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Le facciate

19 Febbraio 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 19 Febbraio 2019



Le facciate quali parti comuni di un condominio: chi paga per la loro manutenzione e ristrutturazione? Gli usi consentiti ai singoli condomini, la ripartizione delle spese e le maggioranze assembleari richieste per gli interventi sulle facciate.

Le facciate dell’immobile nel quale abiti hanno bisogno di essere ritinteggiate? Dal balcone del tuo vicino si è staccato un pezzo di fregio. Spetta a tutto il condominio partecipare alle spese per la relativa riparazione? Vuoi aprire una nuova finestra che affacci nel cortile interno del tuo stabile. Puoi farlo? I problemi che hanno ad oggetto le facciate dei fabbricati possono essere relativi alla loro manutenzione/ristrutturazione oppure possono essere legati alle strutture che vi ineriscono (si pensi ai balconi, alle verande o anche alle finestre). Capita di vedere con frequenza girando per le strade delle nostre città, facciate di stabili con evidenti segni di distacco dell’intonaco, scrostature, cavillature, fessurazioni e condensa. A volte il degrado delle facciate degli immobili è dovuto all’invecchiamento degli stessi edifici, si pensi in particolare modo a quelli storici, oppure ad errori di progettazione o di costruzione, quando sono stati utilizzati materiali di qualità scadente o sono state operate scelte progettuali sbagliate, che hanno provocato eventi degenerativi precoci anche su edifici relativamente moderni. Le facciate degli stabili inoltre, sono soggette sia all’intervento degli agenti atmosferici (vento, pioggia, neve, smog, ecc.), i quali incidono notevolmente sul loro aspetto esteriore sia all’umidità e all’acqua che possono provocare problemi di incrostazione, polverizzazione e rigonfiamento. A tutto ciò vanno ad aggiungersi i problemi aventi ad oggetto gli elementi strutturali che fanno parte integrante delle facciate come ad esempio i balconi, con particolar riguardo ai balconi che presentano decori o elementi architettonici; o anche quelli nascenti dal modo di utilizzo che i condomini vorrebbero fare delle facciate nel momento in cui dovessero decidere ad esempio di trasformare un terrazzo in veranda oppure di aprire una nuova finestra. Ne consegue che all’interno di un condominio capita spesso di domandarsi in che misura e a chi spetti il pagamento delle spese dovute per la manutenzione o la ristrutturazione delle facciate, così come possono insorgere dubbi e perplessità sull’uso delle facciate da parte dei singoli condomini. Vediamo quindi, cosa ha previsto il legislatore italiano in materia.

Le facciate

Nella nozione di facciate rientrano sia la parte anteriore, frontale e principale, sia quella degli altri lati dell’edificio.

Le facciate vanno tenute distinte dai muri maestri. Infatti mentre le prime attengono alla superficie esterna dell’edificio e quindi, i relativi interventi devono essere realizzati senza alterarne il decoro architettonico, i secondi svolgono la funzione portante dello stabile e gli interventi devono essere effettuati tenendo conto della sicurezza e della stabilità dell’edificio stesso.

La giurisprudenza è concorde nel  considerare le facciate al pari dei muri maestri, come una delle strutture essenziali ai fini dell’esistenza dello stabile. Pertanto, esse ricadono tra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse unità immobiliari, restando al servizio di tutte le singole porzioni.

Nella scia tracciata dalla giurisprudenza si è inserita la riforma della materia condominiale, operata dalla L. 220/2012, la quale ha esplicitamente ricompreso le facciate tra le parti comuni di un condominio [1].

Le facciate degli stabili a volte, possono presentare diversi elementi architettonici/decorativi, quali fregi, statue, stucchi, colonnine, ecc.

Queste decorazioni si inseriscono nel prospetto degli edifici e ne contribuiscono all’estetica, aumentando il pregio ed il valore degli stessi e dei singoli appartamenti.

