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Locazione: termini da rispettare per il recesso del conduttore e del locatore

5 Aprile 2013 | Autore:
Locazione: termini da rispettare per il recesso del conduttore e del locatore

Il locatore ed il conduttore possono recedere dal contratto di locazione per giusto motivo, previa comunicazione all’altra parte della volontà di recedere tramite lettera raccomandata, nel rispetto dei termini previsti dalla legge. 

Il recesso del locatore.

I contratti di locazione di beni immobili hanno una durata minima prevista dalla legge, che non è derogabile dalle parti.

La durata minima è stabilita in:

quattro anni per i contratti di locazione ad uso abitativo [1]

sei anni per i contratti ad uso diverso dall’abitazione.

– nove anni per i contratti per i contratti di locazione di immobili adibiti ad attività alberghiere [2].

Il locatore, pertanto, non può recedere dal contratto di locazione prima della scadenza dello stesso, dovendo garantire al conduttore la disponibilità dell’immobile locato ai fini del soddisfacimento delle sue esigenze abitative, lavorative e/o imprenditoriali.

1. Nella locazione ad uso abitativo: il locatore, per recedere dal contratto, deve comunicare tale sua intenzione al conduttore tramite lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza del contratto.

2. Nella locazione di immobili destinati ad uso diverso: la disdetta deve essere comunicata al conduttore, sempre con raccomandata, almeno dodici mesi prima della scadenza del contratto.

3. Nella locazione di immobili adibiti ad attività alberghiere: la disdetta deve essere comunicata al conduttore, sempre con raccomandata, almeno diciotto mesi prima.

Se la disdetta del locatore interviene alla prima scadenza dei quattro, dei sei o dei nove anni, a seconda della destinazione dell’immobile locato, in essa devono essere indicati i motivi specifici del recesso, che devono coincidere con una delle tassative ipotesi previste dalla legge, pena l’inefficacia della stessa [3].

Per la disdetta che dovesse intervenire successivamente al primo periodo, invece, il locatore non è tenuto ad indicare alcun motivo, essendo sufficiente comunicare al conduttore la propria volontà di recedere.

Se il locatore non rispetta i suddetti termini, per la disdetta il contratto si rinnova per un periodo di tempo uguale a quello precedente alle stesse condizioni, per cui non sarà possibile neanche chiedere un aumento del canone.

Il recesso del conduttore.

Il conduttore è la parte debole del contratto di locazione, che il legislatore ha voluto tutelare prevedendo il diritto per lo stesso di recedere dal contratto anche prima della scadenza, qualora ricorrano gravi motivi, previa comunicazione al locatore almeno sei mesi prima.

Ricorrendo gravi motivi, dunque, il conduttore in qualsiasi contratto di locazione, a prescindere dall’uso a cui sia destinato l’immobile locato, può sempre recedere dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi al locatore con lettera raccomandata.

Il mancato rispetto del termine di preavviso comporta l’obbligo per il conduttore di corrispondere al locatore il pagamento di sei canoni mensili a partire dalla comunicazione del recesso ovvero dal rilascio dell’immobile in caso di omessa comunicazione preventiva, sempre che l’immobile medesimo non venga locato a terzi [4].

Il necessario preavviso imposto al conduttore per il recesso, si giustifica con il contemperamento dell’interesse del locatore che, a seguito del recesso dell’altra parte, perde una rendita derivante dal proprio immobile sulla quale aveva fatto ragionevolmente affidamento in virtù dello stesso contratto di locazione.

Per tale motivo il conduttore che receda per gravi motivi senza il preavviso richiesto dalla legge, è tenuto al risarcimento del danno che il locatore provi di aver subito per l’anticipata restituzione dell’immobile, salvo che dimostri che l’immobile sia stato ugualmente usato dal locatore [5].


Il locatore può recedere dal contratto solo alla scadenza dello stesso previa comunicazione da inviarsi con lettera raccomandata sei, dodici o diciotto mesi prima, rispettivamente per la locazione di immobili adibiti ad uso di abitazione, ad uso diverso, o ad attività alberghiere.

Il conduttore, invece, può sempre recedere dal contratto di locazione, per gravi motivi in qualsiasi momento, purché ne dia comunicazione al locatore almeno sei mesi prima con lettera raccomandata.

Il recesso al di fuori dei suddetti termini comporta:

– per il locatore, il rinnovarsi del contratto di locazione alle medesime condizioni stipulate per il periodo precedente, nonostante la sua diversa volontà;

– per il conduttore, l’obbligo di versare comunque al locatore sei canoni mensili pari al mancato preavviso, nonostante il rilascio dell’immobile.

note

[1] Art. 2 L. 9/12/1998 n. 431.

