Il diritto di prelazione

In questo articolo vedremo cosa si intende quando si parla di prelazione e quali sono i casi che la legge prevede in merito. 

Da molti anni gestisci un negozio. Il locale nel quale eserciti la tua attività è stato preso  in affitto da te e da tua moglie. Gli affari vanno bene e pensi di espandere la quantità e la tipologia di merce offerta in vendita. Qualche giorno fa, però, è successo un fatto che ha destato la tua preoccupazione. Il proprietario dell’immobile è venuto a visitarlo insieme a un agente immobiliare con il quale ha parlato dei pregi derivanti dalla posizione e dalle condizioni del magazzino e del prezzo di vendita che richiederebbe. Ti sei molto dispiaciuto, perché hai sempre provveduto puntualmente al pagamento dell’affitto, ma soprattutto sei in ansia, perché temi che con un nuovo proprietario possano crearsi le condizioni perché tu debba trasferirti da un’altra parte. Un vicino ti ha detto che il proprietario dell’immobile versa in cattive condizioni economiche e quindi ha necessità di vendere; ti  ha suggerito però di avvalerti della prelazione. Tu non sai di cosa si tratta, e vorresti saperne di più sul diritto di prelazione. In questo articolo te ne darò una semplice e al contempo esauriente spiegazione.

Cos’è la prelazione?

Il termine prelazione altro non significa che preferenza. Il diritto di prelazione pertanto è quello di chi, per legge  o per contratto, è titolare di una posizione di preferenza rispetto ad altri a parità di condizioni, rispetto ad una particolare situazione giuridica. Il soggetto a favore del quale è stabilita o pattuita la prelazione viene detto prelazionario.

La prelazione può essere di due tipi:

• volontaria, quando, in forza di un accordo, un soggetto si impegna con un’altra persona a preferirla, a parità di condizioni, rispetto ad altri nella stipula di un successivo contratto;
• legale, quando la stessa legge prevede che, nella stipula di un determinato contratto, un soggetto debba preferire qualcuno rispetto ad altri.

La prelazione volontaria

La prelazione si dice volontaria quando è stata stabilita convenzionalmente dalle parti interessate. Facciamo un esempio. Tizio è proprietario di una villa che piace molto al suo amico Caio, da sempre amante del luogo in cui l’immobile si trova. Tizio prevede di vendere la villa per realizzare della liquidità, ed acquistare così un appartamento per sua figlia, che vive e lavora in un’altra città. In considerazione del fatto che Caio ha le possibilità economiche di acquistare la villa, stipula con lui un contratto, in forza del quale si obbliga, qualora decidesse di venderla, a preferire il suo vicino rispetto ad altri, a parità di condizioni.

L’accordo di prelazione può essere contenuto in un contratto a sé stante, oppure anche in un contratto dai contenuti più ampi. Ad esempio, nel contratto di locazione di un appartamento il locatore si può obbligare nei confronti dell’inquilino a preferirlo qualora dovesse vendere la casa.

L’accordo in forza del quale viene convenuta la prelazione volontaria ha efficacia soltanto tra le parti: se colui che si è obbligato in base all’accordo non lo rispetta, e conclude un contratto con un terzo e non con il prelazionario, quest’ultimo non può agire per invalidarlo, ma può semplicemente chiedere il risarcimento del danno. Tornando all’esempio già fatto, se Tizio perviene alla vendita della sua villa con una persona diversa da Caio e non rispetta l’accordo con lui stipulato, quest’ultimo non potrà fare nulla nei confronti del terzo compratore, il cui acquisto è perfettamente valido è inattaccabile, e potrà soltanto chiedere a Tizio il risarcimento dei danni subiti.

La prelazione legale

La prelazione legale ha una natura diversa, essendo prevista da specifiche norme di legge. La sua efficacia, in questo caso, opera anche nei confronti di eventuali terzi: se la parte obbligata a rispettare la prelazione viene meno a quanto la legge stabilisce, il prelazionario può, con una semplice dichiarazione da far pervenire al terzo, denominata retratto,  sostituirsi nella sua medesima posizione. Al terzo non resterà altro da fare, nei confronti soggetto che sarebbe stato obbligato a rispettare la prelazione, che chiedere il risarcimento del danno. Vediamo adesso i principali casi di prelazione previsti dalla legge.

La prelazione ereditaria

Quando muore una persona, le succedono, in virtù di un testamento o di quanto previsto dalla legge, degli eredi, i quali acquisiscono ognuno una quota del patrimonio ereditario, secondo il loro rapporto di parentela con il defunto o, in caso di testamento, secondo le disposizioni di quest’ultimo.

Se uno dei coeredi vuole vendere la propria quota o una parte di essa, deve comunicare questa sua intenzione agli altri coeredi, specificando il prezzo richiesto. Entro il termine di due mesi dalla comunicazione, gli altri eredi dovranno decidere se accettare o meno la proposta. Se accettano, acquistano la quota in virtù del loro diritto di prelazione ereditaria. Se invece non accettano, il coerede che intende vendere potrà tranquillamente farlo a un altro soggetto non titolare di diritto di prelazione [1].

Se il coerede viola il diritto di prelazione degli altri, e vende a terzi senza preventivamente comunicare la sua volontà ai coeredi, gli altri, finché permane la comunione ereditaria e comunque entro dieci anni dalla conclusione del contratto, potranno far valere il loro diritto mediante il retratto successorio. Questo consiste in una dichiarazione unilaterale, notificata al terzo acquirente, con la quale i prelazionari dichiarano di sostituirsi nella sua posizione, corrispondendogli il prezzo e le spese da lui sostenute.