Da ciò consegue che essendo destinati ad abbellire la facciata, tali elementi sono da considerarsi parti comuni dell’edificio.

Pertanto, i relativi lavori di rifacimento o ristrutturazione andranno ripartiti tra tutti i condomini in base alle tabelle millesimali.

Esempio: la facciata di un palazzo è abbellita da una serie di colonne con capitelli a forma di foglie di acero. Se da uno di tali capitelli si sta per staccare un pezzo di intonaco con grave pericolo per l’incolumità di terzi (i passanti o gli stessi condomini), il condominio è tenuto ad intervenire subito per provvedere alla eliminazione della problematica e le relative spese saranno suddivise tra tutti i condomini.

Per quanto riguarda i lavori di rifacimento dell’intonaco delle facciate, anche questi spettano a tutti i condomini ognuno in ragione alla propria quota di proprietà (tabelle millesimali) al pari di quelli di riparazione della pennellatura delle facciate.

Le facciate e i balconi

Relativamente ai balconi, la situazione è un po’ più complessa.

In linea generale i balconi fanno parte integrante dell’appartamento nel quale si trovano, costituendo una pertinenza dell’unità immobiliare alla quale ineriscono in quanto consentono al proprietario l’esercizio del diritto di veduta.

Tuttavia nella maggior parte dei casi, i balconi si inseriscono nelle facciate in modo tale da modellare le linee del fabbricato, determinandone l’estetica.

Al pari delle facciate pertanto, se la parte frontale o inferiore dei balconi dovesse presentare rivestimenti esterni ovvero elementi decorativi, le spese per la loro manutenzione e quelle per il rifacimento saranno a carico dell’intero condominio.

Esempio: Tizio è proprietario di un balcone, sul cui frontalino sono presenti degli angioletti. Un’ala dell’angioletto si stacca e cade nel balcone sottostante, rompendone la pavimentazione. Sarà l’intero condominio a rispondere non solo dei danni provocati dalla caduta e quindi, a dovere riparare la pavimentazione, ma anche delle spese necessarie ad evitare che dall’angioletto possano cadere altri pezzi di intonaco.

Se il balcone è liscio, nel senso che non presenta alcun rivestimento esterno o alcun elemento decorativo, le spese per la sua manutenzione o ristrutturazione saranno a carico del proprietario del balcone medesimo.

Le facciate e gli usi consentiti

In merito agli usi delle facciate, il principio al quale bisogna rifarsi è quello previsto dal Codice Civile il quale stabilisce che rientrando le stesse tra le parti comuni di un edificio, ciascun condomino ha diritto ad usarne purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine ciascun condomino può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa [2].

Tale disposto normativo va coordinato con quanto previsto in materia di innovazioni sempre dal Codice Civile, laddove il nostro legislatore ha ritenuto ammissibili le innovazioni solo se non diminuiscono il diritto degli altri condomini, non alterano il decoro architettonico del fabbricato e non recano pregiudizio alla stabilità dello stesso [3].

Sulla base della normativa codicistica quindi, sono ammissibili tutte le opere che ineriscono alle facciate solo nei limiti sopra specificati.

Esempio: Tizio intende trasformare il proprio terrazzo in veranda, chiudendolo con delle vetrate. Se detti lavori non dovessero alterare il decoro architettonico dello stabile né recare pregiudizio alla sua stabilità e non dovessero impedire l’esercizio del diritto di veduta dei vicini, l’opera sarà realizzabile.

Viceversa se Tizio per la trasformazione, intende utilizzare del materiale ad esempio di alluminio che deturpa l’estetica dell’immobile o la trasformazione dovesse ledere il diritto di veduta del vicino che affacciandosi, viene a trovarsi la vista occupata lateralmente, allora la veranda non potrà essere creata.

Questo stesso discorso vale anche per l’apertura di nuove finestre sulle facciate che danno nel cortile interno del fabbricato.

