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La vendita

18 Febbraio 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 18 Febbraio 2019



In questo articolo vedremo cosa è il contratto di compravendita esaminandolo sia nelle linee generali che nei suoi vari aspetti.

La vendita è un contratto al quale, senza nemmeno rendercene conto, tutti ricorriamo più volte al giorno, e che si nasconde dietro gesti quotidiani anche insignificanti, come la spesa al supermercato, l’acquisto del giornale in edicola, di un cornetto al bar o persino di un cioccolatino. Per vendere o comprare qualcosa, infatti, non occorre necessariamente un documento scritto: questo è vero per alcune categorie di acquisti. In moltissimi altri casi, invece, la forma della vendita è libera, può essere anche verbale o, come vedremo più avanti, addirittura tacita. La vendita, denominata dal Codice civile compravendita [1], è un contratto in forza del quale una parte, chiamata venditore o alienante, trasferisce all’altra, detta compratore o acquirente, la proprietà di un bene o un altro diritto, ricevendo in cambio un corrispettivo denominato prezzo.

Caratteri generali della vendita

Le parti della vendita sono due, il venditore e il compratore; ma le persone interessate possono essere anche di più, potendovi essere più venditori o più compratori. Si pensi al caso di un immobile appartenente a diverse persone, che viene venduto a due coniugi: le parti sono sempre due, una che vende e l’altra che acquista, ma sia una parte che l’altra sono composte da più soggetti.

Questo contratto si perfeziona per effetto del consenso manifestato dalle parti. Quando la dichiarazione del venditore di volere vendere e quella del compratore di volere acquistare si incontrano, il contratto è concluso. Ciò comporta il trasferimento della proprietà della cosa venduta dal venditore al compratore. Facciamo un esempio. Tizio si reca in un negozio per acquistare uno smartphone. Fa la sua richiesta al negoziante, che gli mostra i diversi modelli a disposizione. Tizio sceglie quello che più gli piace e chiede quanto costa. Il negoziante gli dice il prezzo, manifestando così la sua volontà di venderglielo per tale importo. Tizio accetta, dicendo che gli va bene. In questo momento, il contratto è concluso, e la proprietà del telefono è passata a Tizio. Il negoziante è tenuto a consegnarglielo, mentre Tizio, da parte sua, è obbligato a corrispondere il prezzo concordato.

La volontà delle parti può essere esternata nello stesso tempo e nello stesso luogo, come nell’esempio appena fatto, quando si acquista qualcosa in un negozio; ma ciò può avvenire anche in tempi diversi, purché ogni parte venga a conoscenza della volontà manifestata dall’altra. Facciamo un esempio: Tizio vuole vendere della merce, sa che Caio potrebbe essere interessato all’acquisto e gli spedisce una proposta scritta. Caio trova conveniente l’affare e risponde a Tizio, sempre per iscritto, che accetta la proposta. Nel momento in cui Tizio riceve la risposta di Caio il contratto è concluso.

Una volta concluso il contratto, sorgono in capo alle parti obbligazioni, cioè obblighi giuridici aventi un contenuto economico. Il venditore è obbligato a consegnare il bene che forma oggetto della vendita all’acquirente, che ne è divenuto proprietario, e quest’ultimo è obbligato a pagare il prezzo.

Sia l’oggetto della vendita che il prezzo devono essere determinati, o, quanto meno, determinabili in base a criteri di riferimento oggettivi. Il prezzo può essere stabilito anche da un terzo [2] oppure si può fare riferimento a quello che, secondo gli usi, viene praticato sul bene che forma oggetto della vendita [3]. In mancanza di accordo tra le parti, esse possono rimettere la decisione al Presidente del Tribunale del luogo in cui la vendita è stata conclusa.

Il prezzo può essere corrisposto in denaro o utilizzando altre forme di pagamento, come l’assegno, o ancora ricorrendo a carte di credito o di debito.

La forma di questo contratto, se esso ha per oggetto beni mobili, è libera. Ciò significa che le parti possono manifestare la loro volontà anche verbalmente o persino per comportamenti concludenti, vale a dire gesti e atteggiamenti dai quali risultano in modo inequivocabile le loro intenzioni. Pensiamo all’acquisto di un giornale in edicola. Possiamo chiedere all’edicolante una copia della testata giornalistica che ci interessa; l’edicolante ce la porge e ci dice il prezzo che dobbiamo pagare; gli diamo il denaro, prendiamo il giornale e andiamo via. Abbiamo concluso un contratto di vendita verbalmente.

