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Locazione: termini da rispettare per il recesso del conduttore e del locatore

5 Aprile 2013 | Autore:
Locazione: termini da rispettare per il recesso del conduttore e del locatore

Il locatore ed il conduttore possono recedere dal contratto di locazione per giusto motivo, previa comunicazione all’altra parte della volontà di recedere tramite lettera raccomandata, nel rispetto dei termini previsti dalla legge. 

Il recesso del locatore.

I contratti di locazione di beni immobili hanno una durata minima prevista dalla legge, che non è derogabile dalle parti.

La durata minima è stabilita in:

quattro anni per i contratti di locazione ad uso abitativo [1]

sei anni per i contratti ad uso diverso dall’abitazione.

– nove anni per i contratti per i contratti di locazione di immobili adibiti ad attività alberghiere [2].

Il locatore, pertanto, non può recedere dal contratto di locazione prima della scadenza dello stesso, dovendo garantire al conduttore la disponibilità dell’immobile locato ai fini del soddisfacimento delle sue esigenze abitative, lavorative e/o imprenditoriali.

1. Nella locazione ad uso abitativo: il locatore, per recedere dal contratto, deve comunicare tale sua intenzione al conduttore tramite lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza del contratto.

2. Nella locazione di immobili destinati ad uso diverso: la disdetta deve essere comunicata al conduttore, sempre con raccomandata, almeno dodici mesi prima della scadenza del contratto.

3. Nella locazione di immobili adibiti ad attività alberghiere: la disdetta deve essere comunicata al conduttore, sempre con raccomandata, almeno diciotto mesi prima.

Se la disdetta del locatore interviene alla prima scadenza dei quattro, dei sei o dei nove anni, a seconda della destinazione dell’immobile locato, in essa devono essere indicati i motivi specifici del recesso, che devono coincidere con una delle tassative ipotesi previste dalla legge, pena l’inefficacia della stessa [3].

Per la disdetta che dovesse intervenire successivamente al primo periodo, invece, il locatore non è tenuto ad indicare alcun motivo, essendo sufficiente comunicare al conduttore la propria volontà di recedere.

Se il locatore non rispetta i suddetti termini, per la disdetta il contratto si rinnova per un periodo di tempo uguale a quello precedente alle stesse condizioni, per cui non sarà possibile neanche chiedere un aumento del canone.

Il recesso del conduttore.

Il conduttore è la parte debole del contratto di locazione, che il legislatore ha voluto tutelare prevedendo il diritto per lo stesso di recedere dal contratto anche prima della scadenza, qualora ricorrano gravi motivi, previa comunicazione al locatore almeno sei mesi prima.

Ricorrendo gravi motivi, dunque, il conduttore in qualsiasi contratto di locazione, a prescindere dall’uso a cui sia destinato l’immobile locato, può sempre recedere dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi al locatore con lettera raccomandata.

Il mancato rispetto del termine di preavviso comporta l’obbligo per il conduttore di corrispondere al locatore il pagamento di sei canoni mensili a partire dalla comunicazione del recesso ovvero dal rilascio dell’immobile in caso di omessa comunicazione preventiva, sempre che l’immobile medesimo non venga locato a terzi [4].

Il necessario preavviso imposto al conduttore per il recesso, si giustifica con il contemperamento dell’interesse del locatore che, a seguito del recesso dell’altra parte, perde una rendita derivante dal proprio immobile sulla quale aveva fatto ragionevolmente affidamento in virtù dello stesso contratto di locazione.

Per tale motivo il conduttore che receda per gravi motivi senza il preavviso richiesto dalla legge, è tenuto al risarcimento del danno che il locatore provi di aver subito per l’anticipata restituzione dell’immobile, salvo che dimostri che l’immobile sia stato ugualmente usato dal locatore [5].


Il locatore può recedere dal contratto solo alla scadenza dello stesso previa comunicazione da inviarsi con lettera raccomandata sei, dodici o diciotto mesi prima, rispettivamente per la locazione di immobili adibiti ad uso di abitazione, ad uso diverso, o ad attività alberghiere.

Il conduttore, invece, può sempre recedere dal contratto di locazione, per gravi motivi in qualsiasi momento, purché ne dia comunicazione al locatore almeno sei mesi prima con lettera raccomandata.

Il recesso al di fuori dei suddetti termini comporta:

– per il locatore, il rinnovarsi del contratto di locazione alle medesime condizioni stipulate per il periodo precedente, nonostante la sua diversa volontà;

– per il conduttore, l’obbligo di versare comunque al locatore sei canoni mensili pari al mancato preavviso, nonostante il rilascio dell’immobile.

note

[1] Art. 2 L. 9/12/1998 n. 431.

