accessione [4], il proprietario di un bene, considerato come principale, acquisisce la proprietà di altri beni, considerati come accessori rispetto ad esso. L’accessione può essere di due tipi: verticale oppure  orizzontale. Vediamoli distintamente.

L’accessione verticale consiste nell’acquisizione della proprietà di una cosa mobile da parte del proprietario di una cosa immobile, considerata principale rispetto alla prima. Se un bene mobile, infatti, viene unito materialmente a un bene immobile, diviene automaticamente di proprietà del titolare di quest’ultimo. Vi sono diverse ipotesi da considerare:

• opere realizzate da un terzo su proprietà altrui con materiali propri. Se qualcuno, utilizzando materiali edilizi propri, realizza una costruzione su un fondo altrui,  il proprietario del terreno diviene proprietario anche della costruzione, pagando, a sua scelta, una somma corrispondente al costo dell’opera o al maggior valore conseguito dal terreno. Lo stesso principio si applica in caso di colture impiantate su suolo altrui. Però, se il terzo ha realizzato l’opera in malafede oppure se il proprietario del terreno non era a conoscenza dell’attività di costruzione, egli potrà pretendere la demolizione dell’opera realizzata, entro sei mesi dalla data in cui ne ha avuto notizia;
• accessione invertita. Può accadere che il proprietario di un terreno, nel realizzare una costruzione su di esso, sconfini nel terreno del vicino, con una parte della propria costruzione. Il proprietario del fondo vicino può fare opposizione entro tre mesi dall’inizio dell’attività costruttiva. In mancanza di opposizione,  su richiesta di chi ha realizzato l’opera il giudice può attribuirgli la proprietà della porzione del terreno indebitamente occupata, obbligandolo a pagare una somma pari al doppio del suo valore. Occorre, però, dimostrare che lo sconfinamento sul suolo altrui sia avvenuta in buona fede;
• opere realizzate dal proprietario del suolo con materiali altrui. Se una persona realizza una costruzione sul proprio fondo, utilizzando materiali edilizi appartenenti ad altri, il proprietario dei materiali, a sua scelta, può chiedere che vengano separati dal fondo, oppure  che gliene venga pagato il valore. Non può, però, chiedere la separazione se questa comporta grave pregiudizio per l’opera;
• opere eseguite da un terzo su un fondo con materiali altrui. E’ il caso del costruttore che viene incaricato dal proprietario di un terreno di eseguire un’opera su di esso, ma, nel farlo, utilizzi materiali da costruzione appartenenti ad altri. Il proprietario dei materiali può chiederne la restituzione; ma se questo comporta grave pregiudizio per l’opera realizzata o per il fondo, il proprietario di quest’ultimo e il terzo che ha realizzato la costruzione sono obbligati in solido a corrispondere il valore dei materiali al proprietario di essi.

L’accessione orizzontale prevede due ipotesi:

• l’alluvione. Questa si verifica per effetto dell’azione dei corsi d’acqua, che in maniera impercettibile, trasportano terreno a valle. Ciò comporta, nel tempo, delle variazioni delle entità dei terreni che vengono ampliati dai detriti. Il proprietario del fondo a valle, di conseguenza, per accessione acquista la proprietà della maggiore estensione di terreno che si è venuta a creare;
• l’avulsione. Si tratta di un’ipotesi simile alla precedente, ma in questo caso il corso d’acqua porta con sé una parte considerevole e riconoscibile di terreno, che si aggiunge a un terreno posto a valle. Esso, per effetto di ciò, diventa più esteso, e il suo proprietario acquisisce la proprietà della porzione di suolo che vi si è aggiunta, ma deve corrispondere un’indennità al proprietario del terreno dal quale il suolo si è distaccato.

Acquisto a titolo originario: specificazione

La specificazione [5] consiste nella realizzazione di una cosa nuova utilizzando materia non propria. L’esempio tipico è quello dello scultore che crea un’opera utilizzando un blocco di marmo appartenente ad altri. In questo caso, chi realizza l’opera ne diviene anche proprietario.

L’acquisto della proprietà avviene a prescindere dalla buona fede di chi ha creato l’opera. Persino se la materia prima è stata rubata, il ladro diviene proprietario dell’opera che realizza, salvo subire una punizione per il reato di furto. Tuttavia, se il valore della materia utilizzata supera notevolmente il valore della manodopera, la proprietà dell’opera viene acquisita dal proprietario della materia, che dovrà soltanto corrispondere il prezzo della manodopera.

Acquisto a titolo originario: unione o commistione

Questo caso si verifica [6] quando più cose mobili, di proprietà di soggetti diversi, sì mescolano tra loro, in modo tale da dar vita a una nuova cosa, in cui le materie prime non sono più distinguibili e non sono facilmente separabili. In questa ipotesi, i proprietari delle singole cose diventano comproprietari del bene che è il risultato della commistione, in proporzione al valore di ciascuna cosa originariamente di loro proprietà.

Un esempio è quello dei produttori di latte che conferiscono a un consorzio la loro produzione. Il latte viene raccolto dall’autocisterna, viene mescolato e non è più possibile distinguere quello dei singoli produttori, i quali divengono comproprietari, in proporzione, del liquido contenuto nella cisterna.