Possiamo però anche andare in edicola, prendere il giornale che ci interessa dall’espositore, controllare il prezzo, mostrarlo all’edicolante dandogli il denaro e andare via. Non abbiamo scambiato una parola con il venditore, ma i nostri reciproci comportamenti hanno manifestato chiaramente le nostre volontà. Abbiamo quindi concluso una vendita mediante comportamenti concludenti.

La vendita di beni immobili, invece, richiede per essere valida la forma scritta [4]. Tra poco ne vedremo dettagliatamente le ragioni.

Dalla vendita va distinta la permuta [5], che consiste nello scambio di beni o di diritti cui le parti attribuiscono pari valore.

La vendita di beni immobili

Come abbiamo già accennato, la forma della vendita di beni immobili deve essere necessariamente quella scritta, a pena di nullità del contratto. Infatti, poiché in questo caso ci troviamo in presenza di un’operazione economica più consistente, è opportuno che le parti siano pienamente consapevoli della portata del loro accordo e dei contenuti di esso.

Ma non basta: se la forma scritta è necessaria per la validità della vendita, perché essa spieghi i suoi effetti anche nei confronti dei terzi occorre qualcosa di più. Il contratto, infatti, deve essere trascritto nei pubblici registri immobiliari. Questi sono dei registri, tenuti da un ufficio statale (la conservatoria dei registri immobiliari) e consultabili da tutti, nei quali vengono annotati tutti i trasferimenti della proprietà e degli altri diritti reali sui beni immobili. Da questi registi risulta anche l’esistenza di eventuali ipoteche o pignoramenti sugli immobili stessi.

Grazie a questo sistema, chi vuole acquistare un bene immobile può agevolmente verificare se esso  appartiene al venditore e se su di esso gravano situazioni pregiudizievoli, come ad esempio un’ipoteca iscritta da una banca o un pignoramento. Non solo: la trascrizione è  importante quando si succedono più atti che riguardano lo stesso bene (principio della priorità della trascrizione [6]).

Se, infatti, il venditore aliena lo stesso immobile prima a una persona e poi a un’altra, tra i due acquirenti prevale colui che ha trascritto per primo il suo acquisto. Ad esempio: Tizio vende una casa prima a Caio e poi a Sempronio. Quest’ultimo provvede tempestivamente alla trascrizione del contratto di vendita, mentre Caio perde qualche giorno in più. Tra due dovrà considerarsi acquirente della casa Sempronio, mentre Tizio potrà soltanto chiedere a Caio la restituzione del prezzo versato e il risarcimento del danno subito.

Perché si possa procedere alla trascrizione nei pubblici registri immobiliari, é necessario che il contratto venga stipulato un notaio (atto pubblico). Pertanto, anche se per spiegare effetti soltanto tra le parti sarebbe necessario e sufficiente un semplice documento scritto dagli interessati, perché il contratto abbia efficacia nei confronti dei terzi occorre  che venditore e compratore si rechino da un notaio. Quest’ultimo, oltre a stipulare l’atto, si occuperà anche degli adempimenti successivi, inclusa la trascrizione.

Gli immobili, inoltre, possono essere venduti a corpo o a misura. La vendita è a corpo quando il prezzo è stabilito in relazione all’immobile globalmente considerato, senza far riferimento ad unità di misura e dimensioni. Ad esempio: un appartamento viene venduto al prezzo di cinquantamila euro. La vendita è invece a misura quando nel contratto è indicata la superficie dell’immobile e il prezzo è determinato in relazione ad essa. Ad esempio: un magazzino viene venduto al prezzo di mille euro al metro quadro. La differenza è rilevante qualora dopo la vendita risulti che la superficie effettiva dell’immobile è diversa rispetto a quella pattuita.

Infatti:

  • nella vendita a misura, se la superficie reale dell’immobile risulta essere inferiore rispetto a quella indicata nel contratto, l’acquirente ha diritto alla riduzione del prezzo; se, viceversa, la superficie effettiva è superiore, l’acquirente dovrà corrispondere un supplemento di prezzo, ma potrà recedere dal contratto qualora la misura effettiva superi di un ventesimo quella pattuita [7];
  • nella vendita a corpo, se la superficie effettiva dell’immobile risulta maggiore rispetto a quella indicata nel contratto, il venditore ha diritto a un supplemento di prezzo solo se la differenza è superiore a un ventesimo rispetto quella indicata. In tal caso, il compratore può sempre scegliere di recedere dal contratto. Se invece la superficie effettiva risulta essere inferiore, purché di almeno un ventesimo, il compratore ha diritto al rimborso di una parte del prezzo [8].

