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Spese condominiali: in quanto tempo si prescrivono?

29 Gennaio 2019


Spese condominiali: in quanto tempo si prescrivono?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 29 Gennaio 2019



Entro quanto tempo il proprietario dell’appartamento – vero condomino – e l’eventuale inquilino in affitto sono tenuti a pagare le quote condominiali (ordinarie e/o straordinarie) e quali arretrati sono dovuti?

Come tutti i crediti anche quelli del condominio cadono in prescrizione ossia hanno un termine massimo di validità oltre il quale “scadono” e non possono essere più riscossi. Chi però paga un debito ormai prescritto non può più chiedere indietro i soldi. Onde perciò evitare inutili sacrifici economici è bene sapere con precisione in quanto tempo si prescrivono le spese condominiali. La risposta deve interessare non solo il proprietario dell’appartamento che, in quanto condòmino, è tenuto a pagare all’amministratore le quote ordinarie e straordinarie (per come approvate dall’assemblea), ma anche l’eventuale l’inquilino che abbia preso in affitto l’appartamento e che, pertanto, deve versare al locatore i cosiddetti «oneri accessori», ossia la parte di spese condominiali che la legge gli addebita.

L’oggetto di questo articolo è appunto stabilire i due diversi termini di prescrizione delle quote del condominio. “Due” perché, come vedrai a breve, la legge prevede norme diverse a seconda che il debito sia quello del proprietario verso il condominio o quello dell’affittuario verso il padrone di casa.

Spese condominiali: quando devono essere pagate?

L’amministratore di condominio può iniziare a riscuotere le spese condominiali a partire da quando l’assemblea ha approvato il bilancio definitivo o, in assenza di questo, il semplice piano di riparto (quindi la riscossione è possibile anche in caso di approvazione del solo bilancio preventivo).

La riscossione avviene con una lettera raccomandata inviata al/ai proprietario/i dell’appartamento con il dettaglio delle somme richieste sulla base dei millesimi di proprietà.

È diritto di ciascun condomino sapere quanto pagano gli altri (anche al fine di verificare se i calcoli effettuati sono corretti) e se sussistono – e in capo a chi – condizioni di morosità. L’omesso versamento dei contributi condominiali infatti non è un fatto coperto da privacy: l’amministratore è quindi tenuto a fornire tali indicazioni a richiesta del condomino, ma non ad estranei (ragion per cui è vitato indicare i nomi dei morosi con un avviso esposto in bacheca). Chi, ad esempio, è interessato ad acquistare un appartamento e vuol sapere se il venditore è in regola con il condominio non può rivolgersi direttamente all’amministratore: è il proprietario dell’immobile piuttosto a doversi procurare una attenzione dall’amministratore da esibire al futuro acquirente.

Spese condominiali non pagate: cosa succede?

Prima di spiegare in quanto tempo si prescrivono le spese condominiali vediamo quali sono le conseguenze in caso di mancato pagamento. Tali conseguenze sono diverse a seconda che il debitore sia il condomino proprietario dell’immobile o l’inquilino in affitto. Tratteremo le due ipotesi separatamente.

Che succede se il condomino non paga le spese condominiali? 

Chi non paga le spese condominiali entro il termine concessogli dall’amministratore è ufficialmente moroso. Di solito, non c’è bisogno della fissazione di un termine per quanto riguarda le quote ordinarie le quali scadono – e vanno versate – in automatico al termine di ogni mese.

L’amministratore è tenuto ad agire contro chi non ha pagato le quote a pena di responsabilità personale. Le azioni esperibili contro i morosi iniziano sempre con una raccomandata a.r. con la diffida. In caso di persistente inadempimento, l’amministratore – senza necessità di farsi autorizzare dall’assemblea – nomina un avvocato di fiducia per la riscossione coattiva del credito. Il legale presenta al giudice (giudice di pace o tribunale, a seconda dell’entità del debito) il piano di riparto a prova del credito del condominio e chiede l’emissione di un decreto ingiuntivo.

In deroga alla norma generale, il decreto ingiuntivo in materia condominiale è provvisoriamente esecutivo: significa che va pagato non appena arriva l’ufficiale giudiziario a consegnarlo. Resta il diritto per il debitore di fare opposizione entro 40 giorni e, nel corso di una causa ordinaria, dimostrare l’insussistenza del credito. Attenzione però a non commettere un errore piuttosto frequente: se i motivi di contestazione attengono all’illegittimità di una decisione dell’assemblea, questi non possono essere sollevati se prima non è stata impugnata la delibera stessa nel termine di 30 giorni dalla votazione o (per gli assenti, dalla comunicazione del verbale di assemblea). Difatti, il decorso di tale termine rende impossibile ogni contestazione successiva al decreto ingiuntivo.

Dopo la notifica del decreto ingiuntivo il condominio deve notificare un ultimo avviso chiamato atto di precetto che precede il pignoramento vero e proprio dei beni. Il pignoramento si può estendere a tutte le proprietà del debitore, dal conto corrente allo stipendio, dalla pensione (detratto il minimo vitale) ai beni mobili o immobili. La casa è soggetta a ipoteca e pignorabile benché sia la prima casa e nonostante l’eventuale presenza di un fondo patrimoniale (inopponibile al condominio).

Che succede se l’inquilino non paga le spese condominiali? 

Discorso parzialmente diverso vale per l’inquilino. Il suo debito non è nei confronti del condominio – nei cui riguardi l’unico obbligato è il padrone di casa, il quale solo può subire il decreto ingiuntivo – ma il locatore. Con il contratto di locazione, infatti, il conduttore si impegna a versare non solo il canone mensile dovuto per l’affitto ma anche i cosiddetti oneri accessori ossia la quota di spese condominiali che per legge gravano su di lui. Leggi sul punto Ripartizione spese condominiali tra proprietario e inquilino.

