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Il sottotetto è condominiale?

21 Febbraio 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 21 Febbraio 2019



Il sottotetto è condominiale oppure potrebbe essere anche privato? Se è condominiale, quale maggioranza sarebbe necessaria per averne l’uso esclusivo?

Abiti in un condominio, come ce ne sono tanti e, in particolare, si tratta di un palazzo suddiviso in vari piani, all’ultimo dei quali è posto il tuo appartamento. Ebbene, tra le caratteristiche del predetto fabbricato ci sarebbe anche la presenza di un sottotetto, al cui utilizzo esclusivo sei sempre stato interessato. Per questa ragione hai chiesto ed ottenuto una delibera assembleare che ti autorizzasse in tal senso e, per questa ragione, hai eseguito dei lavori che ti consentivano di usufruire del sottotetto quale bene personale e non condominiale. Tuttavia, l’assemblea che ha avallato questa situazione non si era espressa all’unanimità, ma soltanto a maggioranza e per questo motivo, a distanza di qualche tempo, gli altri condomini, contrari a questo uso esclusivo, ti hanno espressamente chiesto di ripristinare lo stato dei luoghi cioè, per meglio dire, di eliminare quei manufatti che in qualche misura abbiano impedito l’uso comune del predetto bene. Insomma, stando così le cose, temendo l’inevitabile azione legale, vorresti maggiori informazioni sull’argomento ed allora ti chiedi: il sottotetto è condominiale? Per caratteristiche e funzioni il sottotetto potrebbe essere di proprietà privata? Se l’assemblea mi autorizza all’uso esclusivo del sottotetto, essa è valida? Con quale maggioranza dovrebbe deliberare l’assemblea, per autorizzare l’uso esclusivo del sottotetto? Se cerchi una risposta a queste domande, questo articolo potrebbe fare al caso tuo.

Il sottotetto è un bene condominiale?

Come è logico che sia, la prima risposta ad una domanda riguardante una materia giuridica, devi sempre ricercarla nella legge. Ebbene, devi sapere che la normativa in materia condominiale prevede un articolo specifico [1] che elenca, abbastanza dettagliatamente, i beni che sono di natura condominiale. Ed allora, si deve evidentemente riscontrare che nel predetto elenco c’è anche il sottotetto, pertanto se ne deduce che questo particolare bene, potrebbe essere di natura condominiale. In questo caso, il condizionale è d’obbligo, visto che la norma citata, chiarisce che si dovrebbe trattare di un sottotetto, per caratteristiche strutturali e funzionali, destinato all’uso comune. Lo conferma la pacifica giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione [2], il cui orientamento, anche prima che la legge condominiale venisse riformata, era di questa opinione. Quindi, aggiunge la Cassazione, appare altresì chiaro che, contrariamente alla sua natura, non possa essere escluso che il sottotetto possa essere di proprietà privata, specificando i casi in cui ciò potrebbe avvenire.

Il sottotetto: quando sarebbe di proprietà privata?

Come avrai potuto capire, il sottotetto è sempre stato tendenzialmente considerato come un bene di natura condominiale, ma avrai anche sicuramente compreso che non sarebbe escluso in alcun modo la natura privata. In altri termini, come si ricava dallo stesso dettato di legge, se il bene in questione non ha le caratteristiche strutturali e funzionali per essere considerato un bene comune, esso potrebbe essere ritenuto di proprietà privata e, in particolar modo, di natura pertinenziale rispetto ad un immobile privato, nello specifico, quello posto all’ultimo piano. Ed infatti, come chiarito dalla Cassazione [3], non è certamente escluso che un sottotetto svolga essenzialmente la funzione di isolare e proteggere dal freddo, dall’eccesivo caldo e dall’umidità, l’appartamento posto all’ultimo piano. Una situazione, quella descritta dagli ermellini, non certamente infrequente, dove quindi, il bene in esame sarebbe privato. Al contrario, invece, se il sottotetto avesse le caratteristiche e le dimensioni per poter essere utilizzato come vano condominiale autonomo (ad esempio, da destinare allo sgombero di materiali e/o oggetti oppure per il passaggio delle canne fumarie dei vari appartamenti, ecc), esso sarebbe di natura condominiale e, per l’uso esclusivo del medesimo, sarebbe necessaria l’inevitabile autorizzazione assembleare: ma con quale maggioranza, un sottotetto, per struttura e funzioni comune, potrebbe essere destinato all’uso esclusivo privato?

Sottotetto comune: quale maggioranza per l’uso privato?

Ricapitolando, il sottotetto di un palazzo potrebbe essere considerato di proprietà privata, ma sarebbe necessario che per funzioni e struttura non debba essere destinato all’uso comune. Se fossero queste le caratteristiche del predetto bene, sarebbe necessaria l’autorizzazione assembleare per l’uso privato ed esclusivo del sottotetto. Ed allora diventerebbe fondamentale sapere se fosse sufficiente a tale scopo una semplice maggioranza, magari anche qualificata (ad esempio più dei 2/3 dei codomini) oppure se dovesse essere inevitabile il cosiddetto consenso unanime. Ebbene, la Cassazione già citata in nota [3], ha chiarito che un semplice maggioranza non sarebbe sufficiente. Trattandosi di un bene comune, sarebbe necessaria la nota unanimità. Pertanto, presta molta attenzione se ti trovi in una situazione come questa appena descritta: un’autorizzazione all’uso esclusivo di un sottotetto condominiale, adottata da un’assemblea espressasi a maggioranza sarebbe nulla ed impugnabile dai condomini dissenzienti e gli eventuali lavori eseguiti dal proprietario dell’ultimo piano sarebbero suscettibili di essere rimossi.

note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Cass. civ. sent. n. 3627/2018 – 6314/2017 – 23902/2016

[3] Cass. civ. sent. n. 33037/2018


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