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Gravi motivi recesso contratto di locazione

15 Febbraio 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 Febbraio 2019



È possibile il recesso dalla locazione per gravi motivi? Quali potrebbero essere questi gravi motivi? Essi vanno comunicati nella lettera di recesso?

Hai affittato un appartamento in città, molto comodo per la sua posizione, ma non abbastanza grande e soddisfacente per le tue necessità. Inoltre, il condominio in cui ti trovi, è troppo affollato e rumoroso. Insomma vorresti trovare un’altra soluzione abitativa, altrettanto comoda, ma più ampia e più tranquilla. Ebbene, per fare ciò, dovresti inevitabilmente risolvere il contratto di locazione in essere. A questo proposito, hai parlato col proprietario di casa, per trovare una soluzione amichevole e veloce alle tue esigenze, ma non hai riscontrato collaborazione a riguardo, visto che il tuo locatore pretende il rispetto del contratto o quanto meno un recesso secondo le condizioni di legge. Ebbene, leggendo il documento, hai visto che hai la possibilità di recedere dal contratto, comunicandolo al proprietario, con un preavviso di sei mesi, ma da dover giustificare con dei gravi motivi. Ed allora ti sorge il dubbio se le tue motivazioni possano essere sufficienti a legittimare a giustificare il preteso recesso. Non vorresti, infatti, ritrovarti con la nuova casa già affittata e quella vecchia ancora con il contratto in essere. Per questa ragione, le domande che ti poni sono le seguenti: in quanto inquilino, posso recedere dal contratto di locazione? Il recesso può essere giustificato con i gravi motivi? Quali sarebbero i gravi motivi alla base del recesso dal contratto di locazione? Cosa accadrebbe se non li specificassi adeguatamente all’interno della comunicazione di recesso?

Locazione: l’inquilino può fare recesso?

Per quanto riguarda un contratto di locazione, l’inquilino ha la facoltà di esercitare il recesso, cioè di risolvere il contratto di propria iniziativa. Si tratta di un diritto che gli viene riconosciuto dalla legge [1] e che non gli può essere negato in alcun modo. Potrebbe accadere, infatti, che il proprietario faccia inserire una clausola nel contratto di locazione, dove il predetto recesso venga negato: in questo modo, il locatore potrebbe assicurarsi il rispetto del contratto sino alla sua scadenza naturale. Ebbene, questa condizione contrattuale sarebbe nulla, si considererebbe come non apposta e/o presente nel contratto e non potrebbe in alcun modo disconoscere il diritto di recesso dell’inquilino. Questi, quindi, ha facoltà di risolvere il contratto di locazione, comunicando la propria intenzione con preavviso semestrale al locatore e giustificando il predetto recesso con i gravi motivi.

Recesso locazione: quali sono i gravi motivi?

Come avrai sicuramente capito, se sei un inquilino, hai la possibilità di recesso in qualsiasi momento dal contratto di locazione, anche se questa facoltà ti è stata negata all’interno del contratto. Tuttavia per esercitare il descritto recesso devi rispettare le seguenti condizioni:

  • devi comunicarlo al proprietario (ad esempio, con una raccomandata con ricevuta di ritorno). Non puoi cioè andartene di casa, senza alcuna preventiva comunicazione;
  • devi comunicarlo al proprietario con un preavviso semestrale. Se comunichi il recesso il 30 settembre, non potrai andartene o meglio, sarai tenuto a pagare il canone di locazione sino al mese di marzo dell’anno successivo;
  • devi giustificarlo con dei gravi motivi.

Ed allora, diventa fondamentale sapere che per gravi motivi, si deve trattare di qualcosa di involontario ed imprevedibile e verificatosi successivamente alla firma del contratto di locazione: è la Suprema Corte di Cassazione [2] a specificare quanto detto, precisando che la semplice scelta di non voler continuare la locazione, non è ovviamente sufficiente. Pertanto non puoi decidere di risolvere il contratto, comunicando un recesso al proprietario basato su generiche motivazioni, ma è necessario che le ragioni della risoluzione anticipata siano effettivamente corrispondenti a dei gravi motivi. Ad esempio ragioni di salute che ti spingono a cambiare casa oppure un trasferimento di sede di lavoro, evidentemente incompatibile con l’ubicazione della tua abitazione, potrebbero valere a giustificare il tuo recesso. Tuttavia, ascolta bene questa raccomandazione: quando per gravi motivi vorrai recedere dal contratto di locazione, non ti dimenticare di specificarli adeguatamente all’interno della comunicazione: l’eventuale dimenticanza potrebbe costarti caro.

Recesso locazione: i gravi motivi vanno specificati?

Penserai che se sei stato trasferito in altra sede lavorativa, ti sarà sufficiente comunicare il recesso dalla locazione, specificando che lo stai esercitando ai sensi di legge: che importa, tanto il proprietario lo sa che non posso restare ma devo trovarmi casa altrove, vicino alla mia nuova azienda. Invece non è così. Devi stare molto attento, quando comunichi il recesso al locatore, poiché devi specificare quali sarebbero i gravi motivi che lo giustificherebbero. Infatti, se ti limiti a comunicare un recesso in maniera pure semplice, questa tua iniziativa sarebbe priva di valore e, per risolvere il contratto di locazione, avresti necessità di comunicare nuovamente il recesso. È la Cassazione [3] che, ancora una volta, ci guida nell’interpretazione della legge, precisando che i gravi motivi vanno adeguatamente specificati all’interno della lettera di recesso e che non possono essere comunicati in una lettera successiva, pena l’irrilevanza del recesso così illegittimamente comunicato in precedenza.

note

[1] Art. 3, ultimo comma, della legge 431/1998.

[2] Cass. civ. sent. n. 2868/2015

[3] Cass. civ. sent. n. 16676/2002 – 13368/2015


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