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Balconi, verande e finestre

18 Febbraio 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 18 Febbraio 2019



I balconi, le verande e le finestre nei condomini. La ripartizione delle spese per la manutenzione/ristrutturazione dei balconi, gli usi e le trasformazioni consentite. Le distanze da rispettare. 

Per agganciare una tenda parasole al tuo balcone devi domandare il permesso al proprietario del balcone sovrastante? Cosa bisogna fare per trasformare il terrazzo in veranda? Il tuo appartamento è poco luminoso e vorresti aprire una finestra. La legge ti consente di farlo? Spesso all’interno dei condomini si assistono a liti e discussioni che hanno ad oggetto balconi, verande e finestre. Il nostro legislatore ha dettato una disciplina ad hoc per quanto riguarda le facciate dei fabbricati [1] ma non ha previsto nulla a proposito di queste strutture. E’ vero che le stesse rientrano per lo più nella proprietà esclusiva dell’appartamento al quale ineriscono ma a volte incidono su parti comuni e pertanto, ecco insorgere questioni e baruffe condominiali.

I balconi

I balconi rappresentano uno degli argomenti più dibattuti in sede di assemblea condominiale. Non essendo sempre chiaro a chi spetti la proprietà delle diverse parti di cui risultano composti, sorgono dubbi su come vanno ripartite tra i condomini le spese necessarie per la loro manutenzione o ristrutturazione.

In linea generale i balconi fanno parte integrante dell’appartamento nel quale si trovano; sono infatti, considerati una pertinenza dell’unità immobiliare alla quale ineriscono, consentendo al proprietario l’esercizio del diritto di veduta.

La giurisprudenza è concorde nel sostenere che per stabilire come vanno ripartite le relative spese di manutenzione o di ristrutturazione all’interno di un condominio, bisogna avere riguardo alla conformazione strutturale dei balconi.

Pertanto, si suole distinguere tra:

  • balconi aggettanti, che sono quelli che sporgono rispetto alla facciata del fabbricato, sono sospesi nel vuoto e non hanno alcuna funzione di sostegno né di copertura dell’edificio. La proprietà dei balconi aggettanti spetta ai proprietari degli appartamenti dai quali vi si accede; da ciò consegue che tutte le parti da cui risultano composti ovvero il pavimento e la soletta, che è la parte strutturale, appartengono ai proprietari dei singoli appartamenti dei quali rappresentano un prolungamento;
  • balconi incassati invece, sono quelli che non sporgono rispetto ai muri perimetrali dell’edificio e di solito sono chiusi su due o tre lati. In questa tipologia di balconi la soletta, essendo una sorta di prolungamento del solaio, svolge la funzione di separazione, copertura e sostegno dei diversi piani dello stabile. La proprietà della soletta è comune spettando sia al proprietario del piano superiore sia a quello del piano inferiore. Più precisamente al primo appartiene il pavimento del balcone ed al secondo il soffitto che funge da copertura.

Come vanno ripartite le spese dei balconi?

Le spese di manutenzione o ristrutturazione di un balcone aggettante spettano al proprietario dell’appartamento in cui si trova il balcone, essendo quest’ultimo di sua proprietà esclusiva.

Per quanto riguarda la parte frontale ed inferiore dei balconi, non esiste alcuna distinzione tra balconi aggettanti ed incassati se presentano rivestimenti esterni o elementi decorativi come fregi, statue, stucchi, ecc.

Infatti, in tali casi, la proprietà di questi elementi appartiene all’intero condominio poiché essi si inseriscono nel prospetto dell’edificio e ne contribuiscono all’estetica, aumentando il pregio e il valore dello stesso e dei singoli appartamenti.

Pertanto, le relative spese gravano sull’intero condominio e vanno ripartite in base alle tabelle millesimali.

Esempio: Tizio è proprietario di un balcone aggettante la cui pavimentazione presenta delle fessurazioni dalle quali derivano delle infiltrazioni d’acqua al balcone sottostante. Poiché la pavimentazione è una parte costitutiva del balcone aggettante e come tale è di proprietà esclusiva di Tizio, questi dovrà farsi carico delle relative spese dirette all’eliminazione della problematica provvedendo ad esempio, alla sostituzione delle mattonelle lesionate o al ripristino dell’intera pavimentazione.

Se invece, dal balcone aggettante di proprietà di Tizio dovessero cadere pezzi di un fregio, essendo il fregio un elemento che si inserisce nel prospetto dell’edificio, i lavori per il suo ripristino spettano all’intero condominio.

Nei balconi incassati le spese di manutenzione o ristrutturazione sono ripartite tra i proprietari dei piani sovrastanti e più precisamente:

  • quelle inerenti il pavimento sono di competenza del proprietario del piano superiore;
  • quelle relative all’intonaco ed alla tinteggiatura del soffitto sono a carico del proprietario del piano inferiore [2].

