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Locazione: termini da rispettare per il recesso del conduttore e del locatore

5 Aprile 2013 | Autore:
Locazione: termini da rispettare per il recesso del conduttore e del locatore

Il locatore ed il conduttore possono recedere dal contratto di locazione per giusto motivo, previa comunicazione all’altra parte della volontà di recedere tramite lettera raccomandata, nel rispetto dei termini previsti dalla legge. 

Il recesso del locatore.

I contratti di locazione di beni immobili hanno una durata minima prevista dalla legge, che non è derogabile dalle parti.

La durata minima è stabilita in:

quattro anni per i contratti di locazione ad uso abitativo [1]

sei anni per i contratti ad uso diverso dall’abitazione.

– nove anni per i contratti per i contratti di locazione di immobili adibiti ad attività alberghiere [2].

Il locatore, pertanto, non può recedere dal contratto di locazione prima della scadenza dello stesso, dovendo garantire al conduttore la disponibilità dell’immobile locato ai fini del soddisfacimento delle sue esigenze abitative, lavorative e/o imprenditoriali.

1. Nella locazione ad uso abitativo: il locatore, per recedere dal contratto, deve comunicare tale sua intenzione al conduttore tramite lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza del contratto.

2. Nella locazione di immobili destinati ad uso diverso: la disdetta deve essere comunicata al conduttore, sempre con raccomandata, almeno dodici mesi prima della scadenza del contratto.

3. Nella locazione di immobili adibiti ad attività alberghiere: la disdetta deve essere comunicata al conduttore, sempre con raccomandata, almeno diciotto mesi prima.

Se la disdetta del locatore interviene alla prima scadenza dei quattro, dei sei o dei nove anni, a seconda della destinazione dell’immobile locato, in essa devono essere indicati i motivi specifici del recesso, che devono coincidere con una delle tassative ipotesi previste dalla legge, pena l’inefficacia della stessa [3].

Per la disdetta che dovesse intervenire successivamente al primo periodo, invece, il locatore non è tenuto ad indicare alcun motivo, essendo sufficiente comunicare al conduttore la propria volontà di recedere.

Se il locatore non rispetta i suddetti termini, per la disdetta il contratto si rinnova per un periodo di tempo uguale a quello precedente alle stesse condizioni, per cui non sarà possibile neanche chiedere un aumento del canone.

Il recesso del conduttore.

Il conduttore è la parte debole del contratto di locazione, che il legislatore ha voluto tutelare prevedendo il diritto per lo stesso di recedere dal contratto anche prima della scadenza, qualora ricorrano gravi motivi, previa comunicazione al locatore almeno sei mesi prima.

Ricorrendo gravi motivi, dunque, il conduttore in qualsiasi contratto di locazione, a prescindere dall’uso a cui sia destinato l’immobile locato, può sempre recedere dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi al locatore con lettera raccomandata.

Il mancato rispetto del termine di preavviso comporta l’obbligo per il conduttore di corrispondere al locatore il pagamento di sei canoni mensili a partire dalla comunicazione del recesso ovvero dal rilascio dell’immobile in caso di omessa comunicazione preventiva, sempre che l’immobile medesimo non venga locato a terzi [4].

Il necessario preavviso imposto al conduttore per il recesso, si giustifica con il contemperamento dell’interesse del locatore che, a seguito del recesso dell’altra parte, perde una rendita derivante dal proprio immobile sulla quale aveva fatto ragionevolmente affidamento in virtù dello stesso contratto di locazione.

Per tale motivo il conduttore che receda per gravi motivi senza il preavviso richiesto dalla legge, è tenuto al risarcimento del danno che il locatore provi di aver subito per l’anticipata restituzione dell’immobile, salvo che dimostri che l’immobile sia stato ugualmente usato dal locatore [5].


Il locatore può recedere dal contratto solo alla scadenza dello stesso previa comunicazione da inviarsi con lettera raccomandata sei, dodici o diciotto mesi prima, rispettivamente per la locazione di immobili adibiti ad uso di abitazione, ad uso diverso, o ad attività alberghiere.

Il conduttore, invece, può sempre recedere dal contratto di locazione, per gravi motivi in qualsiasi momento, purché ne dia comunicazione al locatore almeno sei mesi prima con lettera raccomandata.