Particolari tipologie di vendita

Esistono particolari tipologie di vendita che vale la pena di considerare:

  • la vendita di cosa futura [9]. In questo caso la proprietà passa all’acquirente quando la cosa viene ad esistenza. Ad esempio: a gennaio Tizio, produttore di olio, acquista da Caio, che possiede un uliveto, il raccolto che si produrrà nel mese di ottobre. La proprietà delle olive passerà dal venditore al compratore quando queste matureranno e saranno pronte per essere raccolte;
  • la vendita di cosa generica [10]. In questa ipotesi il passaggio della proprietà avviene nel momento in cui la cosa viene individuata. Ad esempio, Tizio acquista in drogheria un chilo di mandorle. La proprietà di queste ultime gli sarà trasmessa nel momento in cui il droghiere separerà la quantità di mandorle richieste dalle altre;
  • la vendita alternativa [11], riguardante due o più cose tra le quali scegliere. Qui la proprietà si trasmette nel momento in cui la scelta viene effettuata. Ad esempio: Tizio vende a Caio un cavallo, a scelta tra un esemplare bianco e uno nero. Quando Caio effettuerà la scelta tra i due animali, comunicando al venditore quello che preferisce, ne acquisterà la proprietà;
  • la vendita con riserva della proprietà [12]. In questo caso, un bene viene venduto con pagamento a rate. Il compratore ne diviene proprietario soltanto con il pagamento dell’ultima rata. Se egli non paga le rate alle scadenze stabilite, il venditore può chiedere la risoluzione del contratto: ciò però non è possibile in caso di mancato pagamento di una sola rata inferiore a un ottavo del prezzo. Se il contratto si risolve per il mancato pagamento delle rate, il venditore avrà diritto alla restituzione della cosa ma dovrà, da parte sua, restituire le rate già incassate. Avrà comunque diritto a un equo compenso per l’utilizzo della cosa da parte dell’acquirente, salvo il risarcimento del danno;
  • la vendita con patto di riscatto [13]. Si tratta di un’ipotesi in cui un bene viene venduto ma le parti pattuiscono che, entro un certo termine, il venditore, se lo vorrà, potrà riscattare la proprietà restituendo il prezzo. La legge prevede un termine massimo entro il quale il riscatto può essere esercitato: due anni per i beni mobili, sei anni per i beni immobili. Per esercitare il riscatto è sufficiente una dichiarazione unilaterale del venditore;
  • la vendita con patto di retrovendita. È simile alla precedente, ma in questo caso il compratore si obbliga a stipulare, su richiesta del venditore, un nuovo contratto di vendita per ritrasferirgli la proprietà del bene venduto;
  • la vendita con riserva di gradimento [14]. In questo caso la vendita si perfeziona e la proprietà si trasferisce quando il compratore comunica al venditore il proprio gradimento riguardo al bene venduto;
  • la vendita a prova o su campione [15]. Gli effetti della vendita si producono soltanto qualora la cosa venduta abbia le qualità pattuite. Ciò avviene spesso nei rapporti tra fornitori e venditori al dettaglio: il fornitore consegna al dettagliante un campione della merce venduta affinché ne valuti le qualità;
  • la vendita estimatoria [16]. Il venditore si obbliga verso il compratore a trasferirgli la proprietà di una certa quantità di beni ricevendo in cambio un prezzo. L’acquirente ha facoltà di restituire i beni ricevuti, evitando di pagare il prezzo. Se però i beni periscono prima della restituzione, il compratore sarà ugualmente tenuto a pagare, anche se il perimento è dovuto a causa a lui non imputabile.

La vendita di cosa altrui

In questo caso [17] un soggetto vende a un altro un bene non suo, assumendo l’obbligazione di farne acquisire la proprietà all’acquirente. Ad esempio: Tizio vende a Caio un immobile appartenente a suo fratello Sempronio, impegnandosi a farne acquistare la proprietà all’acquirente.

Il trasferimento della proprietà può avvenire in due modi:

  • l’alienante acquista il bene dal proprietario e poi lo trasferisce al compratore;
  • oppure l’alienante si impegna a fare stipulare un contratto di vendita direttamente tra il terzo proprietario e l’acquirente. Se quest’ultimo ignorava in buona fede che la cosa apparteneva a un terzo, e nel frattempo non ne ha acquisito la proprietà, ha diritto a chiedere la risoluzione del contratto.

Se la cosa venduta è parzialmente altrui, il compratore può chiedere la risoluzione del contratto oltre al risarcimento del danno, dimostrando che, sapendo che una quota del bene apparteneva ad altri, non lo avrebbe acquistato.

