Diritto e Fisco | Articoli

Trasferimento immobile negoziazione assistita

16 Febbraio 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 Febbraio 2019



Negoziazione assistita: cos’è e a cosa serve? Come funziona il trasferimento di immobili durante la negoziazione assistita? Serve il pubblico ufficiale?

Per aiutare i giudici a gestire l’enorme contenzioso che si svolge giornalmente innanzi a loro, il legislatore ha introdotto negli ultimi anni alcuni strumenti finalizzati a favorire la conciliazione tra le parti senza ricorrere al tribunale. In altre parole, se sei in lite con una persona (un vicino, un debitore, ecc.), difficilmente potrai citarlo direttamente in tribunale: quello che dovrai fare per prima, invece, è cercare di raggiungere un accordo bonario con il contendente, evitando così di instaurare un contenzioso giudiziario. Per raggiungere questo risultato, la legge ha previsto essenzialmente due strumenti: la mediazione civile e la negoziazione assistita. Con la prima, le parti devono ritrovarsi davanti ad un organo terzo e imparziale (il mediatore, appunto), il quale proporrà loro un accordo che, se accettato e verbalizzato, metterà fine alla controversia; con la seconda, invece, le parti si impegnano a cooperare per raggiungere un accordo bonario, ma questa volta non alla presenza di un organo terzo, bensì dei rispettivi avvocati. La negoziazione assistita, quindi, si svolge tra le parti e i rispettivi legali, i quali cercano di far addivenire i propri assistiti ad una conclusione pacifica della vicenda. La legge ha previsto dei casi in cui sia la mediazione che la negoziazione assistita sono obbligatori: in altre parole, senza esperire prima il tentativo di conciliazione stragiudiziale, le parti non possono proporre l’azione giudiziaria. Si dice in questa circostanza che il tentativo di mediazione oppure quello di negoziazione sono condizioni di procedibilità. In tutti i casi in cui la legge non impone la conciliazione, invece, è sempre possibile tentare la mediazione o la negoziazione (in questo caso facoltative) per evitare di andare in tribunale, con tutto ciò che ne consegue in termini di costi e tempi. Con la negoziazione assistita non solo si può porre fine ad una lite, ma addirittura si può giungere ad effettuare operazioni giuridiche molto importanti, quali la separazione personale dei coniugi, il divorzio e perfino il trasferimento di beni immobili. I vantaggi sono evidenti: cooperando tra le parti (assistite dagli avvocati), i tempi sono molto più brevi rispetti ad un’ordinaria causa in tribunale, e anche i costi sono ridotti. Pensa a marito e moglie che si separano solamente incontrandosi con i propri avvocati e che, nell’accordo, stabiliscono anche che la casa coniugale venga trasferita definitivamente ad uno di loro. Su questo punto, però, la legge impone un ulteriore requisito: che l’accordo sia firmato da un pubblico ufficiale. In altre parole, se intendi trasferire un immobile per mezzo della negoziazione assistita, dovrai non solo avvalerti di un avvocato, ma anche di un notaio. Se l’argomento ti interessa, ti invito a proseguire nella lettura: ti parlerò del trasferimento immobiliare nella negoziazione assistita.

Negoziazione assistita: cos’è?

Prima di parlarti del trasferimento immobiliare nella negoziazione assistita è bene che ti spieghi, seppur brevemente, cos’è la negoziazione assistita. Si tratta, come anticipato, di uno strumento di risoluzione stragiudiziale delle controversie, volto ad impedire alle parti in lite tra loro di adire il tribunale per contese che potrebbero essere facilmente risolte con un po’ di ragionevolezza e con l’assistenza dei legali.

Negoziazione assistita: come funziona?

La negoziazione assistita è un accordo mediante il quale le parti convengono di cooperare in buona fede e con lealtà per risolvere in via amichevole la controversia tramite l’assistenza di avvocati [1]. Tale cooperazione, però, non può durare a tempo indeterminato: secondo la legge, una negoziazione assistita non può avere una durata inferiore al mese e superiore ai tre mesi, prorogabile al massimo per altri trenta giorni.

Se, durante questo periodo di tempo, le parti giungono ad una positiva conclusione, ne viene dato atto in una scrittura privata (una convenzione di negoziazione assistita, appunto) che viene sottoscritta personalmente dalle parti e dai loro difensori.

Negoziazione assistita: in quali casi?

