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Dopo quanto si può vendere la prima casa

24 Gennaio 2019


Dopo quanto si può vendere la prima casa

> Diritto e Fisco Pubblicato il 24 Gennaio 2019



Vendita casa prima di 5 anni dall’acquisto e dopo i 5 anni: come non perdere le agevolazioni fiscali (bonus prima casa). Che succede invece a chi vende la nuda proprietà o dà in affitto l’immobile?

Comprare e rivedere una casa non è certo un comportamento vietato dalla legge, ma è tassato in modo oneroso; si presume infatti che, in tal modo, il proprietario realizzi una plusvalenza (ossia un maggior ricavo rispetto alla normale vendita di beni usati). A voler essere precisi si dovrebbe dire che non è tanto intenzione del legislatore tassare le compravendite immobiliari quanto sgravare quelle rivolte all’acquisto della prima casa, ossia l’abitazione (non di lusso) che diventa luogo di residenza della famiglia. In questo senso, dal confronto tra le due operazioni commerciali si può notare un profondo divario di imposizione fiscale. Chi infatti acquista e rivende non può essere animato dal nobile proposito di dare un tetto al coniuge e ai propri figli. Sicché, come in ogni manovra speculativa, l’erario pretendere la sua (buona) fetta. Detto ciò, è giusto chiedersi dopo quanto si può vendere la prima casa, ossia quanti anni deve passare per cedere l’immobile acquistato con le agevolazioni fiscali (il cosiddetto bonus prima casa) senza creare questa sorta di “sospetto” nel fisco.  

Di tanto parleremo qui di seguito. Ti spiegheremo cioè quali limiti incontra chi acquista un’abitazione usufruendo degli sconti d’imposta e cosa deve fare, in caso di immediata rivendita, per non subire un accertamento.

Acquisto prima casa: cosa c’è da sapere

Il problema che stiamo per affrontare (e risolvere), ossia dopo quanto tempo si può vendere la prima casa, si pone esclusivamente per gli immobili acquistati con le agevolazioni fiscali e non per gli altri, per i quali non si è goduto di alcun beneficio.

La legge stabilisce che chi compra una casa non di lusso (ossia non accatastata in A/1, A/8 o A/9) ed entro 18 mesi dal rogito vi trasferisce la propria residenza può ottenere i seguenti sconti:

  • per gli acquisti da privato: imposta di registro al 2% (e non al 9%); imposta ipotecaria fissa di 50 euro e imposta catastale fissa di 50 euro;
  • per gli acquisti da imprese: Iva al 4% (e non al 10%); imposta ipotecaria fissa di 200 euro e imposta catastale fissa di 200 euro.

Ulteriori due condizioni per ottenere il bonus sono:

  • non possedere, neanche per quota, altre abitazioni nello stesso Comune. Diversamente, il precedente immobile va ceduto (venduto o donato) prima del nuovo rogito;
  • non possedere, neanche per quota, altre abitazioni, ovunque situate in Italia, già acquistate con il bonus prima casa. Diversamente, il precedente immobile va ceduto (venduto o donato) entro 12 mesi dal nuovo rogito.

Acquisto prima casa: il divieto di rivendere l’immobile

L’immobile acquistato con il bonus prima casa non può essere rivenduto prima di 5 anni a meno che, entro 1 anno dalla rivendita dell’immobile già acquistato con le agevolazioni, il contribuente ne acquisti un altro con gli stessi requisiti della “prima casa” prima elencati. In caso contrario, si dovranno versare le imposte “risparmiate” all’epoca del primo rogito, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse.

Quindi, è bene sapere che si può vendere la prima casa prima di 5 anni a condizione di acquistarne un altra entro 12 mesi ove andare a vivere e risiedere. Se non si ha intenzione di acquistarne un’altra si va incontro alle sanzioni.

È invece sempre possibile, senza alcun limite, vendere la prima casa dopo 5 anni. In tal caso non ci sono ostacoli e non si subisce alcuna sanzione. 

Vendita prima casa prima di 5 anni: come evitare le sanzioni

Abbiamo visto che la rivendita della prima casa, senza l’acquisto di un’altra nel termine di un anno, comporta la decadenza dalle agevolazioni fiscali inizialmente godute. In tale ipotesi, l’Agenzia delle Entrate emette, nei confronti dell’acquirente, un avviso di liquidazione con cui recupera la differenza tra l’imposta calcolata con l’aliquota ordinariamente prevista e quella versata con aliquota ridotta, i relativi interessi e la sanzione del 30% della maggiore imposta liquidata [1]. 