La regola del possesso vale titolo

Questa regola è molto importante. Tutti noi, ogni giorno, effettuiamo acquisti. Cosa succede se compriamo qualcosa da una persona che non ne è proprietaria, ma che lo sembra? Poniamo che io vada in una gioielleria per comprare un bracciale. Se quest’ultimo, anziché appartenere al gioielliere, fosse stato rubato, quali sarebbero le conseguenze per me? Dovrei restituirlo al proprietario? Andrei incontro a conseguenze spiacevoli, come una denuncia?

Se si dovesse essere sempre incerti sulle conseguenze dei propri acquisti, nessuno comprerebbe più nulla. Pertanto, per agevolare il commercio (che il più delle volte avviene in maniera lecita) la legge prevede che, se si acquista una cosa dal proprietario solo apparente, la vendita è valida e si diviene proprietari della cosa comprata, purché ricorrano le seguenti condizioni [18]:

  • il venditore deve avere trasmesso il possesso della cosa al compratore, deve cioè avergliela consegnata;
  • il compratore deve essere in buona fede, vale a dire deve ignorare che il bene non è di proprietà del venditore. La buona fede, tuttavia, non deve dipendere da colpa grave. Se compro un bracciale d’oro da un gioielliere, e in realtà si tratta di un oggetto rubato, la mia buona fede è perfettamente giustificabile, perché non posso supporre che il gioielliere venda merce non sua. Ma se l’acquisto dello stesso bracciale mi viene proposto da uno sconosciuto incontrato per strada, devo ragionevolmente intuire che la provenienza del bene potrebbe essere illecita;
  • deve esistere un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà e il contratto di vendita risponde a questo requisito.

Questa regola vale soltanto per i beni mobili. Per gli immobili, infatti, come abbiamo già visto, è possibile accertare chi sia il proprietario mediante una consultazione dei pubblici registri immobiliari.

La garanzia nella vendita

Il venditore deve prestare al compratore due garanzie:

  • la garanzia per l’evizione [19];
  • la garanzia per i vizi della cosa venduta [20].

L’evizione consiste nel fatto che un terzo rivendichi dei diritti sulla cosa venduta, dei quali l’acquirente non era a conoscenza al momento della conclusione del contratto.

Può essere di tre tipi:

  • evizione totale, quando un terzo rivendica la proprietà della cosa. Se l’acquirente subisce un azione di rivendicazione da parte del terzo, al quale viene riconosciuto tale diritto, potrà chiedere al venditore la restituzione del prezzo e il risarcimento del danno. Ad esempio: Tizio, erede grazie a un testamento, vende a Caio un bene ricevuto in eredità. Successivamente, il testamento viene dichiarato nullo, e Sempronio, che risulta essere il legittimo erede, rivendica la proprietà del bene;
  • evizione parziale, quando la cosa, dopo la conclusione del contratto, risulta essere parzialmente di proprietà di terzi. Ad esempio, Tizio vende a Caio un appartamento, tacendogli che esso appartiene anche a suo fratello Sempronio. Caio potrebbe non avere nessun interesse a condividere l’appartamento con altri. Pertanto, in tal caso le possibilità sono due: qualora il compratore, se avesse saputo che la proprietà del bene era parzialmente di terzi, avrebbe ugualmente acquistato, avrà diritto a una riduzione del prezzo e al risarcimento del danno. Qualora avesse avuto conoscenza di tale circostanza, non avrebbe avuto interesse ad acquistare, perciò potrà chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno;
  • evizione limitativa, quando dei terzi vantano diritti reali minori sul bene, dei quali l’acquirente non era a conoscenza al momento della conclusione del contratto. Ad esempio, Tizio compra un terreno, ma dopo l’ acquisto  scopre l’esistenza di una servitù di passaggio a favore di terzi. In queste ipotesi opera la stessa disciplina prevista per l’evizione parziale.

Qualora il compratore subisca un’azione giudiziaria da parte di terzi che rivendicano diritti sul bene acquistato, dovrà chiamare in giudizio il venditore.

La garanzia per i vizi della cosa venduta opera se l’acquirente, dopo il contratto, scopre dei vizi tali da rendere la cosa in tutto o in parte inidonea all’uso cui è destinata, o tali da diminuirne sensibilmente il valore. Questa garanzia può essere limitata per contratto, però non opera per i vizi che sono stati taciuti dal venditore in malafede.