Le norme da rispettare sono sempre quelle del Codice civile già sopra richiamate e quindi, non deve essere alterato il decoro e la stabilità del fabbricato né bisogna modificare la destinazione d’uso della parte comune.

E’indubbio che sotto quest’ultimo profilo, l’apertura di una nuova finestra con affaccio nel cortile interno non altera la destinazione d’uso delle facciate, che è quella di proteggere i singoli appartamenti ed allo stesso tempo di dare loro luce ed aria. Se quindi, l’opera dovesse rispettare anche gli altri limiti previsti dal nostro legislatore all’esercizio del diritto del singolo condomino all’utilizzo della cosa comune, potrà essere realizzata senza necessità del preventivo consenso dell’assemblea condominiale.

Il condomino dovrà però, comunicare l’avvio dei lavori all’amministratore, il quale a suo volta informerà l’assemblea alla prima riunione utile.

Le maggioranze assembleari richieste per gli interventi sulle facciate

Se l’intervento sulle facciate rappresenta un’innovazione, la maggioranza assembleare richiesta per l’approvazione della delibera è quella della maggioranza dei partecipanti al condominio ed i due terzi del valore dell’edificio [4].

Esempio: la posa in opera di un ascensore esterno è da considerarsi un’innovazione che incide sulla facciata del fabbricato. Per l’approvazione delle relativa delibera sarà necessaria la maggioranza dei partecipanti al condominio ed i due terzi del valore dell’edificio.

Se invece, l’intervento ha ad oggetto il rifacimento delle facciate ovvero delle riparazioni straordinarie, per l’approvazione della delibera è richiesta la maggioranza degli intervenuti in assemblea ed almeno la metà del valore dell’edificio [5].

Più precisamente i lavori di straordinaria manutenzione sono quelli volti a ripristinare una situazione modificata a seguito di un danno, o ad agire per evitare che da una situazione di pericolo derivino più gravi conseguenze.

Esempio: a causa una abbondante nevicata si sono create delle fessurazioni sulla facciata di un fabbricato. La delibera assembleare relativa a tali lavori straordinari per essere approvata, avrà bisogno della maggioranza degli intervenuti all’assemblea ed almeno della metà dell’edificio.

La ripartizione delle spese tra i condomini

Già in precedenza si è detto che le spese relative alle facciate vanno ripartite tra tutti i condomini sulla base delle tabelle millesimali, costituendo esse una parte comune del condominio.

In tal senso si è espressa più volte la giurisprudenza affermando che le spese relative al rifacimento delle facciate esterne degli edifici nei condomini, vanno ripartite tra i condomini in misura proporzionale al valore di proprietà di ciascuno. E’ infatti, identico l’uso che ciascun condomino può fare della facciate esterne del fabbricato e ciò indipendentemente dal fatto che tali facciate si trovino o meno in corrispondenza alla parte di edificio di sua proprietà esclusiva.

A tali spese partecipano anche i proprietari delle autorimesse e dei box interrati, se fanno parte integrante dell’edificio e non si trovino in corpi di fabbrica separati.

In quest’ultimo caso infatti, i proprietari dei garage che si trovano in un immobile diverso da quello con le unità abitative, non sono tenuti a concorrere alle spese di manutenzione delle facciate, le quali devono essere sostenute solo dai proprietari delle unità immobiliari facenti parte del fabbricato la cui facciate devono essere rifatte.

Esempio: Tizio è proprietario di un garage ubicato nei sotterranei di in un edificio del quale deve essere ristrutturate le facciate. Egli non sarà tenuto a partecipare alle spese relative alle facciate poiché le stesse graveranno solo sui proprietari delle unità immobiliari rientranti nello stabile.

note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Art. 1102 cod. civ.

[3] Art. 1120 cod. civ.

[4] Art. 1136, 5° co. cod. civ.

[5] Art. 1136, 2° co. cod. civ.


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