Locazione: si può affittare casa e posto auto senza il garage?

Sono proprietario di un appartamento di 125 mq accatastato in categoria A3 con propria rendita catastale di € 511,29 . Nello stesso palazzo possiedo un box di proprietà collocato nel garage seminterrato condominiale. Tale box fu acquistato insieme all’abitazione ed è un’entità catastalmente indipendente. Infatti è classificato con categoria C6, ha una sua superficie di 21 mq ed ha una sua rendita catastale di € 117,13. Inoltre, nello stesso garage interrato in cui è collocato il box suddetto, dispongo anche di un posto auto, acquistato come diritto contestualmente all’ appartamento, e la cui ubicazione è stata assegnata con delibera dell’assemblea condominiale. In conclusione, il garage condominiale considerato nella sua interezza ha estremi e rendita catastale indivisa mentre i singoli posti auto non hanno nè estremi catastali che rendita catastale. Ciò premesso: 1) come è disciplinata la locazione dell’appartamento rispetto al box ed al posto auto? Posso affittare ad uno stesso inquilino con un unico contratto di locazione a canone libero o con contratto a canone concordato con opzione della cedolare secca il suddetto appartamento con il solo posto auto di cui sopra escludendo il box che rimane a mia disposizione? Inoltre, posso affittare il box separatamente dall’ appartamento ad un’ altra persona? 2) come va ripartita tra i diversi condomini il pagamento dell’ IMU-TASI e di altre imposte gravanti sul garage condominiale che, come accennato, è una proprietà condominiale indivisa che ha un unico dato catastale e relativa rendita?

La disciplina della locazione, da questo punto di vista, è abbastanza elastica.

Infatti, è data la possibilità al proprietario-locatore di locare separatamente i due immobili (perché si tratta di due immobili distinti e separati) a due soggetti differenti, così come di locarli allo stesso soggetto, con un unico contratto di locazione, sia esso a canone libero, o concordato.

Altra possibilità è quella di tenere per sé il box e di riconoscere la locazione del solo appartamento.

L’importante è inserire correttamente i dati catastali e le descrizioni analitiche di quello che si affitterà al conduttore, in modo tale da evitare fraintendimenti tra le parti.

Con riguardo al secondo quesito, le varie imposte ricadenti sul garage saranno a carico del conduttore del garage che, così, dovrà pagare quanto richiesto dalla Pubblica Amministrazione, a meno che non si rientri nei casi in cui a pagare debba essere il proprietario dell’immobile (tassa sulla proprietà), o nei casi in cui si possa ottenere l’esenzione dal pagamento.

Ad esempio, non sono soggetti alla tassa per lo smaltimento dei rifiuti i locali e le aree che non possono produrre rifiuti o per la loro natura o per il particolare uso cui sono stabilmente destinati o perché risultino in obiettive condizioni di non utilizzabilità nel corso dell’anno, qualora tali circostanze siano indicate nella denuncia originaria o di variazione e debitamente riscontrate in base ad elementi obiettivi direttamente rilevabili o da idonea documentazione (art. 62, comma 2, d.lg. 15 novembre 1993 n. 507), come potrebbe essere il box in oggetto.

Tuttavia, la legge pone a carico dei possessori di immobili una presunzione legale relativa di produzione di rifiuti e, pertanto, ne consegue che l’impossibilità dei locali o delle aree a produrre rifiuti per loro natura o per il particolare uso deve essere provata dal contribuente (cfr. sul punto Cassazione civile, sez. VI, 03/06/2014, n. 12443).

Sul punto, si precisa che le imposte sull’immobile, come principio generale, si atteggiano così:

– se riguardano la proprietà del bene (classico caso, l’IMU) allora devono essere sostenute dal proprietario;

– se riguardano la fruizione di un servizio legato al possesso del bene (e non alla proprietà) devono essere sostenute dal conduttore (caso dell’imposta sui rifiuti, o del canone di occupazione del suolo pubblico).

Nel caso in cui l’appartamento e il box dovessero essere locati a due soggetti differenti, allora ogni soggetto pagherà, rispettivamente, le imposte relative alla singola unità immobiliare locata. Infatti, anche se presenti nel medesimo corpo condominiale, le due unità sono catastalmente distinte e, per tale ragione, sottostanno a due separate tassazioni e imposizioni fiscali.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Salvatore Cirilla