Viceversa, la garanzia non opera per i difetti che, al momento della stipulazione del contratto, erano conosciuti dall’acquirente o comunque erano conoscibili usando la diligenza dell’uomo medio. Se acquisto una vettura di seconda mano che presenta delle ammaccature sulla carrozzeria, si tratta di vizi assolutamente evidenti, palesi, quindi non posso lamentarmene dopo la conclusione del contratto di vendita.

Ugualmente, l’ordinaria diligenza richiede che io esamini anche l’interno dell’auto, per cui la presenza di tagli nella tappezzeria dei sedili è un vizio da me conoscibile, del quale non potrò lamentarmi in seguito. Se, invece, dopo qualche giorno di utilizzo l’auto presenta un guasto nelle parti meccaniche, dovuto a un difetto già presente al momento della conclusione del contratto, potrò far valere la garanzia: si tratta infatti di un vizio non evidente nel momento in cui ho visionato l’auto e nemmeno conoscibile usando l’ordinaria diligenza, che, al più, può richiedermi di effettuare un giro di prova, insufficiente per rilevare difetti che possono manifestarsi anche a distanza di tempo.

I rimedi per far valere questa garanzia sono due:

  • l’azione estimatoria, consistente in una riduzione del prezzo;
  • l’azione redibitoria, consistente nella risoluzione del contratto, con conseguente restituzione del prezzo pagato.

La garanzia si fa valere denunciando al venditore la presenza del vizio, a pena di decadenza entro otto giorni da quello della scoperta. Successivamente, è possibile agire nei confronti dello stesso entro il termine di prescrizione di un anno dalla data di consegna del bene.

La vendita al consumatore

Una particolare disciplina è prevista in caso di vendita al consumatore, ed è prevista dal Codice del consumo [21]. Si considera tale chi acquista un bene al di fuori della sua attività professionale. Se Tizio, ingegnere, acquista una stampante per il suo studio, si applicheranno le norme che finora abbiamo visto, e non il particolare regime previsto a tutela dei consumatori.  Se egli acquista un frigorifero per la sua casa, non lo fa per la sua attività professionale, e pertanto potrà avvalersi della tutela prevista per i consumatori.

La vendita, inoltre, deve avvenire da parte di un professionista, vale a dire da chi effettua la vendita nell’esercizio della sua attività professionale. Se compro una macchina di seconda mano da un concessionario, questi è un professionista a tutti gli effetti, e alla vendita si applicheranno le norme previste per la vendita al consumatore; se invece, effettuo un acquisto da un privato, esse non saranno applicabili.

In caso di vendita al consumatore, è prevista una garanzia qualora il bene presenti dei difetti di conformità, i quali lo rendano inidoneo all’uso cui è destinato. Può trattarsi di veri e propri difetti o guasti, o semplicemente di una difformità tra le qualità del bene reclamizzate o dichiarate e quelle effettive. La garanzia non opera se al momento della conclusione del contratto il consumatore è a conoscenza dei vizi o delle difformità o avrebbe dovuto esserlo usando l’ordinaria diligenza.

La legge prevede, come rimedio:

  • la sostituzione del bene o la sua riparazione;
  • qualora queste non siano possibili o siano eccessivamente onerose, il consumatore potrà chiedere una riduzione del prezzo oppure la risoluzione del contratto, con conseguente restituzione del denaro pagato al venditore;
  • le difformità vanno denunciate entro due mesi dalla scoperta e l’azione va esercitata nel termine di prescrizione di due anni dalla consegna. Qualunque patto rivolto a limitare la durata o i contenuti della garanzia è nullo.

Ora conosci bene la vendita e la sua disciplina giuridica. Questo ti servirà non solo qualora volessi vendere qualcosa, occasionalmente o professionalmente, ma anche in tutti i casi in cui ti troverai a rivestire il ruolo dell’acquirente.

note

[1] Art. 1470 cod. civ.
[2] Art. 1473 cod. civ.
[3] Art. 1474 cod. civ.
[4] Art. 1350 cod. civ.
[5] Art. 1552 cod. civ.
[6] Art. 1552 cod. civ.
[7] Art. 1538 cod. civ.
[8] Art. 1537 cod. civ.
[9] Art. 1472 cod. civ.
[10] Art. 1378 cod. civ.
[11] Art. 1285 e ss. cod. civ.
[12] Art. 1523 cod. civ.
[13] Art. 1500 e ss. cod. civ.
[14] Art. 1520 cod. civ.
[15] Art. 1521 cod. civ.
[16] Art. 1556 e ss. cod. civ.
[17] Art. 1478 cod. civ.
[18] Art. 1153 cod. civ.
[19] Art. 1480 e ss. cod. civ.
[20] Art. 1490 cod. civ.
[21] Art. 130 Codice del Consumo.


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