Il recesso al di fuori dei suddetti termini comporta:

– per il locatore, il rinnovarsi del contratto di locazione alle medesime condizioni stipulate per il periodo precedente, nonostante la sua diversa volontà;

– per il conduttore, l’obbligo di versare comunque al locatore sei canoni mensili pari al mancato preavviso, nonostante il rilascio dell’immobile.

note

[1] Art. 2 L. 9/12/1998 n. 431.

[2] Art. 27 L. 27/07/1978 n. 392.

[3] Art. 29 L. 27/07/1978 n. 392; art. 3 L. 9/12/1998 n. 431.

[4] Cass. sent. n. 18167/2012.

[5] Cass. sent. n. 5827/1993.


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99 Commenti

  1. come interpretare questa articolo del contratto di locazione: il conduttore ha la facoltà di recedere anticipatamente ai sensi dell’art.27,7° comma della legge 392/1978, con preavviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza. Vorrei sapere se questa facoltà del conduttore si riferisce soltanto alla SCADENZA dei 6 anni + sei oppure in qualunque momento del contratto di locazione. grazie

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  2. Salve,
    ho stipulato il contratto ovvero rinnovato per altri 4 anni il contratto di affitto di un’appartamento, ma ora per motivi personali, mi serve la casa per uso propro, vorrei recidere dal contratto.
    Posso farlo’ se si come? se non è possibile mi spiegate il perchè?
    Grazie

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      laleggepertutti@avvangelogreco.it
      Redazione
      1

  3. Salve,ho stipulato un contratto di locazione 4+4 in ottobre 2011, ora l inquilina mi ha mandato la disdetta dall 1/9/2013 senza scrivere i motivi come posso essere tutelato? Deve pagarmi 6mesi di canone dal 1settembre per mancati motivi?

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  4. Salve volevo un’informazione. Io ho fatto un contratto d’affitto che scade a dicembre. Oggi la signora mi ha chimata dicendo che lei il prossimo mese non lo page e che va via a fine settembre e che vuole un mese pagato pure e che per quando riguarda la disdetta del contratto le spese le dobbiamo affrontare insieme come abbiamo fatto per fare il contratto. volevo un chiarimento. grazie

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  5. Buona sera avvacato, vorrei maggiori informazioni riguardo al mio contratto, era un contratto di 4 anni ho trovato casa tramite agenzia quindi ho pagato l’agenzia le due caparra al proprietario più l’affitto del mese corrente, ma ho avuto dei problemi personali e dopo il primo mese ho comunicato al proprietario che lasciavo l’appartamento scusandomi Dell’incoveniente, il proprietario una persona molto umile non mi ha fatto problemi anche perché il contratto d’affitto non era stato ancora registrato, in tal caso gli chiesi se almeno una caparra potevo averla indietro al momento mi disse che se affittava subito l’appartamento non ci sarebbero stati problemi, ma ad oggi lui non mi ha parlato ancora di nulla cosa posso fare per non perdere questi soldi??? Grazie attendo risposta Antonella

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  6. nel 2011 ho dovuto lasciare l’immobile condotto in locazione per uso abitazione a seguito di convalida di sfratto per finita locazione. Prima di andare via, ho dato incarico ad un ingegnere per verificare lo stato di abitabilità dell’immobile. Questi, previa elaborazione di apposita perizia tecnica giurata, ha confermato i miei dubbi in quanto ritiene che l immobile non presenta i requisiti igienico – sanitari per essere abitabile.
    Le chiedo: ora, a distanza di due anni dal rilascio, posso intentare una causa contro il locatore per chiedere ed ottenere un risarcimento del danno morale?
    Grazie

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  7. si può recedere da un contratto di affitto, di un immobile ad uso abitativo, con data di scadenza alla scadenza o si deve dare comunque il preavviso di sei mesi?

  8. se un locatore affitta un appatramento ad un inquilino.
    Ma qse uesto inquilinolascia l’appartamento,non comunica al locatore il trasferimento,non cambia la sua residenza e diventa introvabile,il locatore ,dopo quanti mesi,puo’ disdire il contratto d’affitto?