Come detto in precedenza, le spese relative ai rivestimenti della parte frontale ed agli elementi decorativi di un balcone incassato invece, spettano all’intero condominio

Esempio: Tizio è proprietario di un balcone incassato dalla cui pavimentazione si sono staccate delle mattonelle. A questi spetterà il ripristino della pavimentazione in quanto il piano di calpestio è di sua proprietà esclusiva.

Se invece, si è scrostata la pittura del soffitto, alla ritinteggiatura dovrà provvedere Caio, proprietario del piano inferiore, poiché tale soffitto rientra nella sua proprietà.

Qualora sia la parte frontale del balcone incassato ad avere bisogno di manutenzione, allora i lavori spetteranno a tutti i condomini in ragione delle tabelle millesimali.

Gli usi dei balconi aggettanti e di quelli incassati

Per quanto riguarda gli usi consentiti, nel caso di un balcone aggettante proprio perché i singoli elementi da cui risulta composto sono di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento che servono, il proprietario dell’appartamento del piano inferiore non può agganciare alla soletta le tende parasole o altre strutture senza il consenso del proprietario del balcone sovrastante.

Nei balconi incassati invece, essendo la soletta di proprietà comune tra i proprietari dei due piani sovrastanti, quello del piano inferiore può farne gli usi che ritiene utili, ma rispettando quanto previsto dal Codice civile in ordine alla ripartizione delle spese del pavimento, dell’intonaco e della tintura del soffitto per come già sopra specificato.

Le verande

Le verande non sono altro che balconi o terrazze chiuse da vetrate e pertanto, valgono per queste, gli stessi principi visti in precedenza per i balconi.

Le questioni all’interno dei condomini possono insorgere nel momento in cui un condomino volesse trasformare un balcone o un terrazzo in una veranda non inizialmente prevista.

Il condomino in primis deve ottenere il provvedimento amministrativo edilizio che lo autorizza ad effettuare la trasformazione; successivamente bisogna distinguere se tale opera viene ad incidere su un bene (il balcone appunto) che presenta delle parti di natura condominiale (ad esempio i frontalini) o meno.

Se la trasformazione dovesse incidere su parti condominiali sarebbe opportuno richiedere l’autorizzazione dell’assemblea anche se il Codice Civile prevede che ciascun condomino può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa [3]. Tale disposto normativo va coordinato con quanto previsto in materia di innovazioni sempre dal Codice civile [4].

Infatti, il nostro legislatore ammette un’innovazione (nel caso specifico la trasformazione del balcone/terrazzo in veranda) solo se la stessa non diminuisce il diritto degli altri condomini, non altera il decoro architettonico del fabbricato e non reca pregiudizio alla stabilità dello stesso.

Sotto quest’ultimo profilo pertanto, sarebbe opportuno che il condomino si munisse di una relazione tecnica che analizzi l’incidenza dell’opera sul decoro dello stabile.

Inoltre, occorre distinguere tra la facciata principale dell’edifico, sulla quale la tutela del decoro è piena, dai cortili interni e dalle così dette “vanelle” (che sono i pozzi luce, i cavedi), per i quali la questione del decoro architettonico assume un rilievo più attenuato.

Ne consegue che il condomino potrà effettuare la trasformazione, ma dovrà necessariamente osservare i principi normativi sopra esposti. Inoltre, l’opera sarà fattibile se realizzata sulla facciata dello stabile che guarda nei cortili interni piuttosto che sulla facciata principale.

Esempio: Tizio vuole trasformare il terrazzo di sua proprietà in veranda ma così facendo impedisce l’esercizio del diritto di veduta al vicino Caio. In tal caso l’innovazione non è legittima e non potrà essere realizzata. Lo stesso dicasi se Tizio volesse eseguire una veranda, utilizzando dei materiali che verrebbero a alterare il decoro architettonico del fabbricato. Anche in questo caso l’opera non sarà ammissibile.

Altra ipotesi è quella di Sempronio che vuole trasformare in veranda un balcone che affaccia in un cortile interno senza ledere in alcun modo il decoro né la stabilità dell’edifico ovvero senza pregiudicare il diritto di veduta del vicino del piano di sopra. In tale caso la trasformazione sarà consentita.

Le distanze

Un’altra problematica che va esaminata nel caso si voglia realizzare la trasformazione di un balcone/terrazzo in veranda è quella relativa al rispetto delle distanze dalle altre costruzioni (in particolare dagli altri balconi o finestre) e del diritto di affaccio a favore dei proprietari dei balconi vicini.

Quanto alle distanze della veranda dagli altri balconi e finestre occorre distinguere in base al tipo di costruzione dell’edificio se verticale o a scalare o ancora a gradoni e alla superficie della veranda, se questa cioè è limitata alla superficie del balcone ovvero la supera.