[2] Art. 27 L. 27/07/1978 n. 392.

[3] Art. 29 L. 27/07/1978 n. 392; art. 3 L. 9/12/1998 n. 431.

[4] Cass. sent. n. 18167/2012.

[5] Cass. sent. n. 5827/1993.


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99 Commenti

  1. Il tutto non spiega una cosa, e se il contratto è stato stipulato con la formula 4+4 anni ???

    1. Tutti i contratti devono intendersi 4+4, nel senso che il rinnovo alla scadenza dei primi 4 anni è considerata automatica, perché può disdettarsi alla prima scadenza solo in casi eccezionali espressamente previsti dalla legge

  2. Ma se non e’ possibile rimanere i mesi di preavviso perche’ l’appartamento e’ umido e sono sempre malatta? E’ possibile secondo la legge andare via comunque senza l’obbligo di pagare i mesi mancanti?

    1. Elena, puoi far questo solo in caso in cui l’immobile sia obiettivamente inagibile. In questo caso potresti richiedere la risoluzione del contratto, che è cosa diversa dal recesso

  3. Buongiorno.
    A mezzo raccomandata a mano il conduttore recede il contratto per motivi personali e di lavoro e scrive che lascerà l’immobile alla data x-y-z. Sulla raccomandata non vi è data di compilazione (ovviamente avvenuta prima della data x-y-z) è valida comunque se accettata dal locatore?

    1. È valida se accettata dal locatore. I problemi potrebbero sorgere in ordine alla durata del preavviso, ed al decorso dei sei mesi, qualora il locatore contestasse la data di ricezione. In tal caso il conduttore non avrebbe la prova di aver comunicato tempestivamente il recesso.

  4. Salve.
    Vorrei capire meglio se in caso di comunicazione di recesso anticipato del contratto d’affitto per volontà del Conduttore, a chi spetta pagare la tassa di risoluzione, per intendersi quella imposta di euro 67,00?
    Grazie.

    1. Spetta ad entrambi, ognuno per la metà, perché obbligati in solido, a meno che non sia previsto diversamente nel contratto.

  5. Salve,
    La legge indica che il periodo minimo di preavviso in caso di recesso (nel mio caso da parte del conduttore) è di sei mesi.
    Nel contratto è invece espressamente indicato il che tale preavviso è di tre mesi.
    Quale tremine va seguito? Chi comanda in questo caso la legge (e quindi si annulla la clausula sul contratto) o il contratto che essendo più vantaggioso per il conduttore ha ragione sulla legge?
    Grazie

  6. Gent.mo avv. Cerino,
    Chiedo se il locatore puó recedere dal contratto anticipatamente se questa opzione è indicata espressamente nel contratto e se non costituisce uno svantaggio per il conduttore.
    Grazie. Paolo.

    1. Il locatore non può recedere anticipatamente, e l’eventuale clausola sfavorevole sarebbe nulla perché contraria alla legge

  7. ma se non ricorrono gravi motivi? Posso recedere anticipatamente alla scadenza del secondo quadrienno, per esempio perchè ho trovato un nuovo appartamento ad un affitto più basso, immediatamente disponibile, dandone comunicazione scritta con a/r? Quanto dovrei continuare a pagare come “penalità”?
    grazie

    1. Monica, se non ci sono gravi motivi non puoi recedere e saresti costretta a pagare tutti i canoni fino a scadenza. Puoi sempre provare a trovare un accordo con il locatore.

  8. Buonasera! Il locatore quindi non può recedere anticipatamente (alla prima scadenza) perchè deve dare l’immobile al figlio?! Deve comunque attendere la prima scadenza?!

  9. Posso recedere dal contratto senza dare i dovuti sei mesi di preavviso perche ho subito un furto in casa,regolarmente denunciato ed accertato dalla polizia, e il locatore mi ha negato l’istallazione delle grate(cosa che verbalmente al momento della stipula del contratto era piu che disposto a fare!),abito al piano terra con semplice accesso all’immobile visto che sono su strada.
    E’ ritenuto questo un “grave motivo”?