  9. salve io oh affittato un appartamento che in inverno la muffa arriva fino a la fine oh devuto vutare il divano anche un po di cose il padimento sempre e bagnato lo pulizco al giorno doppo sembra che o buttato acqua per terra le paretti sono tutti pieni di muffa posso chiedere la disdetta per andare via en 2mesi non che la faccio piu il mio padrone di casa dici che mai cuesto palazzio abutto muffa ma la ragazza di fianco a casa mia a muffa anche nell naso cosa posso fare grazie

  10. Sono il locatore di un appartamento il cui conduttore mi ha manifestato la volontá di recedere anticipatamente dal contratto di locazione. Il contratto ha decorrenza maggio 2013 ed il conduttore vorrebbe lasciarmi l´appartamento in aprile 2014. La domanda é: Sul contratto sottoscritto, al punto che descrive il recesso anticipato, si recita: ” La parte conduttrice ha facoltá di recedere anticipatamente, al termine del primo anno di locazione, dal contratto con un preavviso di almeno sei mesi, da recapitarsi a mezzo raccomandata a/r” . Il mio dubbio é quindi questo: Il conduttore puó dare disdetta anticipata al termine del primo anno e quindi dovrebbe comunicarmi la disdetta a maggio 2014 dovendo poi tenere l´appartamento gli altri sei mesi del preavviso e andando via a novembre 2014 oppure i sei mesi di preavviso possono essere dati prima del termine del primo anno e dunque puó lasciarmi l´appartamento a maggio 2014 avendomi comunicato disdetta sei mesi prima di tale data?
    Ergo: “Al termine del primo anno di locazione…” si intende che si puó lasciare l´appartamento ad un anno esatto dalla decorrenza del contratto o che si puó comunicare la disdetta al termine del primo anno e quindi non si potrebbe lasciare l´immobile prima di un anno e sei mesi?

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  11. Salve, nel caso in cui il contratto di fitto prevede la cessazione anticipata dando preavviso di sei mesi con raccomandada ed io che sono il conduttore dopo aver dato il preavviso secondo i termini previsti lascio il locale e consegno le chiavi prima del termine dei sei mesi, facendo regolare risoluzione con il locatario all’agenzia delle entrate, sono tenuto a pagare comunque i sei mesi di fitto ? O solo i mesi che sono rimasto dalla data dell’invio della raccomandata?
    Grazie

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  12. salve vorrei una informazione ho un contratto di locazione 4+2 valgono lo stesso i sei mesi di anticipo x disdetta?

  13. in presenza di un contratto d’affitto a tempo indeterminato, in quali casi il locatore può imporre al conduttore di lasciare l’immobile, anche contro la sua volontà?

  14. Buongiorno, dato che devo mettere la protesi al ginocchio e non riesco a salire le scale del mio appartamento potrei decedere dal contratto di locazione prima della conclusione del contratto al 31/12/2014 nonostante che sul primo contratto dell’immobile c’e scritto che non ho facoltà di decedere e visto che ho trovato anche un altra abitazione a piano terra?

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  15. Contratto locazione commerciale e indennità conduttore.

    Mi farebbe piacere sapere il parere degli esperti riguardo a quanto espongo qui di seguito.

    Una mia cliente (commerciante) esercita la sua attività da molti anni in un immobile in affitto. Il relativo contratto di locazione ha scadenza naturale il 30/04/2014 (2008-2014). Il locatore le ha inviato la raccomandata di disdetta del contratto (esercitando il diritto di diniego automatico di rinnovo del contratto) il 10/10/2013. Il conduttore può ritenere questa disdetta valida e accettare il diniego al rinnovo, chiedendo l’indennità di avviamento?

    Vi ringrazio in anticipo per il contributo e chiedo gentilmente di postare delle sentenze di cassazione che abbiano un nesso logico con l’accaduto.

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  16. Salve, ho affittato un monolocale a due ragazzi, il contratto è 4+4, loro mi hanno già detto che staranno solo un anno.
    Tra un anno cosa dovrò fare per interrompere il contratto?

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  17. Buongirno,
    ho stipulato un contratto 4 + 4, i primi 4 anni scadranno nel maggio 2014.
    trovandomi attualmente in una precaria situazione economica (mio marito è senza lavoro), volevo
    vendere l’immobile quindi volevo sapere se in questo caso ho la possibilità di dare disdetta del contratto scaduti i 4 anni anziché gli 8 anni.
    Grazie.
    Elisabetta

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  18. una disdetta inviata dal locatore in ritardo, può ritenersi valida come disdetta per i successivi 4 anni ?

  19. risolzione per giusta causa contratto commerciale da parte del locatore.. a chi tocca pagare la tassa di risoluzione ?. si devono restituire i 2 canoni anticipati?

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