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Convocazione assemblea di condominio via email

29 Gennaio 2019


Convocazione assemblea di condominio via email

> Diritto e Fisco Pubblicato il 29 Gennaio 2019



La comunicazione dell’amministratore con cui indica il giorno della riunione  di condominio è valida se inviata con email semplice o è necessaria la pec (posta elettronica certificata)?

Non è raro che le riunioni di condominio si prolunghino fino a sera tarda per discutere di questioni legate alle spese e alla relativa ripartizione. Anche un risparmio di poche decine di euro può essere  fonte di discussioni accese, come quello legato ai costi delle convocazioni dell’assemblea. In un condominio con numerosi appartamenti le spese postali possono raggiungere, a fine anno, diverse centinaia di euro. Se poi si tiene conto che spesso è necessario rinnovare gli inviti a causa dell’assenteismo e del fatto che, per non perdere tempo, gli amministratori si valgono dei servizi di poste private –  più costosi rispetto a Poste Italiane – l’onere per la spedizione delle raccomandate cresce ulteriormente. Così, con l’avvento di internet, in molti condomini è invalsa l’abitudine di inviare gli avvisi tramite email o messaggini sul cellulare. Si tratta di una pratica legittima? Cosa succederebbe se uno dei condomini dovesse sostenere di non aver mai letto il messaggio? In materia di convocazione dell’assemblea di condominio via email si è già detto tanto, ma una recente decisione della Corte di Appello di Brescia [1] ci dà l’occasione per ribadire i principi noti.

Invio avviso di convocazione riunione di condominio: quanto tempo prima?

Per convocare regolarmente l’assemblea, l’amministratore deve predisporre un apposito avviso di convocazione e portarlo a conoscenza di tutti i condomini  almeno 5 giorni prima della data fissata per la riunione assembleare. Se l’avviso arriva più tardi, il condomino interessato può contestare l’assemblea entro 30 giorni.

Il termine (inderogabile) per l’invio viene calcolato partendo dal giorno stabilito per la riunione, che non viene incluso e conteggiando i 5 giorni all’indietro fino ad arrivare al quinto che viene invece incluso.

In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile su istanza degli interessati (di norma i non convocati). 

L’avviso di convocazione deve indicare con precisione il giorno, l’ora ed il luogo fissati per lo svolgimento della riunione, nonché l’ordine del giorno.

Invio avviso di convocazione riunione di condominio: in che modo?

Il codice civile [2] stabilisce che l’avviso di convocazione dell’assemblea debba essere inoltrato con lettera raccomandata, posta elettronica certificata (Pec), fax o con foglio consegnato a mano e controfirmato per accettazione in copia.

Come evidente si tratta di strumenti che consentono di avere la prova dell’avvenuta ricezione dell’invito, proprio per salvaguardarsi da eventuali contestazioni di mancata convocazione da parte del condomino. 

L’assenza del condomino a casa nel momento in cui arriva il postino a consegnare la raccomandata non rende invalida la notifica; in tal caso infatti, la conoscenza della convocazione si ritiene raggiunta con il rilascio del relativo avviso di giacenza nella cassetta delle lettere.

Se l’appartamento è in comproprietà tra due o più soggetti (fossero anche i coniugi in regime di comunione dei beni), l’avviso di convocazione si ritiene conosciuto da tutti con la consegna ad uno solo dei comproprietari. 

Non sono lecite le convocazioni fatte con:

  • affissione di avviso in bacheca in portineria o nell’atrio
  • con lettera lasciata sotto la porta del condomino
  • con lettera semplice lasciata nella casetta della posta dall’amministratore o da suo delegato, senza la firma per ricezione;
  • con avviso lasciato in portineria e consegnato dal custode a ogni singolo condomino, senza però una firma per ricezione;
  • l’email semplice: si tratta di uno strumento che non consente di avere la certezza né della spedizione, né del ricevimento. Al contrario, la posta elettronica certificata (la cosiddetta Pec) è l’unica forma che possa ritenersi equipollente alla raccomandata e che possa consentire di dare prova della ricezione dell’avviso. Ma affinché la Pec possa funzionare è necessario che ad essere munito di un account certificato sia tanto il condominio quanto ogni singolo condomino;
  • sms o altro messaggio in chat sul cellulare: anche in questo caso non si può avere la certezza legale del ricevimento.

L’amministratore può adottare delle forme di convocazione “mista”: per ridurre le spese postali, infatti, potrebbe rilasciare la ricevuta a mani a quei condomini che incontra per le scale o che si fanno trovare a casa; con gli altri invece potrebbe adottare ulteriori mezzi che garantiscano la prova della conoscenza (ad esempio la Pec) e, solo in via residuale, utilizzare la raccomandata a.r. per gli “irraggiungibili”.