[2] Art. 27 L. 27/07/1978 n. 392.

[3] Art. 29 L. 27/07/1978 n. 392; art. 3 L. 9/12/1998 n. 431.

[4] Cass. sent. n. 18167/2012.

[5] Cass. sent. n. 5827/1993.


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99 Commenti

  1. Buongiorno, ho appena affittato una casa con un contratto a 4+2 concordato. Penso di aver scelto in maniera affrettata le persone a cui affittarla. Potrei dare disdetta al contratto dando come motivazione il fatto che mia figlia deve utilizzare l’appartamento e facendole prendere li la residenza?

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  2. 11/11/2013
    il conduttore mi ha dato disdetta anticipata comunicandolo con raccomandata, quindi doveva uscire il primo novembre 2013, ora non vuole uscire e non mi ha versato l’affitto nè di ottobre 2013 nè di novembre e non vuole andarsene, la casa è invendita cosa devo fare?

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  3. e se l esercente e in crisi visibile e nn riesce più a pagare l affitto nn e gia quello un grave motivo per la quale deve cessare l attività?nn basta come causale?nel caso in cui ti consigliano di chiudere per nn far aumentare i debiti puo essere quello un grave motivo per andar via senza rispettare i sei mesi di preavviso?

  4. può il locatore disdire unilateralmente un contratto in essere (4+4) per proporne uno diverso (per esempio contratto in comodato in uso gratuito = contratto in nero) all’unico scopo di trarne un beneficio ai fini delle tasse e pretendere che una parte dell’immobile sia a suo uso? Può pretendere il pagamento in contanti? Cosa rischia il locatario qualora accondiscendesse a
    tale sua richiesta?

  5. salve ma se il locatore mi ha mandato la raccomandata di sfratto con scadenza a luglio e io lascio l appartamento prima della scadenza devo continuare a pagare l affitto fino a luglio??

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  6. Il mio locatore ha aumentato di 115 euro, per l’aggiornamento Istat del periodo 04/2001 – 12/2013, il mio canone mensile di locazione. Può questo essere sufficiente per richiedere la risoluzione del contratto? Inoltre, l’aumento va corrisposto dal 01/2014 o alla scadenza del contratto (05/2014)?

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  7. Salve,
    il mio contratto 4+4 scade (al termine degli 8 anni quindi seconda scadenza) il 31 agosto 2014. Il proprietario ha inviato una raccomandata in data 15 marzo avvisandomi di un incremento del canone mensile a partire dal 1 settembre 2014. Secondo termini di legge il preavviso per il cambio dei termini contrattuali è di 6 mesi. Essendo fuori di due settimane rispetto ai termini stabiliti posso contestare l’aumento del canone?

  8. Salve,
    il mio contratto(4+4) scade, per i primi 4 anni ad ottobre 2015. La casa ha evidenziato, da subito, parecchi problemi (umidità diffusa, poca acqua dai rubinetti (non dipende dalla società idrica) la lavatrice si blocca proprio perché il flusso d’acqua è molto scarso, fare la doccia diventa un problema. Inoltre ci sono altri piccoli problemi che mi hanno spinto a cambiare abitazione.
    Sono motivazioni valide per rescindere il contratto? Devo dare i soliti 6 mesi di preavviso?
    Saluti

  9. Salve! Se il contratto è transitorio per 12 mesi e dopo soli tre mesi dall’anizio dello stesso il padrone di casa chiede di riavere l’immobile, come ci si comporta? Il locatore può recedere il contratto con due mesi di anticipo senza versare penali?
    Questo mondo degli affitti è una giungla!

  10. salve, volevo chiedervi una cosa, mi è successo questo, io sono in affitto con un contratto di locazione 4+4, ieri ho presentato al mio padrone di casa la lettera di preavviso di 6 mesi perché ho trovato un altro appartamento più vicino al mio lavoro e soprattutto sono dovuto scappare dall’attuale appartamento in quanto è pieno di muffa e le finestre (tutte) non si chiudono in quanto vecchie facendomi entrare in casa freddo e acqua… premetto che sono più di 5 anni che abito qui quindi i primi 4 anni sono andati da contratto , poco fa il mio padrone di casa mi ha mandato una mail dove mi ha chiaramente scritto che per la rottura del contratto ci sono da pagare 100 euro di penale all’agenzia delle entrate e che vuole farle pagare a me in quanto per lui sarebbe corretto cosi!!!!! Ma vi risulta una cosa del genere?? Se qualcuno può aiutarmi gliene sarei veramente grato, grazie mille anticipatamente!!!

