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Il mutuo condominiale

27 Gennaio 2019


Il mutuo condominiale

> Diritto e Fisco Pubblicato il 27 Gennaio 2019



Un condominio può ottenere un mutuo? Come l’amministratore può chiedere in banca un finanziamento e quale maggioranza dell’assemblea è necessaria per l’autorizzazione.

Il palazzo dove vivi deve essere ristrutturato. C’è da rifare il tetto, la facciata che dà sulla strada e i balconi. Si tratta di lavori la cui decisione compete all’assemblea e che verranno pagati con le quote condominiali straordinarie. La ditta appaltatrice ha presentato un preventivo piuttosto oneroso: nessuna famiglia ha così tanti soldi da versare in un’unica soluzione e molte di queste dovrebbero indebitarsi. Senonché la maggior parte dei proprietari è pensionata e difficilmente una banca riconoscerà loro un prestito a condizioni vantaggiose. Così avete pensato a una soluzione: il mutuo condominiale. In buona sostanza, vorreste che a chiedere il finanziamento fosse il condominio (nella persona dell’amministratore) e non ogni singolo condomino. Si può fare e, in tal caso, quale garanzia bisognerà prestare? Qui di seguito cercheremo di capire se e quando un condominio può ottenere un mutuo, qual è la maggioranza assembleare (quorum) necessaria ad approvare tale decisione, a quali condizioni è possibile l’erogazione e su quali beni viene eventualmente iscritta l’ipoteca.

Il condominio è un soggetto giuridico?

Il primo nodo da sciogliere per capire se è possibile il mutuo condominiale è quello rappresentato dall’identità del richiedente. Chi è il condominio? È un soggetto giuridico e, come tale, capace di assumere crediti e debiti? Se hai già partecipato a qualche riunione di condominio, avrai di certo sentito l’amministratore dire che il condominio ha crediti non riscossi dai condomini e debiti nei confronti dei fornitori; che è proprietario delle parti comuni e che esprime una propria volontà col voto assemblare. Ma questo è solo un modo di dire. In realtà, secondo le Sezioni Unite della Cassazione [1] il condominio non ha «personalità giuridica», quella qualità riconosciuta invece a società e associazioni che consente di parlare di un soggetto esistente per il diritto (anche se non si tratta di una persona fisica), con una propria capacità d’agire, di contrarre prestiti e debiti, di portare avanti i propri interessi. Il condominio – dice la Corte – è solo un “ente di gestione”, ossia la sommatoria di più teste: i condomini. Solo questi ultimi sono titolari dei diritti sulle parti comuni: ciascuno vanta una proprietà “pro quota”, ossia in proporzione ai propri millesimi. 

In assenza di una personalità giuridica, il condominio non potrebbe quindi presentarsi allo sportello di una banca e chiedere prestiti, tantomeno potrebbe autorizzare l’iscrizione di un’ipoteca sugli appartamenti di proprietà esclusiva dei condomini. 

In realtà, però, le cose vanno diversamente e, di fatto, il condominio può ottenere un mutuo. Vediamo come?

Il mutuo condominiale: cos’è e come funziona

Quando è necessario provvedere a opere di ristrutturazione o di efficientamento energetico che interessano parti condominiali dell’edificio, le banche sono ormai solite concedere un finanziamento al condominio: è quello che viene comunemente definito “mutuo condominiale”. A tal fine però è necessario che vi sia prima il voto dell’assemblea che autorizza l’amministratore a presentare tale richiesta. La banca, a quel punto, erogherà il prestito iscrivendo un’ipoteca sulle parti in comune dell’edificio (come ad esempio il lastrico solare, il parcheggio, il terrazzo, ecc.) oppure sui singoli appartamenti di proprietà esclusiva.

La maggioranza assembleare necessaria per richiedere un mutuo condominiale è piuttosto difficile da raggiungere: deve infatti trattarsi dell’unanimità. La ragione è di facile comprensione: poiché dal mutuo deriverà un’ipoteca o sui singoli appartamenti o sulle parti comuni dello stabile, e poiché la proprietà di queste ultime – come detto – non è del condominio ma, pro quota, dei singoli condomini, allora la decisione non può essere rimessa alla semplice maggioranza. La maggioranza, anche se schiacciante, non può decidere sulle proprietà dei singoli o di un solo condomino. 

L’unanimità dovrà essere raggiunta su tutti i punti posti all’ordine del giorno e attinenti alle condizioni contrattuali del mutuo condominiale: modalità di rimborso, tasso (fisso o variabile), misura degli interessi, piano di ammortamento ed eventuale responsabilità dei condomini in caso di mancato pagamento.

Qualcuno ritiene però che se il mutuo condominiale ha ad oggetto lavori di ristrutturazione o di efficientamento energetico sulle sole parti comuni dello stabile allora, per l’approvazione della delibera, è sufficiente la maggioranza qualificata: ossia la maggioranza dei condomini che rappresentino almeno i due terzi dei millesimi di proprietà [2].

Quali rischi nel caso di mutuo condominiale?

Il mutuo condominiale, al pari di qualsiasi altro debito del condominio, comporta una responsabilità patrimoniale dei singoli condomini. Ricordiamo infatti che per tutte le obbligazioni contratte dall’amministratore per conto del condominio rispondono sia i beni condominiali che il patrimonio personale dei vari proprietari. Ad esempio, la ditta delle pulizie che non viene pagata può innanzitutto aggredire il conto corrente condominiale e, in caso di assenza di fondi, agire contro i singoli condomini, iniziando i pignoramenti prima nei confronti dei morosi e poi – sempre secondo millesimi – contro quelli in regola con gli oneri mensili. L’amministratore deve indicare a chi lo richiede il nominativo e il riferimento millesimale dei condomini morosi.

Lo stesso discorso vale anche per la banca che non ha ricevuto il pagamento delle rate del mutuo: questa potrà indifferentemente aggredire il condominio (e il suo conto) oppure le proprietà dei vari partecipanti, avviando i pignoramenti che la legge prevede. In caso di iscrizione d’ipoteca, la banca è tenuta a sottoporre ad esecuzione forzata prima i beni su cui l’ipoteca è stata concessa. 

Alternative al mutuo condominiale

Non è detto che il mutuo condominiale sia la soluzione migliore. Innanzitutto potrebbe essere la banca stessa a non volerlo concedere, non essendo a ciò obbligata. In più, è tutt’altro che scontato il raggiungimento dell’unanimità in assemblea, specie quando si tratta di debiti così elevati. Il Codice civile ha previsto una soluzione per venire incontro sia agli interessi delle ditte edili – spesso impegnate nell’affannoso tentativo di recuperare i propri crediti – sia a quelli dei condomini. Una norma [3] stabilisce che, tutte le volte in cui c’è da eseguire interventi di ristrutturazione, l’amministratore costituisca un fondo speciale ove i condomini sono tenuti a versare le proprie quote straordinarie in base a un piano rateale, ossia a stati di avanzamento dei lavori: solo raggiunto l’importo necessario all’avvio o alla prosecuzione degli interventi la ditta procede con i lavori. Si legge nel Codice civile: l’assemblea provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento [S.A.L. – stati di avanzamento dei lavori, n.d.r.], il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

note

[1] Cass. S.U. sent. n. 9148/2008.

[2] Art. 1108 ult. co. cod. civ. 

[3] Art. 1135 cod. civ.


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