Quando è valida la convocazione dell’assemblea tramite email

Eccezionalmente, dice la Corte di appello di Brescia, anche la convocazione fatta tramite email ordinaria – e non con Pec – può essere valida: ciò succede quando è stato lo stesso condomino ad aver espressamente chiesto all’amministratore di ricevere tutte le comunicazioni ufficiali e non sul proprio indirizzo di posta elettronica non certificato. Dunque, è valida, a richiesta del condomino interessato, la spedizione per mail dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale.

Si legge in un passaggio della sentenza in commento: «è corretto ritenere che unico strumento equipollente alla raccomandata indicata dalla disposizione di legge è la comunicazione Pec, posto che solo con tale modalità perviene al notificante un messaggio di accettazione e consegna dell’avviso, tuttavia nel caso in esame è stato lo stesso condomino Al. ad aver richiesto la comunicazione attraverso un mezzo “informale” quale la email, non avendo egli indicato un indirizzo Pec bensì l’indirizzo, mail. Ne consegue che l’invio della mail per come dimostrato dal condominio appellato ha rispettato le forme indicate dal condomino».

Tale interpretazione pone però alcuni dubbi. Secondo infatti altri giudici la norma del codice civile che indica le modalità tassative con cui è possibile convocare l’assemblea è inderogabile anche dietro consenso esplicito delle parti.

Invio verbale assemblea condominiale via email

Le medesime considerazioni fatte sinora valgono anche per l’adempimento dell’amministratore – successivo alla convocazione dell’assemblea e ugualmente necessario – relativo all’invio del verbale dell’assemblea condominiale. Anche questo deve essere spedito tramite email, Pec, fax o consegna a mani. L’email ordinaria non garantisce la conoscibilità e rendere, anche in questo caso, l’assemblea annullabile. 

note

[1] C. App. Brescia, sent. n. 4/19 del 3.01.2019.

[2] Trbi. Genova, sent. n. 3350/2014.

[2] Art. 63 co. 3 disposizioni di attuazione del codice civile. 

 Corte d’Appello di Brescia, sez. II Civile, sentenza 7 dicembre 2018 – 3 gennaio 2019, n. 4

Presidente Platania – Relatore Bonifacio

Svolgimento del processo

Con sentenza n. n.790/2016 pronunciata, a definizione della causa iscritta al n. 53/2015 RG, in data 10 marzo 2016, depositata il 15 marzo 2016, pubblicata il 25 febbraio 2016 e notificata il 3 maggio 2016, il Tribunale di Brescia accertava la soccombenza virtuale dell’attore Al. Gi. St. e lo condannava al pagamento delle spese del giudizio.

Con atto di citazione notificato in data 31.5.2016 Al. St. ha impuntato la predetta sentenza per i motivi indicati in seguito, formulando le sopra riportate conclusioni.

Costituitosi in giudizio il Condominio ha chiesto il rigetto dell’impugnazione.

Indi all’udienza dell8.7.2018, sulle conclusioni come sopra precisate dalle parti, la causa è stata posta in decisione con assegnazione dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.

Motivi della decisione

Parte appellante censura la sentenza del primo giudice per non aver questi formalmente dichiarato in dispositivo la cessazione della materia del contendere e per averlo condannato alle spese del giudizio.

Ritiene, infatti, che, sebbene risulti pacifico che la delibera dell’assemblea condominiale del 20.11.2014 impugnata sia stata sostituita con la delibera del 29.12.2014, con ciò determinando appunto la cessazione della materia del contendere, il giudice avrebbe dovuto ritenere fondati i motivi di impugnazione proposti dall’Al. e avrebbe dovuto condannare il Condominio alle spese del giudizio.

In particolare quanto al motivo di impugnazione concernente la violazione dell’art. 66 disp. att. c.c., lamenta che avrebbe errato il giudice nel ritenere che la convocazione fosse stata effettuata correttamente con le modalità richieste dallo stesso Al., ossia via e.mail, posto che invece l’avviso di convocazione avrebbe dovuto essergli comunicato a mezzo PEC, unica forma che può ritenersi equipollente alla raccomandata e tale da consentire all’amministratore di dare prova della ricezione dell’avviso stesso.

La censura è infondata.