  10. Salve sono Raffaele io devo lasciarela.casa prima dei sei mesi per trasferimento di lavorerà cosa succede perdere i soldi anticipati o per questi motivi i sei mesi vengano annullati grazie

  11. ho i genitori molto anziani che necessitano di assistenza; non posso permettermi una badante e quindi devo andare a stare con loro. può questo essere considerato un grave motivo? grazie per la disponibilità

  12. è valido un contratto in cui c’è scritto che il conduttore può recedere dal contratto solo alla scadenza dei primi 4 anni con preavviso di 6 mesi ma non può recedere in nessun altro caso? grazie

    1. Pamela, il diritto di recesso per gravi motivi sarebbe in ogni caso consentito al conduttore, perché previsto dalla legge

  13. Buongiorno,
    se il proprietario vuole recedere dopo 6+6 anni di contratto di affitto commerciale, (inviandomi comunicazione almeno 12 mesi prima) mi deve pagare l’indennità per perdita dell’avviamento? e la caparra che ho versato a inizio del contratto mi viene restituita ? grazie

    1. Si, hai diritto all’indennità se hai contatti diretti con il pubblico, nonché alla caparra se l’immobile non è danneggiato

  14. Salve,
    nel mio contratto è prevista la suddetta clausola:

    5) E’ consentito al conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto previo preavviso di almeno sei mesi, da inviarsi non prima che sia decorso un anno e mezzo dall’inizio del contratto.

    Cosa succede se io avessi bisogno di recedere dal contratto prima della scadenza sopra riportata (18 mesi)? Il proprietario può farmi causa e magari vincerla? Oppure, io essendo conduttore, posso avvalermi (per legge) della facoltà di recedere dal contratto quando voglio (sempre previa comunicazione da inviarsi con lettera raccomandata sei mesi prima)?

    1. Stefano, prima del termine contrattuale potresti recedere solo per gravi motivi, sempre previo preavviso di sei mesi

  15. Buongiorno, sono la proprietaria di uno stabile affittato per uso commerciale. A due giorni dal rinnovo l’affittuario mi ha mandato una raccomandata in cui si comunica l’intenzione di recedere dal contratto per impossibilità di sostenere i costi per la locazione. Il contratto scadeva il 1/6 e la raccomandata l’ho ricevuta il 3/6: la registrazione del rinnovo va fatta ugualmente?
    sulla lettera è scritto che l’immobile mi sarà ridato entro luglio, valgono lo stesso i 6 mesi di locazione che mi devono per legge (fatto slavo che al momento l’affittuario è insolvente di due mensilità) ? grazie

    1. Per tutti i gentili lettori di questo articolo, devo precisare che le richieste di consulenza possono essere evase solo previo acquisto del ticket nel relativo banner e che, pertanto d’ora in poi, non mi sarà possibile rispondere ad altre richieste del genere nella sezione commenti. Restando a Vostra disposizione, invio a tutti cordiali saluti.

  16. Salve, trascorsi due anni dal contrato di affitto uso abitazione (4+4) il locatore vuole farmi uscire dall’appartamento perchè serve a lui…domanda ma lo può fare o posso rifiutarmi e rimanere fino alla scadenza dei primi 4 anni?
    Grazie mille e saluti
    Lorena

    1. Abbiamo predisposto un servizio di consulenza personalizzato. Per ottenere le risposte vi invitiamo ad acquistare il ticket cliccando sul banner qui sopra.

  17. Salve, se le parti si accordano diversamente e firmano un documento nel quale sono stabilite le date di uscita dall’immobile, con relativa regolare restituzione della caparra… in pratica se il proprietario è d’accordo nel stabilire 3 mesi al posto di 6 mesi … l’accordo non è valido?
    grazie mille

  18. ho un contratto3+2 con scadenza 01/08/2013 come conduttore posso disdirlo in quanto l’ appartamento a muffa documentata ed io ho problemi di ossa in quanto anche fredda e umida.

  19. Salve in un contratto 4+4 è possibile andarsene dopo tre anni..? Ad esempio nel secondo anno decido di comprare una casa e mando raccomandata che entro un anno intendo lasciare l’abitazione…è possibile o ho una penale? Grazie in anticipo per la risposta…

  20. salve, vorrei disdire il mio contratto di affitto fatto il 03/03/2008 senza incorrere in “penalità” varie.. Per il preavviso fa fede la data della lettera o quella di ricezione?se faccio scadere in 6 mesi alla data di rinnovo annuale cambia qualcosa? all’inizio ho dovuto stipulare una fideiussione bancaria nonostate avessi un conto presso poste italiane , quata mi costa 150 € all’anno per la gestione.recentementemi è stato detto che quella dovrebbe essere una spesa a carico del locatore… è corretto? posso richiedere il rimborso? mille grazie in anticipo per la risposta

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