Va sottolineato che, per effetto del retratto, non si verifica un trasferimento della quota venduta dal terzo ai coeredi, ma questi subentrano nella posizione dello stesso, come se, fin dall’inizio, la quota fosse stata ceduta a loro.

La prelazione agraria

La prelazione agraria [2] è prevista dalla legge in favore del coltivatore diretto che conduce un fondo rustico e in favore del coltivatore diretto del fondo confinante.

E’ denominato coltivatore diretto colui che  coltiva un fondo, o su di esso alleva bestiame, utilizzando il lavoro proprio o dei componenti della propria famiglia. Anche le società agricole possono esercitare questo diritto, purché almeno la metà dei soci siano coltivatori diretti.

Il coltivatore gode del diritto di prelazione se detiene il terreno a titolo di affitto o anche di comodato; se il fondo non è utilizzato da un coltivatore diretto, il diritto di prelazione spetterà ai coltivatori diretti (proprietari, affittuari o comodatari) dei terreni confinanti.

Pertanto il coltivatore, nel caso in cui il proprietario del fondo decida di vederlo, ha diritto ad essere preferito a terzi a parità di condizioni. A tal fine il proprietario dovrà comunicare al prelazionario la sua intenzione di vendere e le relative condizioni, incluso il prezzo. Il coltivatore avrà trenta giorni di tempo per esercitare la prelazione; se non lo fa, il proprietario sarà libero di vendere a chi ritiene più opportuno.

Qualora il proprietario non rispetti tale diritto, il coltivatore potrà riscattare la proprietà dell’atto di vendita nei pubblici registri immobiliari, comunicando al terzo acquirente tale volontà e rimborsandogli il prezzo pagato e le spese sostenute. Il riscatto comporterà l’acquisizione della proprietà del fondo in capo al coltivatore, con effetto retroattivo, vale a dire a far data dalla vendita del terreno al terzo. Ricordiamo, infatti, che il prelazionario subentra in tutto e per tutto nella posizione di quest’ultimo.

La prelazione urbana

Il diritto di prelazione urbana spetta a chi conduce in locazione un immobile urbano. Occorrerà, a tal proposito, distinguere tra immobili adibiti ad uso commerciale ed immobili adibiti ad uso abitativo, per i quali vige una diversa disciplina.

Per quanto riguarda gli immobili adibiti ad attività commerciale [3], la previsione del diritto di prelazione in capo al locatario trova la sua giustificazione nell’opportunità di tutelare l’avviamento commerciale dell’attività. Pensa al danno che subisce il titolare di un negozio, vedendosi costretto a trasferirlo in un luogo diverso: dovrà adoperarsi per far conoscere ai propri clienti la nuova ubicazione, e con ogni probabilità ne perderà molti.

Pertanto, la legge prevede che, qualora il proprietario dell’immobile voglia venderlo, dovrà far pervenire al conduttore, a mezzo ufficiale giudiziario, una dichiarazione scritta in cui comunichi la volontà di vendere, il prezzo richiesto e le altre condizioni. Il conduttore può esercitare il proprio diritto entro sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione del locatore, notificandogli la propria volontà di acquistare a condizioni uguali a quelle che gli sono state comunicate. Contemporaneamente alla stipula del contratto di vendita, o al preliminare, dovrà versare il prezzo.

Se il locatore non rispetta il diritto di prelazione del conduttore, quest’ultimo potrà esercitare il retratto nel termine di sei mesi dalla data di trascrizione dell’atto di vendita a favore del terzo acquirente, notificando a quest’ultimo la propria volontà di riscattare l’immobile e rimborsandogli il prezzo pagato e le spese. Ciò comporterà, per il conduttore, l’acquisto della proprietà a far data dalla vendita al terzo.

Riguardo agli immobili urbani utilizzati come abitazione, la legge [4] stabilisce che, alla prima scadenza del contratto, il conduttore ha diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile se si verificano le seguenti condizioni:

• il proprietario intenda vendere l’immobile;
• il proprietario non abbia altri immobili, oltre a quello in cui vive.

In questo caso, la disciplina del diritto di prelazione del conduttore è del tutto identica a quella stabilita dalla legge per gli immobili destinati ad uso commerciale.

La rinuncia al diritto di prelazione

La prelazione è un diritto, non certo un obbligo: pertanto, il prelazionario può anche rinunciarvi, dichiarandolo al proprietario.

Gli studiosi del diritto sono divisi sul momento in cui la rinuncia può avvenire: alcuni ritengono che essa debba essere esercitata dopo che il prelazionario abbia ricevuto la comunicazione di voler vendere da parte del proprietario; altri, invece, che la rinuncia possa avvenire in qualsiasi momento, prima o dopo tale comunicazione. La tesi prevalente è la seconda.

Ora che conosci in cosa consiste e come si esercita il diritto di prelazione, sai come agire per tutelare al meglio i tuoi interessi, qualora ti dovessi trovarti in una delle situazioni sopra descritte; e ciò sia che tu rivesta la posizione del prelazionario, sia del proprietario che vuole vendere il proprio immobile senza commettere errori che potrebbero comportare fastidiose conseguenze.