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Garanzie per mutuo ipotecario

3 Febbraio 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 3 Febbraio 2019



Ipoteca, fideiussione, assicurazione, tasso di mora: come si difendono le banche dai cattivi pagatori e cos’è tenuto a fare il cliente.

Presteresti mai i tuoi soldi ad una persona che non conosci e che, per di più, potrebbe non restituirteli mai o farti avere solo una parte del denaro prestato? Sarebbe da folli. Minimo, pretenderai una garanzia da parte sua in modo tale che, se non paga, hai qualcosa a cui appigliarti. Lo stesso fa la banca quando un cliente o potenziale tale chiede un mutuo: vuole tutelarsi nel malaugurato caso che non vengano corrisposte le rate stabilite. Quali sono, però, le garanzie per un mutuo ipotecario richieste dalle banche?

Bisogna premettere che non tutti i mutui sono uguali. C’è quello chirografario, di solito di breve durata (non più di 5 anni) in cui come sola garanzia viene richiesta la firma del cliente sull’accordo scritto tra le parti. L’altro tipo di mutuo è quello, appunto, garantito, in cui rientra il mutuo ipotecario. Come il proprio nome indica, l’istituto di credito pretende in questo caso delle tutele.

Ricordiamo che il mutuo ipotecario, la cui durata tende ad essere superiore ai 5 anni, è un contratto siglato da un notaio, il quale ha un ruolo di garante e deposita il documento firmato alla Conservatoria Immobiliare affinché venga iscritta l’ipoteca.

Normalmente, le garanzie richieste per un mutuo ipotecario sono quattro:

  • l’ipoteca;
  • la fideiussione;
  • la polizza assicurativa;
  • il tasso di mora.

Vediamo in che cosa consistono.

Garanzie per mutuo: l’ipoteca

L’ipoteca, dunque è una delle garanzie richieste per chi accende un mutuo ipotecario, il più frequenti da quelli stipulati per l’acquisto della prima casa. Consiste in un diritto reale di garanzia – per dirla nel linguaggio del diritto civile – sul bene di un’altra persona. In sostanza, la banca presta i soldi ma si tiene quel bene (di solito l’immobile) in un cassetto. Se paghi, alla fine del mutuo te lo restituisce. Se non paghi, ha tutto il diritto di diventarne proprietario, di venderlo all’asta e di recuperare i soldi che mancavano all’estinzione del debito. Compresi box, cantina, annessi e connessi. Sull’ipoteca viene stabilita la percentuale che la banca può ricavare dalla vendita dell’immobile (di solito tra il 150% e il 200%, anche se si può arrivare al 300%).

Questo significa che l’ipoteca, oltre al capitale erogato, copre anche:

  • gli interessi concordati tra le parti;
  • eventuali interessi di mora per ritardi o mancato pagamento delle rate;
  • i premi dell’assicurazione;
  • gli oneri erariali e professionali, i tributi ed altre spese.

Come abbiamo accennato poco fa, l’ipoteca viene iscritta dal notaio presso la Conservatoria Immobiliare. L’iscrizione ha durata ventennale. Al termine di questo periodo, cioè dopo 20 anni, se il debito è ancora in essere, l’iscrizione può essere rinnovata. Altrimenti, se il mutuo viene estinto prima, è possibile cancellare l’ipoteca.

Garanzie per mutuo: la fideiussione

L’ipoteca non è l’unica garanzia che la banca può chiedere per un mutuo ipotecario. Tra le tutele più comuni scelte dagli istituti di credito c’è anche la fideiussione. Consiste nel chiedere ad una terza persona di garantire per chi richiede il finanziamento. Di solito si tratta di un parente che accetta di intervenire nel caso in cui il mutuatario non rispettasse le scadenze delle rate.

La fideiussione viene richiesta soprattutto quando l’importo del mutuo supera il massimo che può essere richiesto, cioè l’80% circa del valore dell’immobile da acquistare oppure quando il richiedente non ha un posto di lavoro fisso, cioè ha un contratto atipico.

Il fideiussore, dunque, interviene quando:

  • c’è grave ritardo o mancato pagamento delle rate del mutuo;
  • il mutuatario ha presentato della documentazione non veritiera al momento di stipulare il mutuo (false garanzie, buste paga contraffatte, ecc.).

In casi come questi, la banca può chiedere al fideiussore l’immediato pagamento della quota per la quale si è impegnato, ricorrendo – se necessario – ai suoi beni (stipendio, proprietà immobiliari, ecc.).

