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Spese condominiali casa ereditata

28 Gennaio 2019


Spese condominiali casa ereditata

> Diritto e Fisco Pubblicato il 28 Gennaio 2019



Come si dividono i debiti di condominio tra i coeredi e cosa succede nel caso in cui vi sia il diritto di abitazione del coniuge superstite: le regole di responsabilità solidale e pro quota per le quote condominiali.

Quando muore una persona i suoi debiti passano agli eredi. Non tutti gli eredi, ma solo quelli che hanno accettato l’eredità (in realtà, giuridicamente, l’«erede» è già colui che accetta l’eredità, mentre gli altri “potenziali” sono detti semplicemente «chiamati all’eredità» fin quando non prendono una decisione in merito). La regola è quindi quella per cui, se non vuoi pagare i debiti di un defunto, ivi comprese le quote del condominio che ha lasciato insolute, devi fare un espresso atto di «rinuncia all’eredità» (hai 10 anni di tempo). Se poi, alla data del decesso del cosiddetto de cuius, stavi utilizzando i suoi beni (ad esempio convivevi con lui) devi interrompere immediatamente tale possesso oppure devi fare subito la rinuncia (in particolare, devi redigere un inventario entro 3 mesi e nei 40 giorni successivi devi presentare tale rinuncia). Quando l’eredità ha ad oggetto un appartamento in condominio, si pone poi il problema della divisione degli oneri condominiali: di quelli già scaduti e non versati alla data della morte e di quelli che sono scaduti e scadranno dopo il triste evento. Chi è tenuto a pagare, ed in che misura? La ripartizione delle spese condominiali per la casa ereditata non ha una risposta semplice e immediata, ma richiede alcuni importanti chiarimenti. 

Di tanto parleremo nel seguente articolo. Spiegheremo innanzitutto quale tipo di responsabilità hanno gli eredi delle quote condominiali scadute prima della morte del defunto e da questi non ancora onorate (spesso infatti la malattia e l’agonia non consentono di occuparsi delle cose di casa). Vedremo poi come devono essere divise tra gli eredi, secondo cioè quali quote, le spese condominiali sorte dopo la morte del caro e cosa succede, infine, se sull’immobile sussiste un diritto di abitazione del coniuge superstite. Ma procediamo con ordine.

Che succede dopo la morte del proprietario di una casa?

Quando una persona muore, la sua casa e tutti i suoi beni “passano in successione”, ossia vengono divisi tra gli eredi. È necessario quindi verificare chi ha accettato l’eredità e chi no, cosa che si può verificare anche tramite la dichiarazione di successione e l’atto notarile. 

Se nell’eredità è presente un immobile, bisogna innanzitutto verificare se un eventuale testamento ne ha riconosciuto la titolarità a un erede particolare (in tal caso si parla, più propriamente, di «legato»). Diversamente, la casa viene divisa in parti uguali tra gli eredi; non si tratta di una divisione fisica ma solo ideale, secondo quote. Ad esempio, in presenza di due eredi ciascuno di questi ne otterrà il 50% (cosiddetta «comunione pro indiviso»). Leggi sul punto Casa in comunione.

A seguito della morte del condomino, gli eredi sono tenuti a comunicarlo all’amministratore; egli, infatti, è obbligato a mantenere sempre aggiornato il registro dell’anagrafe condominiale. Ciò anche al fine di convocare correttamente l’assemblea di condominio.

Spese condominiali casa ereditata sorte prima della morte

La regola vuole che tutti i debiti del defunto debbano essere ripartiti tra gli eredi secondo le rispettive quote di eredità. Per cui, in presenza di tre eredi, ciascuno di questi otterrà il 33,3% dell’attivo ereditario e il 33,3% del passivo. Tale regola si applica anche alle spese condominiali precedenti alla morte. Quindi, ritornando all’esempio precedente, ciascuno dei tre eredi dovrà versare solo un terzo di tali oneri. 