Se entro un anno dalla vendita, il contribuente acquista un’altra casa da adibire ad abitazione principale (anche se la ottiene in donazione), l’agevolazione non decade e, se l’immobile soddisfa i requisiti per l’agevolazione “prima casa”, l’acquirente ha diritto al credito d’imposta sul riacquisto.

Se invece l’acquirente vende la prima casa e non ne acquista un’altra o la acquista dopo un anno, o la seconda non viene adibita ad abitazione principale, l’agevolazione decade e si applica la sanzione del 30% della maggiore imposta.

Tuttavia, per evitare la sanzione, il contribuente può [2]:

  • prima che sia decorso l’anno dalla vendita, presentare apposita istanza all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso il quale è stato registrato l’atto di acquisto manifestando che non procederà al nuovo acquisto e richiedendo la riliquidazione dell’imposta; l’Ufficio notifica apposito avviso di liquidazione dell’imposta dovuta a suo tempo per il primo acquisto con i relativi interessi (a decorrere dalla  stipula dell’acquisto) senza tuttavia irrogare le sanzioni. In pratica, in questo modo, il non scatta alcuna sanzione: il contribuente pagherà la differenza tra l’imposta versata al momento dell’acquisto e quella dovuta, oltre agli interessi;
  • decorso un anno dalla vendita, procedere a ravvedimento operoso ottenendo una riduzione delle sanzioni, sempre che non gli sia stato già notificato un avviso di accertamento o un atto di liquidazione.

Vendita di una parte di abitazione prima di 5 anni

Se il contribuente vende solo una parte dell’abitazione prima acquistata col bonus subisce la decadenza dell’agevolazione con recupero della maggiore imposta relativamente alla pertinenza ceduta; l’eventuale successivo acquisto di una pertinenza può fruire dell’aliquota agevolata (ricorrendo gli ordinari requisiti) ma non del credito d’imposta [3].

Vendita della nuda proprietà prima di 5 anni

La decadenza dal bonus prima casa – e conseguente recupero delle imposte non versate al momento dell’acquisto – si ha anche nel caso di vendita prima di 5 anni della sola nuda proprietà. Ciò vale anche se il venditore mantiene l’usufrutto, salvo sempre che questi proceda ad acquistare un altro immobile da adibire ad abitazione principale.

La perdita del beneficio riguarda la parte di prezzo corrispondente al diritto parziale ceduto, calcolato applicando al prezzo dichiarato nell’atto di acquisto i coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto.

Invece, la semplice rinuncia all’usufrutto, con conseguente espansione della proprietà in capo al nudo proprietario, non comporta decadenza del beneficio in quanto non si tratta di ipotesi di alienazione.

Cessione della casa all’ex moglie in conseguenza di separazione e divorzio

Non si è decadenza dall’agevolazione prima casa se la coppia di coniugi si separa o divorzia prima di 5 anni dal rogito e, in forza della relativa sentenza, il giudice assegna l’immobile al genitore con cui andranno a vivere i figli [4]. 

Se i coniugi vendono a terzi l’immobile, con rinuncia da parte di uno a favore dell’altro al ricavato della vendita,  la decadenza dall’agevolazione è esclusa solo per il coniuge rinunciatario, mentre quello cui viene assegnato il corrispettivo deve rispettare la regola del riacquisto, entro un anno dall’alienazione, di un altro immobile da adibire a prima casa [5].  

Si può dare in affitto la prima casa prima di 5 anni?

In ultimo analizziamo l’ipotesi in cui l’acquirente della prima casa decida di dare l’appartamento in affitto prima di 5 anni dall’acquisto, venendo così meno il requisito della residenza. Lo può fare? Secondo l’Agenzia delle Entrate [6] ciò non implica alcuna decadenza dal bonus perché non si ha una perdita del possesso del bene. Leggi sul punto Si può affittare la prima casa?

note

[1] Art. 1 tar. parte I nota II bis DPR 131/86.

[2] Ris. Agenzia Entrate del 27 dicembre 2012 n. 112/E.

[3] Ris. Agenzia Entrate 1o febbraio 2008 n. 30/E.

[4] Cass. 16 marzo 2016 n. 5156, Cass. 13 novembre 2015 n. 23225.

[5] Circ. Agenzia Entrate 21 giugno 2012 n. 27/E.

[6] Circ. Agenzia Entrate 29 maggio 2013 n. 18/E par. 3.11.3.

Autore immagine: 123rf com


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