Acquisto a titolo originario: usucapione

L’usucapione [7] deriva dall’esercizio del possesso su un bene, compiendo delle attività tipiche del proprietario, in modo pacifico, non violento e ininterrotto per un periodo di tempo di almeno vent’anni. Perché la proprietà venga acquisita dal possessore è irrilevante che il possesso sia o meno di buona fede.

E’ necessario che esso non sia stato acquisito in modo violento o clandestino: in questo caso, il tempo necessario per acquistare la proprietà incomincia a decorrere soltanto da quando la violenza o la clandestinità sono cessate. Affinché si verifichi l’usucapione, è necessario che il possessore eserciti il suo potere sulla cosa senza riconoscere l’altrui diritto di proprietà.

Ad esempio, l’affittuario di una casa non potrà mai pretendere di usucapirla, perché la utilizza riconoscendo come proprietario un altro soggetto, al quale paga un canone. In questo caso, l’utilizzo della cosa da parte dell’affittuario è qualificabile come una semplice detenzione, che non può dar luogo ad usucapione. Inoltre, è necessario che non vi siano attività del proprietario, finalizzate ad opporsi al possesso della cosa da parte di altri.

Acquisto a titolo originario: possesso vale titolo

Se un soggetto acquista un bene mobile da chi non ne è proprietario, ne acquisisce la proprietà, a condizione di essere in buona fede nel momento in cui il bene gli viene consegnato, e che vi sia un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà [8].

Ad esempio, se una persona acquista da un negoziante un oggetto, ignorando che questo è stato rubato, ne diviene proprietario. Infatti, sussistono sia la buona fede (l’acquirente non può immaginare che un negoziante venda merce trafugata)  sia un titolo astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà, vale a dire la vendita.

I modi di acquisto a titolo derivativo

Come abbiamo visto, l’acquisto della proprietà a titolo derivativo avviene quando il diritto viene trasmesso ad altri dal precedente titolare. Chi trasferisce il diritto prende il nome di dante causa, mentre chi lo acquista viene denominato avente causa. Vediamo le varie ipotesi in cui questo può avvenire.

Acquisto a titolo derivativo: i contratti

Il trasferimento della proprietà avviene, con elevata frequenza, facendo uso di contratti. Di gran lunga più utilizzato, perché ad esso ricorriamo tutti quotidianamente, è quello di compravendita [9]. Ogni giorno succede a tutti di recarsi al supermercato per fare la spesa: in questo caso si pone in essere un contratto di compravendita, in forza del quale si acquista la proprietà dei beni acquistati dando in cambio un prezzo al titolare del supermercato. La stessa cosa avviene per l’acquisto del giornale in edicola, per comprare un vestito, o anche soltanto una caramella.

Un altro contratto utilizzato ai fini del trasferimento della proprietà la donazione [10]. Essa può avvenire in maniera semplice, senza particolari formalità, quando ha per oggetto beni di modico valore. Se, invece, la donazione ha per oggetto beni economicamente rilevanti (non necessariamente immobili) è necessario recarsi dal notaio e stipulare un atto pubblico alla presenza di due testimoni. Ciò è richiesto dalla legge perché, visto che la donazione comporta per il donante un impoverimento, quando esso è consistente è necessario che egli ne abbia piena consapevolezza e compia questo atto dopo averlo attentamente ponderato.

Acquisto a titolo derivativo: successioni

La successione a causa di morte [11] comporta il trasferimento della proprietà dei beni del defunto ai suoi eredi, che acquisiscono ognuno una quota del suo patrimonio. Se il defunto, quando era in vita, aveva fatto testamento, si rispetterà la sua volontà; in mancanza di disposizioni testamentarie, la successione avverrà secondo le prescrizioni di legge.

Acquisto a titolo derivativo: trasferimenti coattivi

Può succedere, per varie ragioni, che un ente pubblico o un privato acquistino in maniera coattiva (quindi contro la volontà del proprietario) la proprietà di un bene appartenente ad altri, in virtù di particolari disposizioni di legge.

Possono verificarsi, principalmente, tre casi:

• l’espropriazione per pubblica utilità. In questo caso lo Stato, oppure un altro ente pubblico, dovendo costruire un’opera, acquisisce forzatamente la proprietà dei fondi sui quali essa dovrà sorgere, corrispondendo un’indennità ai proprietari;
• la confisca. In alcuni casi, previsti dalla legge, lo Stato può privare un soggetto della proprietà di uno o più beni, quando essi sono stati utilizzati per commettere un reato, oppure appartengono a chi lo ha commesso. Un esempio è dato dai beni confiscati alla mafia;
• l’espropriazione forzata. Quando un debitore non paga i suoi creditori, questi ultimi possono avviare una procedura finalizzata a privarlo, in tutto o in parte, dei suoi beni, perché vengano forzatamente venduti ed essi possano soddisfarsi sul ricavato della vendita.

Come vedi, i modi di acquisto della proprietà sono molti. Ora li conosci, e saprai come regolarti se, in varie circostanze della tua vita, ti troverai nelle condizioni di poter acquisire questo diritto.