In assenza di pagamento, l’amministratore non potrà chiedere tutto l’importo a un solo erede ma dovrà procedere in via giudiziale, contro ciascuno di questi, per non oltre il 33,3%. Se uno degli eredi paga la propria quota evita di subire le conseguenze dell’insolvenza propria, per cui scongiura un eventuale pignoramento. Gli altri però che non hanno adempiuto resteranno responsabili ciascuno per la propria quota; per cui, nei loro confronti, l’amministratore dovrà agire con differenti decreti ingiuntivi, ognuno per la rispettiva parte del debito. Tanto è previsto dal Codice civile [1] in base al quale «i coeredi contribuiscono tra loro al pagamento dei debiti e pesi ereditari in proporzione delle loro quote ereditarie, salvo che il testatore abbia altrimenti disposto».

Spese condominiali casa ereditata sorte dopo la morte

Viceversa, dopo la morte del proprietario di casa si applica la regola opposta, quella cioè della solidarietà. Difatti, con l’apertura della successione tutti coloro che hanno accettato l’eredità sono diventati proprietari (o meglio comproprietari) dell’immobile e, come tali, sono responsabili dell’intero debito condominiale. 

Quando più eredi diventano proprietari di una quota di un bene lasciato dal defunto, come la casa, si verifica una comunione ereditaria. Tale forma di comproprietà implica sempre la «corresponsabilità per i debiti». In buona sostanza, ciascuno dei comproprietari è responsabile sia per la propria parte del debito che per quella degli altri coeredi. Il risultato è abbastanza scontato: se anche uno dei comproprietari paga la propria quota all’amministratore, quest’ultimo potrà continuare a chiedergli anche il versamento delle quote degli altri coeredi. Se invece dovesse pagare l’intero debito potrebbe poi rivalersi nei confronti degli altri comproprietari per la rispettiva quota di ciascuno di essi. 

Dunque, se con l’accettazione dell’eredità, gli eredi sono responsabili pro quota per i soli debiti sorti prima della morte, invece per i debiti successivi assumono responsabilità solidale essendo diventati comproprietari dell’unità immobiliare in condominio. Tale è l’orientamento costante della giurisprudenza [2].

Spese condominiali in caso di diritto di abitazione del coniuge

Se, alla morte del defunto, è rimasto in vita il suo coniuge (la moglie o il marito) l’ultima regola appena descritta subisce un’eccezione: in tal caso infatti, per le sole quote condominiali successive al decesso è responsabile il coniuge stesso in quanto titolare del cosiddetto diritto di abitazione. Come infatti già chiarito dalla Cassazione [3], qualora un appartamento sito in condominio sia oggetto di diritto reale di abitazione, il titolare del diritto di abitazione è tenuto al pagamento delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria del condominio. La sua responsabilità esclude quindi quella degli altri coeredi, titolari solo della cosiddetta «nuda proprietà» fintanto che vive il coniuge superstite o questi continua a vivere all’interno dell’immobile in questione.

Il coniuge superstite separato perde il diritto di abitazione, in quanto venuto meno il collegamento con l’originaria destinazione della casa di abitazione a “residenza familiare” [4].

Il diritto di abitazione può avere ad oggetto soltanto l’immobile concretamente utilizzato prima della morte del defunto come residenza familiare. Il suddetto diritto, pertanto, non può mai estendersi ad un ulteriore e diverso appartamento, autonomo rispetto alla sede della vita domestica, ancorché ricompreso nello stesso fabbricato, ma non utilizzato per le esigenze abitative della comunità familiare [5]. 

note

[1] Art. 752 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 8900/2013 dell’11.04.2013 e n. 21907/2011 del 21.10.2011. Trib. Bologna, sent. del 27.03.2018.

[3] Cass. sent. n. 9920/2017.

[4] Cass. sent. n. 13407/2014.

[5] Cass. sent. n. 4088/2012.

Autore immagine: 123rf com


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