Garanzie per mutuo: la polizza assicurativa

Terza garanzia richiesta molto spesso per il mutuo ipotecario: la polizza assicurativa. Attenzione a non fare confusione o a lasciarti convincere dalla banca su ciò che devi o non devi fare con l’assicurazione. Innanzitutto, devi tenere presente che l’unica polizza obbligatoria da sottoscrivere quando si stipula il mutuo è quella contro l’incendio e lo scoppio dell’immobile, a tutela del bene posto a garanzia del finanziamento. Per il resto, la legge [1] ha stabilito che un istituto di credito non può vincolare l’erogazione di un mutuo alla sottoscrizione di una polizza assicurativa.

Quello che, invece, può fare la banca è proporre delle coperture assicurative facoltative, come quelle sulla vita, sulla perdita di lavoro, ecc. A patto, però, che offra al cliente la possibilità di scegliere tra almeno tre soluzioni diverse e che accetti che il mutuatario si appoggi ad una compagnia esterna all’istituto di credito o al gruppo a cui esso appartiene. In altre parole, il cliente si può rivolgere a chi vuole, dove trova maggiore convenienza e non è tenuto ad accettare la proposta assicurativa della banca. Il mutuatario ha 10 giorni lavorativi per decidere dalla data in cui ha ricevuto la proposta della banca.

Detto questo, la polizza assicurativa a garanzia del mutuo ipotecario può essere sottoscritta da chiunque sia residente in Italia ed abbia tra 18 e 70 anni. Richiede il pagamento di un premio da corrispondere a rate oppure in soluzione unica anticipata. In cambio, la compagnia si impegna a versare un indennizzo se si dovesse verificare uno degli eventi assicurati (incendio, scoppio, morte, perdita di lavoro, ecc.).

Se il mutuo viene estinto anticipatamente, la compagnia è tenuta a restituire al contraente la parte di premio non goduta. Se, al contrario, il mutuo viene surrogato, alla scadenza della polizza occorrerà sottoscriverne una nuova.

Per quanto riguarda i costi, e stando ai valori medi registrati nell’ultimo periodo, avere una polizza assicurativa a garanzia del mutuo ipotecario significa pagare dal 2,5% al 6,5% in più sull’intero valore del finanziamento. Tutto dipende da ciò che si assicura, dai massimali, dalla durata della polizza e dalla compagnia stessa.

Garanzie per mutuo: penali e tasso di mora

Abbiamo più volte citato la possibilità di estinguere anticipatamente un mutuo ipotecario. Per il cliente può essere una soluzione conveniente quando ha la disponibilità economica per farlo. Ma per la banca può rappresentare una perdita sugli interessi che avrebbe incassato se il finanziamento fosse rimasto della durata prevista dal contratto. Non ti aspettare che l’istituto di credito faccia finta di niente e rinunci a quel guadagno: tra le garanzie per il mutuo ipotecario (garanzie per la banca, ovviamente) c’è una penale prevista nel contratto che varia dall’1% al 4% del debito residuo a seconda della durata del mutuo e dello stesso istituto. Significa che la penale sarà maggiore se si decide di estinguere il mutuo con molto anticipo e viceversa.

Se, invece, il mutuatario ha l’abitudine di pagare ma di farlo in ritardo, il contratto prevede di solito un’altra garanzia per la banca che consiste nell’applicazione del tasso di mora. Altro non è che una penale da applicare al valore della rata, un interesse sul capitale ricevuto che non deve per forza rispettare le quotazioni degli interessi fissati al momento della stipula del contratto.

Per calcolare il tasso di mora bisogna rispettare questa formula:

Importo dovuto x tasso di mora x numero di giorni di interessi maturati : 365 (anche negli anni bisestili).

Il tasso di mora viene stabilito dalle singole banche. In base alle normative antiusura, nel 2019 non può superare l’8%. Tieni conto, però, che in base alla politica della tua banca e all’interesse pattuito sul capitale, il tasso di mora può essere più basso.

La penale, dunque, viene applicata ogni volta che il cliente è in ritardo con il pagamento di una rata del mutuo. Più passa il tempo (anche in termini di giorni, non di mesi) più sarà alta la cifra da corrispondere. Ad ogni modo, l’istituto è tenuto a inviarti un richiamo tramite raccomandata a/r entro 30 giorni dalla data di scadenza della rata non versata. Trascorso quel mese, se non hai ancora pagato, parte in automatico la mora per tutti i giorni di ritardo.

note

[1] Legge n. 124/2017 del 04.08.2017.


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