Premesso che costituisce semplice errore materiale l’aver dimenticato di riportare in dispositivo la dichiarazione di cessazione della materia del contendere, chiaramente indicata in motivazione, osserva il Collegio che, se invero è corretto ritenere che unico strumento equipollente alla raccomandata indicata dalla disposizione di legge è la comunicazione PEC, posto che solo con tale modalità perviene al notificante un messaggio di accettazione e consegna dell’avviso, tuttavia nel caso in esame è stato lo stesso condomino Al. ad aver richiesto la comunicazione avverso un mezzo “informale” quale la e.mail, non avendo egli indicato un indirizzo PEC bensì l’indirizzo, mail, (omissis…).

Ne consegue che l’invio della mail per come dimostrato dal Condominio appellato ha rispettato le forme indicate dal condomino.

Corretta si palesa, inoltre, la decisione del primo giudice nella parte in cui ha ritenuto che i bilanci predisposti fossero assolutamente intellegibili e che ne generiche e tardive si palesavano le censure svolte dall’Al.. Quest’ultimo ha infatti pacificamente ammesso che era stata rispettato il criterio di redazione del bilancio “per cassa”, ritenuto corretto dalla giurisprudenza di legittimità e di merito e che le censure attinenti la transazione stipulata nel 2005 afferivano al bilancio già approvato con precedente delibera mai impugnata, e quanto alla censura di genericità ha prodotto solo in corso di questa fase di gravame una CTP dalla quale emergerebbero degli errori contabili. Tuttavia, non solo la detta produzione si palesa assolutamente inammissibile ex art. 345 c.p.c. non avendo l’appellante dimostrato di non averla potuta depositare nel corso del giudizio di prime cure, ma soprattutto la stessa concerne periodi e bilanci successivi non oggetto della delibera originariamente impugnata.

Infondato si palesa altresì il motivo di impugnazione relativo alla liquidazione delle spese del giudizio.

Occorre infatti ricordare che ai sensi dell’art. 5 del D.M. n. 55/2014 qualora il valore effettivo della controversia non risulti determinabile mediante l’applicazione dei criteri enunciati dalla stessa norma, la stessa si considererà di valore indeterminabile (co. 5) e quindi di regola e a questi fini di valore non inferiore a Euro 26.000,00 e non superiore a Euro 260.000,00 (co.6).

Correttamente, pertanto, il primo giudice ha liquidato la somma di Euro 5.000.00 per compensi, avendola parametrata allo scaglione applicabile alle cause di valore compreso tra Euro 5.200.01 ed Euro 26.000,00 (che prevede un compenso pari a Euro 4.835.00).

Alla luce delle superiori considerazioni l’appello va rigettato, con conseguente condanna dell’appellante al pagamento delle spese del giudizio sostenute dal Condominio appellato.

Deve, infine, darsi atto che l’impugnazione è stata integralmente respinta e che sussistono, quindi, le condizioni per l’applicazione dell’art. 13, comma 1 ter del D.P.R. 115/2002.

P.Q.M.

La Corte d’Appello di Brescia, definitivamente pronunciando, così dispone:

rigetta l’appello proposto da Al. Gi. St. avverso la sentenza del Tribunale di Brescia n.790/2016 depositata il 15 marzo 2016 e condanna l’Al. a rimborsare alla parte appellata le spese di lite, che si liquidano in complessivi Euro 3.777,00 (di cui Euro 1.080,00 per fase di studio della controversia, Euro 877,00 per fase introduttiva del giudizio ed Euro 1.820,00 per fase decisionale), oltre rimborso forfetario al 15%, IVA e CPA, come per legge;

si da atto che l’impugnazione è stata integralmente respinta e sussistono le condizioni per l’applicazione dell’art. 13, comma 1 ter del D.P.R. 115/2002.


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4 Commenti

  1. Vi spiego la mia situazione. condominio minimo, solo io che sono condomino ho sostenuto delle spese per gestire la cosa comune nell’interesse degli altri proprietari. ho diritto al rimborso delle spese? grazie in anticipo

    1. In tema di cd. condominio minimo, il singolo condominio ha diritto al rimborso delle spese sostenute per la gestione della cosa comune nell’interesse degli altri proprietari senza autorizzazione degli organi condominiali, solo qualora, ai sensi dell’art. 1134 c.c., dette spese siano urgenti, secondo quella nozione che distingue l’urgenza dalla mera necessità, poiché ricorre quando, secondo un comune metro di valutazione, gli interventi appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa, mentre nulla è dovuto in caso di mera trascuranza degli altri comproprietari, non trovando applicazione le norme in materia di comunione (art. 1110 c.c.).

  2. Le spese per i balconi e gli altri elementi decorativi del condominio devono essere divise tra tutti i condomini?

    1. Gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 n. 3 del Cc, con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
      Tribunale Latina, sez. II, 02/03/2018, n. 591

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