Diritto di sopraelevazione: cos’è e come funziona

Vediamo cos’è e come funziona il diritto di sopraelevazione, a chi spetta e quali sono i limiti e gli obblighi di chi lo esercita

Il diritto di sopraelevazione consente a chi ne è titolare – che di norma è il proprietario dell’ultimo piano di un immobile – di costruire un nuovo piano o qualsiasi altra struttura, come ad esempio una veranda, una gabbiola come ripostiglio, una lavanderia, ecc., aumentando, così, l’altezza dello stabile. Restano fermi, tuttavia, una serie di obblighi e di limiti per chi intenda esercitare il cosiddetto diritto di sopraelevazione. Ma procediamo con ordine. Vediamo, dunque, come funziona il diritto di sopraelevazione, a chi spetta questo diritto e quali sono i limiti e gli obblighi di chi lo esercita.

Diritto di sopraelevazione: cos’è?

Il diritto di sopraelevazione è espressamente previsto dal Codice Civile [1] che consente al proprietario dell’ultimo piano o di un terrazzo  di un palazzo condominiale di realizzarvi sopra ulteriori costruzioni senza dover prima chiedere l’autorizzazione agli altri condomini. Per sopraelevazione si intende qualsiasi intervento edificatorio che comporti lo spostamento verso l’alto della copertura del fabbricato preesistente e dunque la realizzazione di nuove opere e costruzioni che superino l’originaria altezza dell’edificio condominiale.

Diritto di sopraelevazione: chi spetta?

Il diritto di sopraelevare spetta al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio o al proprietario esclusivo del lastrico solare, più comunemente detto terrazzo. Sul punto si precisa che l’esistenza di un terrazzo o di un lastrico solare di proprietà condominiale consente comunque al proprietario dell’ultimo piano di sopraelevare, con l’obbligo però di ricostruire il lastrico o la terrazza al di sopra della sopraelevazione, al fine di permetterne l’uso secondo l’originaria destinazione da parte degli altri condomini. Qualora, invece, l’ultimo piano appartenga a proprietari diversi, il diritto di sopraelevazione potrà essere esercitato disgiuntamente da ciascuno di essi in corrispondenza della propria proporzione di piano.

Diritto di sopraelevazione: serve il consenso altrui?

È ormai pacifico che il titolare del diritto di sopraelevazione non sia tenuto a richiedere il consenso preventivo dei condomini o a comunicare preventivamente il suo proposito di sopraelevare. Il diritto di sopraelevazione, tuttavia, non può essere esercitato arbitrariamente, ma soggiace ad una serie di limiti e di obblighi. Vediamo, nel dettaglio, quali sono. 

Diritto di sopraelevazione: quali limiti?

Innanzitutto, il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio o del terrazzo può esercitare il diritto di sopraelevazione, salvo che ciò non sia vietato dall’atto di acquisto del proprio immobile o dal regolamento condominiale. Il diritto di sopraelevazione, inoltre, non potrà essere esercitato quando le condizioni statiche dell’edificio non lo consentono. I condomini, poi, potranno sempre opporsi alla sopraelevazione qualora essa possa danneggiare l’aspetto architettonico dell’edificio, nonché nel caso in cui da essa derivi una notevole diminuzione dell’aria o della luce agli altri piani. In sintesi, dunque, e sempre che l’atto di acquisto del proprio immobile o il regolamento condominiale non lo vietino, il diritto di sopraelevazione soggiace a tre diversi limiti:

• Limite delle condizioni statiche dell’edificio: in tal caso si è in presenza di un divieto assoluto. Per fare un esempio, la violazione delle prescrizioni imposte dalla normativa antisismica implica una presunzione di pericolosità della sopraelevazione, che pertanto sarà assolutamente vietata. A detto limite assoluto è possibile ovviare solo se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all’esecuzione delle opere di rafforzamento e consolidamento necessarie a rendere idoneo l’edificio a sopportare il peso della nuova costruzione.
• Limite derivante dal turbamento delle linee architettoniche dell’edificio.
• Limite derivante dalla diminuzione di aria e luce ai danni degli altri piani del condominio.

In tali ultimi due casi, non vige un divieto assoluto di sopraelevazione, ma è data facoltà agli altri condomini di opporsi ad essa. Detta facoltà può essere esercitata anche dopo la realizzazione dell’opera, con diritto di domandare il ripristino dello stato dei luoghi ed il risarcimento dei danni.

L’indennità di sopraelevazione

Fermo restando che, in ogni caso, prima della sopraelevazione bisogna essere in regola con le concessioni comunali e i permessi di costruire, non bisogna comunque dimenticare che chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova opera, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare e detratto l’importo della quota a lui spettante. L’indennità di sopraelevazione è dovuta come conseguenza della realizzazione del nuovo piano, in ogni ipotesi di costruzione oltre l’ultimo piano ed indipendentemente dall’entità dell’innalzamento stesso, nonché in ogni caso in cui vi sia un aumento della superficie e della volumetria.