Salvo patto contrario, l’inquilino deve sostenere per legge le seguenti spese condominiali :

  • servizio di pulizia,
  • funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore,
  • fornitura dell’acqua,
  • fornitura dell’energia elettrica per le parti comuni,
  • fornitura del riscaldamento e del condizionamento dell’aria,
  • spurgo dei pozzi neri e delle latrine,
  • fornitura di altri servizi comuni.
  • portiere entro massimo 90% del compenso, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta.

Il mancato pagamento degli oneri accessori implica per l’inquilino lo sfratto a patto che l’ammontare delle somme non corrisposte raggiunga almeno il valore di due mensilità. Quindi, lo sfratto si può avere non solo in caso di morosità nel canone di affitto ma anche per le spese di condominio.

Prima di effettuare il pagamento l’inquilino ha diritto di pretendere dal padrone di casa l’indicazione specifica delle spese condominiali da questi anticipate con la menzione dei criteri di ripartizione.

Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. In mancanza di tali indicazioni l’inquilino può omettere il pagamento.

Il padrone di casa non può scaricare sull’inquilino la responsabilità per l’omesso versamento delle spese condominiali. Con la conseguenza che, se quest’ultimo non versa il dovuto, sarà il primo a subire il decreto ingiuntivo da parte dell’amministratore.

Se si tratta di affitto in nero, ossia non registrato, l’inquilino non deve pagare i canoni di locazione e gli oneri di condominio, in quanto tutti i patti si considerano come non esistenti. Anzi, secondo l’ultimo orientamento della Cassazione, gli eventuali pagamenti fatti in precedenza, nonostante la mancata registrazione del contratto, vanno restituiti. Il termine per chiedere la restituzione è di 6 mesi.

Prescrizione spese di condominio

Vediamo ora dopo quanto tempo cadono in prescrizione le spese condominiali. Così come abbiamo fatto sinora tratteremo l’argomento in modo diverso a seconda che il debitore sia il condòmino (ossia il titolare dell’immobile) nei confronti del condominio o il conduttore (ossia l’inquilino) nei confronti del locatore (ossia il titolare dell’immobile).

Quando si prescrivono le spese condominiali dovute dal padrone di casa?

La prescrizione delle spese condominiali in capo al padrone di casa si verifica dopo cinque anni. Il termine di prescrizione di cinque anni vale solo per le spese condominiali a carattere periodico, ossia per le ordinarie spese di gestione. Ciò perché il codice civile fissa a 5 anni la prescrizione di tutti i debiti che hanno cadenza annuale ovvero più breve [1].

Per le spese straordinarie, in mancanza di una esplicita norma di legge che ne regoli la scadenza, si ritiene che il termine di prescrizione sia di 10 anni, ossia quello ordinario [2].

Per poter interrompere il termine di prescrizione basta una semplice diffida inviata dall’amministratore o dal suo avvocato con lettera raccomandata a.r. o con posta elettronica certificata. Se interrotto, il termine di prescrizione inizia a decorrere nuovamente da capo a partire dal giorno successivo a quello di ricezione della diffida.

I dubbi sorgono in merito al momento in cui si inizia a calcolare detto termine. Come anticipato, l’obbligo di pagare le spese condominiali sorge alla data di approvazione delle spese da parte dell’assemblea; da questo termine iniziare a decorrere la prescrizione. Altra parte della giurisprudenza sostiene invece che «L’obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell’edificio, qualora la ripartizione delle spese sia avvenuta soltanto con l’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore, sorge soltanto dal momento della approvazione della delibera assembleare di ripartizione delle spese; ne consegue che la prescrizione del credito nei confronti di ciascun condomino inizia a decorrere soltanto dalla approvazione della ripartizione delle spese e non dell’esercizio di bilancio» [3].

Di recente la Cassazione [4] ha detto che la prescrizione: «decorre dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto, costituente il titolo nei confronti del singolo condomino».

Quando si prescrivono le spese condominiali dovute dall’affittuario?

Discorso diverso riguarda la prescrizione del debito per gli oneri accessori (appunto le spese condominiali) che ha l’inquilino nei confronti del locatore. In tal caso la prescrizione è di solo due anni e può essere comunque interrotta con qualsiasi diffida di messa in mora (il termine inizia a decorrere da capo dal giorno successivo).

Dunque il conduttore è tenuto a versare gli arretrati degli ultimi 24 mesi. Anche qui il padrone di casa può agire con un decreto ingiuntivo nei confronti del debitore e/o, come detto, con un’ingiunzione di sfratto.

Il termine di prescrizione per le quote che gravano sull’inquilino decorre da:

  • se l’edificio in cui è ubicata l’abitazione è di proprietà di un singolo locatore, dalla data di chiusura della gestione del singolo esercizio annuale [5];
  • se l’immobile è in condominio, dalla data in cui è stato approvato il consuntivo delle spese con delibera dell’assemblea dei condomini;
  • negli altri casi, dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere [6].

note

[1] Art. 2948 cod. civ.

[2] Art.2946 cod. civ.

[3] Cass., 5 novembre 1992, n. 11981; Giudice di pace Palermo,15 novembre 2011

[4] Cass. sent. del 25 febbraio 2014, n. 4489.

[5] Cass. sent. n. 8609/2006.

[6] Cass. sent. n. 4588/1995.

Autore immagine: 123rf com


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