Tra un attimo ti parlerò del trasferimento immobiliare nella negoziazione assistita; prima, però, è importante che ti indichi i casi in cui la negoziazione è obbligatoria, nel senso che essa rappresenta condizione di procedibilità per un futuro giudizio. La negoziazione assistita è obbligatoria:

  • in tutte le controversie in materia di risarcimento del danno da circolazione di veicoli e natanti;
  • nelle controversie che hanno ad oggetto una domanda di pagamento a qualsiasi titolo di somme non eccedenti cinquantamila euro.

Anche se vertente in uno dei settori predetti, la negoziazione assistita non è obbligatoria:

  • nei procedimenti per ingiunzione, inclusa l’opposizione (ad esempio, nel caso di ricorso per decreto ingiuntivo);
  • nei procedimenti di consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite;
  • nei procedimenti di opposizione o incidentali di cognizione relativi all’esecuzione forzata;
  • nei procedimenti in camera di consiglio;
  • nell’azione civile esercitata nel processo penale.

È possibile esperire la negoziazione assistita anche in materia familiare e, in particolare, per addivenire alla separazione personale dei coniugi, al divorzio oppure solamente per modificare le condizioni di separazione o divorzio già pattuite. È soprattutto in questo ambito che, approfittando della negoziazione, le parti pongono in essere un trasferimento immobiliare.

Negoziazione assistita: come si conclude?

Come anticipato, la negoziazione assistita può concludersi con esito negativo, e in tale circostanza le parti sono libere di procedere in giudizio, ovvero con esito positivo: in questo ultimo caso, le parti sottoscrivono un accordo che costituisce titolo esecutivo e per l’iscrizione di ipoteca giudiziale. Gli avvocati certificano l’autografia delle firme e la conformità dell’accordo alle norme imperative e all’ordine pubblico.

L’accordo che conclude una negoziazione assistita può avere ad oggetto anche un trasferimento immobiliare (terreni, abitazioni, ecc.) ovvero di altri atti soggetti a trascrizione, quali contratti che costituiscono o modificano diritti reali limitati (usufrutto, enfiteusi, ecc.) ovvero atti di rinuncia a diritti reali. In questo caso, cioè quando la negoziazione ha ad oggetto un trasferimento immobiliare, la legge impone il rispetto di un ulteriore adempimento. Vediamo quale.

Trasferimento immobiliare in negoziazione assistita: come funziona?

Se la negoziazione assistita termina con un trasferimento immobiliare o, comunque, con un atto soggetto a trascrizione (costituzione, trasferimento o modificazione di usufrutto su immobili, diritto di superficie, enfiteusi, servitù prediali; contratti che costituiscono una comunione su immobili; rinuncia a proprietà o ad altri diritti reali), l’accordo non solo dovrà essere firmato dalle parti e certificato dagli avvocati, ma, per procedere alla trascrizione dello stesso, la sottoscrizione del processo verbale di accordo dovrà essere autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato.

In pratica, significa che, se durante una negoziazione assistita raggiungi un accordo di trasferimento immobiliare (ad esempio, il tuo debitore ti trasferisce una piccola proprietà anziché pagarti quanto dovuto, oppure, in vista della separazione personale, decidi di cedere un appartamento a tua moglie in luogo del versamento del mantenimento), occorrerà che le vostre sottoscrizioni siano autenticate da un notaio, altrimenti l’accordo non potrà essere trascritto. Cosa significa?

Negoziazione e trasferimento immobiliare: a cosa serve il notaio?

Un trasferimento immobiliare pattuito in sede di negoziazione assistita necessita dell’autentica del notaio non ai fini della validità dell’accordo, bensì a quelli della trascrizione dello stesso. Ciò significa che un trasferimento immobiliare fatto con l’accordo di negoziazione assistita è perfettamente valido, solo che, non potendo essere trascritto nei registri immobiliari, non sarà opponibile ai terzi estranei all’accordo. La Conservatoria, quindi, ben potrebbe rifiutare di procedere alla trascrizione della negoziazione quando manca l’autenticazione del notaio.

Le ripercussioni si hanno anche sul piano economico: se la negoziazione assistita poteva essere utilizzata come un valido, rapido ed economico strumento con il quale operare, nell’ambito della conciliazione, un trasferimento immobiliare senza sostenere l’onerosa parcella del notaio, la legge ha introdotto la figura del pubblico ufficiale anche in questo campo, a tutela della certezza dei diritti e a favore di un maggior controllo pubblico.

note

[1] Legge n. 162/2014.

Autore immagine: Pixabay.com


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA