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Cosa succede se affitto senza contratto?

29 Gennaio 2019


Cosa succede se affitto senza contratto?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 29 Gennaio 2019



Affitto in nero: che succede se il padrone di casa non registra il contratto di locazione o l’affitto avviene non per iscritto ma in forma orale. I rischi per le parti.

Mantenere un appartamento non è facile: ci sono le spese di condominio, i costi di manutenzione sempre più elevati e le ristrutturazioni che ogni edificio è chiamato a fare ogni 20-30 anni. Se anche si vuol mettere a frutto l’appartamento e darlo in affitto c’è da considerare la crisi del mercato immobiliare che ha portato a un drastico crollo dei prezzi degli affitti, senza contare il rischio di un’eventuale morosità e gli oneri del procedimento di sfratto. Se a tutto ciò si aggiungono anche le tasse dovute per la registrazione del contratto e quelle che si scontano annualmente con l’Irpef sui canoni di locazione (sia su quelli percepiti che, addirittura, su quelli non versati), si comprende bene la tentazione di molti proprietari di evadere le imposte. Tant’è che il fenomeno degli affitti in nero ha acquistato una dimensione ormai rilevante. Ma quali sono i rischi di tale scelta? Se anche tu ti sei già chiesto cosa succede se affitto senza contratto ecco alcuni importanti chiarimenti che fanno al caso tuo.

Il contratto di affitto in nero è nullo

La prima conseguenza, dalla quale peraltro derivano tutte le altre, attiene alla validità dell’accordo orale oppure scritto ma non registrato con l’affittuario. Tale accordo si considera nullo, come se non fosse mai stato concluso.

L’effetto è che non sono applicabili tutte le clausole in esso contenute e, in caso di contestazioni sui rispettivi obblighi, non si può andare davanti al giudice.

Non si può procedere con lo sfratto

Se la locazione non è stata registrata – ossia in caso di affitto senza contratto – il padrone di casa non può intimare lo sfratto all’inquilino né in caso di morosità, né alla cessazione della locazione. Per lo sfratto infatti è necessario il contratto scritto e registrato all’Agenzia delle Entrate. Questo non significa che l’inquilino ha diritto a rimanere nell’immobile ma il proprietario di casa dovrà effettuare – come vedremo a breve – una procedura molto più lunga: l’occupazione senza titolo per la quale possono essere richiesti anche diversi anni (lo sfratto invece dura solo qualche mese). Ecco perché, specie quando si ha a che fare con inquilini sconosciuti, la registrazione del contratto serve anche a cautelarsi dal rischio di una eventuale morosità.

Si può subire un accertamento fiscale

L’Agenzia delle Entrare che scopre l’affitto in nero può inviare un accertamento fiscale al contribuente, con tassazione dei redditi percepiti e applicazione di sanzioni economiche.

Le indagini si fanno sulla base delle verifiche sul conto corrente ove siano eventualmente confluiti i pagamenti o anche con acquisizione di informazioni sul posto (ben potrebbe un funzionario bussare alla porta dell’appartamento e chiedere informazioni all’inquilino, il quale è tenuto a dire la verità). Lo stesso inquilino potrebbe inviare una denuncia (anche anonima) nei confronti del padrone di casa.

Per l’omesso versamento dell’imposta di registro – quella dovuta una tantum all’atto della registrazione del contratto – scatta una responsabilità solidale da parte del conduttore e del proprietario: l’Agenzia delle Entrate può chiedere indifferentemente i soldi all’uno o all’altro soggetto. Le sanzioni sono:

  • dal 60% al 120% dell’imposta evasa in caso di omessa indicazione del canone nella dichiarazione dei redditi (con un minino di 200 euro);
  • dal 90% al 180% in caso di dichiarazione del canone in misura inferiore a quella effettiva (dichiarazione infedele).

Invece per l’omesso versamento dell’Irpef sui canoni di locazione ricevuti è responsabile solo il locatore che potrà subire un accertamento fino a cinque anni dopo da quello in cui doveva essere presentata la relativa dichiarazione dei redditi.

Durata dell’affitto e disdetta immediata 

Se è nullo il contratto di affitto non registrato, ossia in nero, è nulla anche la clausola che fissa la durata minima della locazione. Sicché l’inquilino può lasciare l’appartamento in qualsiasi momento, senza dover dare preavviso e anche a prescindere dalle ragioni. Lo stesso però non può fare il locatore il quale si ritiene essere il vero responsabile dell’evasione e, quindi, tenuto a rispettare i diritti dell’inquilino, come se il contratto fosse valido (a riguardo si parla più tecnicamente di “nullità relativa”, riconosciuta sussistente dalla Cassazione in caso di affitto senza contratto).

Pagamento dei canoni dell’affitto senza contratto

L’inquilino potrebbe smettere di pagare i canoni di affitto non essendovi tenuto in base a un valido contratto. E anzi: può chiedere la restituzione di quelli già versati fino a sei mesi dopo l’abbandono dell’immobile. Il locatore non può intimargli lo sfratto ma deve agire con una procedura più lenta, lunga e costosa: l’occupazione senza titolo. Nel corso di tale causa (che, a differenza di quella di sfratto, si compone di ben più di una sola udienza) potrà tutt’al più chiedere un indennizzo per la detenzione dell’immobile.

L’inquilino non è neanche tenuto a pagare i cosiddetti oneri accessori ossia le spese condominiali che gravano su di lui.

Regolarizzazione tardiva del contratto di affitto in nero

La Cassazione, rivedendo i propri precedenti orientamenti, ritiene oggi che sia possibile la registrazione tardiva dell’affitto con effetto sanante sul passato, previo pagamento delle sanzioni in misura ridotta, ossia con il ravvedimento operoso. In particolare se il ravvedimento avviene:

  • con 30 giorni di ritardo: sanzione pari al 6%, ovvero 1/10 del 60% (+ interessi di mora + imposta dovuta). Importo minimo della sanzione è di 20 euro;
  • con 90 giorni di ritardo: sanzione pari al 12%, ovvero 1/10 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta);
  • con 1 anno di ritardo: sanzione 15%, ovvero 1/8 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta);
  • oltre 1 anno e non oltre 2 anni di ritardo: sanzione pari al 17,14%, ossia, ad 1/7 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta);
  • oltre 2 anni di ritardo: sanzione pari al 20%, ossia, ad 1/6 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta);
  • se la regolarizzazione da parte del contribuente avviene dopo la constatazione della violazione (Pvc, processo verbale di constatazione, senza notifica formale: sanzione pari al 24%, ossia 1/5 del 120% + interessi di mora e imposta omessa.

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4 Commenti

    1. Non è possibile registrare un contratto verbale. La registrazione deve passare necessariamente dalla trascrizione del contratto in un documento scritto. Del resto la registrazione serve proprio a dare una data certa alla scrittura privata.

    1. Buongiorno Mauro. Sotto il profilo quantitativo, anche l’omesso versamento di una sola rata di affitto può implicare lo sfratto. Sotto il profilo temporale, invece, il ritardo accumulato deve essere almeno di 20 giorni. In buona sostanza, il locatore può adire le vie legali già dal 21° giorno dopo la scadenza di una sola rata non versata, senza necessità di attendere la fine del mese successivo (ossia che si realizzi la morosità di due rate).

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