  11. Buongiorno avvocato, ho stipulato contratto di locazione 3+2 in data 01/04/2011. A gennaio 2014 ho inviato al proprietario preavviso di disdetta contratto. Devo attendere che trascorrino i sei mesi, quindi lasciale l’immobile entro luglio 2014? Grazie

  12. Salve ho un contratto 4+4 e sono trascorsi già i primi 4 anni e 5 mesi, dunque il contratto si è gia rinnovato. Ho bisogno di capire su posso lasciare l’abitazione e se basta la raccomandata A/R per dare i 6 mesi di preavviso anche se non ho gravi motivi per cui lascio l’abitazione, ho semplicemente bisogno di trovare un abitazione più adatta alle mie esigenze. E se spedisco la raccomndata ora, quando scadono io sei mesi? il 22 Febbraio o a fine Gennaio?ù
    Grazie mille per la collaborazione

  13. Buongiorno Avvocato, le espongo il mio caso:
    Ho un contratto di affitto per abitazione 4+4, per esigenze di spazio ho deciso di cambiar casa e ho mandato preavviso di 3 mesi come stabilito nel contratto di locazione. Nel frattempo ho trovato un nuovo appartamento e la stessa agenzia immobiliare si è premurata di trovare un inquilino che potesse subentrare nella mia “vecchia” casa.
    Espletate le formalità del caso i nuovi inquilini hanno firmato la proposta d’affitto che è stata accettata dai proprietari. Io ho provveduto dunque ad impegnarmi con i proprietari del nuovo alloggio.
    Situazione ottimale, sembrerebbe, se non fosse che i proprietari della mia vecchia casa, resisi conto di aver erroneamente valutato le referenze economiche del neoinquilino (contratto a tempo determinato) hanno deciso di ritornare sui loro passi, stracciando la proposta e versando agli aspiranti inquilini anticipo e penale.

    Ora il mio vecchio proprietario pretende da me, comunque, il regolare pagamento dei mesi mancanti fino alla scadenza del periodo di preavviso. Mi troverei dunque a dover pagare due affitti a causa di un suo errore di valutazione: può farlo?

    Grazie per l’attenzione.

  14. buongiorno ho affittato il mio immobile ad uso commerciale ad febbraio2014
    con contratto di 6+6, ma a luglio l’affittuario ha mandato la disdetta ed entro 6 mesi se ne va cioè a gennaio 2015, lo puo’ fare? in piu’ il locale è meta’ mio e meta’ dei miei genitori, ma solo loro hanno ricevuto la lettera, io non sono stata informata, il contratto è a nome di mio padre.
    grazie e spero in una veloce risposta.

  15. Errata corrige il contratto è a nome di tutti e 3 ed in più c’è la postilla che il conduttore se vuole recedere anticipatamente lo puo’fare qualora ricorrano gravi motivi.
    Grazie

  16. Salve, in qualità di conduttore ho un contratto di affitto ad uso diverso da quello di abitazione nel quale è indicata la durata di anni uno dal 02/03/1998 ogni anno si rinnova automaticamente, voglio lasciare il locale, quanto tempo prima devo inviare la raccomandata? premetto che non è indicato il termine sul relativo contratto

  17. salve.io ho un problema d infestazione d muffa nel locale in cui sono in affitto.
    e la mia compagna ha problemi cardiologici e polmonari e la continua presenza d muffa causa problemi a lei e a me…senza contare il danno ad alcuni mobili…
    nel caso io dovrei domandare la recessione o la risoluzione del contratto…e nel qual caso ci possono essere penali o altro da pagare….e d che periodo si puo parlare d preavviso…..
    grazie in anticipo….

  18. Salve: Dovrei acquistare un appartamento tramite asta. Il appartamento però è in affitto 4+4 fatto regolarmente nel 2012 prima del avvisso di pignoramento. Come drovrei muovermi, potete darme qualche consiglio. Grazie

  19. Salve, ho un contratto di locazione ad uso abitativo per la durata di un anno. Purtroppo per motivi di lavoro ed esigenze economiche, dato che l’abitazione e ha 20 Km dal posto di lavoro percorro una strada molto trafficata e i tempi di percorrenza molto lunghi , sono costretto a disdire il contratto. Ho mandato la raccomandata tre mesi prima come previsto dal contratto. Domando quali sono le procedure che possono essere attuate da parte del locatore se lascio l’appartamento prima della scadenza dei tre mesi.
    Saluti, Grazie

  20. Sul mio contratto è indicato un tempo di preavviso di 12 mesi in questo caso ha valore il contratto o la legge che dice sei mesi?
    Grazie

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