In un edificio verticale, cioè in quello in cui i balconi sono l’uno all’altro sovrapposti senza sporgere, il problema delle distanze va risolto applicando la norma del Codice civile la quale prevede che quando si è acquistato il diritto di avere vedute (finestre e balconi) dirette verso il fondo del vicino, il proprietario di quest’ultimo non può fabbricare a distanza inferiore a tre metri [5].

Pertanto, colui che intende trasformare il proprio balcone/terrazzo in veranda, deve comunque osservare la distanza minima di tre metri dal balcone o dalle finestre del vicino in modo tale da non impedire a quest’ultimo di vedere lateralmente.

Esempio: Tizio vuole trasformare il suo terrazzo in veranda chiudendolo con delle vetrate. Se tali vetrate non dovessero rispettare la distanza minima di tre metri dal balcone del vicino e questi pertanto, non potesse più guardare lateralmente, la trasformazione non è consentita.

Se l’edificio è costruito a scalare o a gradoni e quindi, i balconi non sono perfettamente soprapposti l’uno sull’altro ma sfalzati, la trasformazione di un balcone/terrazzo in veranda comporta il superamento del limite del balcone inferiore. In altre parole il balcone inferiore sporge rispetto a quello superiore e quindi, chiudendolo con una vetrata quest’ultima verrebbe a essere posizionata fuori dal perimetro del balcone inferiore.

In questa situazione la parte di veranda che supera il limite del balcone (inferiore) e che copre il terrazzo, costituisce una limitazione al diritto di affaccio del balcone superiore e perché la trasformazione sia consentita, deve rispettare la distanza dei tre metri prevista dal nostro legislatore.

Esempio: Tizio vuole trasformare in veranda il proprio balcone che è in parte coperto dalla proprietà del piano superiore ed in parte scoperto, proseguendo con un terrazzo. La vetrata in questo caso, verrebbe a sporgere rispetto al perimetro del balcone e di conseguenza, perché possa essere realizzata, non deve essere inferiore a tre metri dalla proprietà altrui in modo da non impedire l’esercizio di veduta ai vicini.

In materia si consiglia la lettura dell’articolo “Distanze tettoie e verande tra balconi e terrazzi”.

Le finestre

Le finestre sono delle aperture sui muri dell’edificio e servono a dare luce ed aria alle singole unità immobiliari. Inserendosi nelle facciate dei fabbricati, incidono su una parte comune del condominio.

Cosa succede se un condomino decidesse di aprire una nuova finestra che affacci nel cortile interno del fabbricato?

Bisogna avere nuovamente riguardo alle norme del Codice civile dettate in materia di utilizzo dei singoli condomini, delle parti comuni e di quelle dettate per le innovazioni.

Alla luce di tali norme ciascun condomino può aprire finestre sul muro condominiale che da nel cortile interno senza dovere richiedere il preventivo consenso dell’assemblea condominiale, ma comunicando l’avvio dei lavori all’amministratore. Questi a sua volta, dovrà informare l’assemblea di ciò alla prima riunione utile.

Anche in questo caso i limiti all’esercizio del diritto del singolo condomino all’utilizzo della cosa comune, sono rappresentati da quelli già visti a proposito della trasformazione di un balcone/terrazzo in veranda. Non deve cioè, essere alterato il decoro architettonico del fabbricato e non deve recarsi pregiudizio alla stabilità dello stesso nonché non bisogna modificare la destinazione d’uso della parte comune.

Sotto quest’ultimo profilo è evidente che l’apertura di una nuova finestra non altera la funzione della facciata che è quella di proteggere i singoli appartamenti ed allo stesso tempo, di dare loro luce ed aria. Infatti, non viene modificata la destinazione d’uso della parte comune (la facciata) e pertanto, tale opera è da considerarsi legittima.

L’apertura di una nuova finestra che affacci nel cortile condominiale peraltro, non è subordinata al rispetto di quanto previsto dal Codice civile in tema di distanza tra costruzioni. Il condomino infatti, potrà realizzare tale apertura in quanto la regolamentazione generale sulle distanze si applica nei condomini solo se compatibile con la disciplina particolare relativa alle cose comuni ed in caso di contrasto, prevale la normativa speciale.

Sul punto per un maggiore approfondimento si rinvia alla lettura dell’articolo “Si può aprire una nuova finestra in condominio”.

Altra ipotesi è quella che si ha quando le finestre presentano elementi decorativi e ornamentali posti intorno o tra una finestra e l’altra; in tal caso se tali elementi incidono sul decoro dell’edificio e ne accrescono il pregio estetico, sono considerati parti comuni e le relative spese per il loro rifacimento e la loro manutenzione spettano all’intero condominio.

Vi sono poi, le finestre che si trovano nelle scale e che servono a darvi luce ed aria. Non c’è dubbio che queste rientrano tra le parti comuni e le relative spese andranno ripartite tra tutti i condomini in base alle tabelle millesimali.

note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Art. 1125 cod. civ.

[3] Art. 1102 cod. civ.

[4] Art. 1120 cod. civ.

[5] Art. 907 cod. civ.


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