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Acquisto casa con soldi in nero: si può?

3 Febbraio 2019


Acquisto casa con soldi in nero: si può?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 3 Febbraio 2019



Se vuoi comprare casa devi essere pronto a dimostrare all’Agenzia delle Entrate, in caso di accertamento, da dove hai preso il denaro: possono essere soldi dei genitori, ereditati, donati o provenienti dalla vendita di un altro immobile.

La casa non è qualcosa che si acquista con la stessa facilità di una televisione o di un frigorifero. Ecco perché, trattandosi di una grossa spesa, il fisco può farsi i fatti tuoi e chiederti come hai fatto a comprarla: come cioè sei riuscito a permetterti l’acquisto di un bene di lusso. Il problema non sussiste per chi dichiara un reddito elevato e, come tale, può serenamente pagare la caparra e poi le rate del mutuo alla banca. In tale caso è lo stesso fisco a non scomodarsi. I rischi invece scattano per chi è disoccupato o ha redditi bassi: per questi il rischio di un accertamento fiscale è dietro l’angolo. Grazie al redditometro, infatti, l’Agenzia delle Entrate si accorge della sproporzione tra l’uscita e le entrate dichiarate. Il contribuente viene allora invitato a fornire chiarimenti. Davanti all’ufficio territoriale questi dovrà dimostrare che il denaro usato per l’acquisto dell’immobile non proviene da “nero”. E dovrà farlo con prove scritte, documentali, ossia assegni o estratti conto. Altrimenti, subirà una tassazione elevata sulle somme utilizzate per il prezzo, oltre ovviamente alle sanzioni. In termini pratici, quali prove vanno portate al funzionario di turno? Se n’è occupata spesso la giurisprudenza e, da ultimo, una recente sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio [1]. Di tanto parleremo qui di seguito e ti spiegheremo perché non si può acquistare casa con soldi in nero. Ma procediamo con ordine.

Acquisto casa: il denaro deve essere sempre tracciabile

Quando si compra casa non lo si può mai fare in contanti. E questo perché, come a tutti noto, sono vietate gli scambi di denaro tra persone diverse, di importi superiori a 3mila euro. A meno che non si voglia comprare un plastico, dunque, l’acquisto di un immobile deve avvenire necessariamente con strumenti tracciabili: un bonifico, un assegno circolare. L’impiego di tali forme servirà anche a difendersi da un eventuale accertamento fiscale.

E difatti, come abbiamo detto, è potere dell’Agenzia delle Entrate chiedere al contribuente come si è procurato il denaro per l’acquisto dell’immobile, almeno quando tale denaro non risulti indicato nella dichiarazione dei redditi.

Il fatto però che il contribuente appaia nullatenente non esclude che possa essere venuto lecitamente in possesso dei soldi per pagare la ditta di costruzioni o il venditore. In che modo? Ecco alcuni esempio che possono contribuire anche a spiegare come tutelarsi da un accertamento fiscale per l’acquisto della casa.

Acquisto casa con i soldi ottenuti dalla vendita di un’altra casa

Uno dei metodi per superare gli accertamenti sintetici, quelli cioè con il redditometro, è dimostrare che la disponibilità monetaria deriva da un disinvestimento. Si pensi allo smobilizzo di titoli o obbligazioni oppure alla vendita di un’altra casa di cui si era già proprietari (vendita che non deve essere dichiarata se non costituisce una “plusvalenza”, ossia un guadagno superiore al prezzo di acquisto). Dunque, se l’Agenzia delle Entrate ti chiede come hai fatto a permetterti l’acquisto della nuova casa puoi dire che ne hai venduto un’altra. Chiaramente devi anche provarlo. E a tal fine, oltre al rogito o al compromesso, dovrai dare evidenza del passaggio di denaro che c’è stato tra te e l’acquirente. Ecco che ritornano essenziali i mezzi di pagamento tracciabili: ci sarà cioè bisogno di una copia degli assegni o di un estratto conto da cui risulta il bonifico.

La sentenza in commento affronta proprio un caso del genere ed afferma: è legittimo l’accertamento fiscale a fini Irpef al contribuente che non prova né le modalità di acquisto dell’appartamento né che l’importo è scaturito da dismissioni immobiliari.

Il collegio ritiene corretto l’operato dell’ufficio perché nel caso in esame il contribuente non ha fornito prove documentali da cui si evincono tutti i movimenti e dai quali risultano le movimentazioni relative all’acquisto dell’immobile. Elementi sufficienti questi, per l’Agenzia delle Entrate, per sospettare che l’acquisto della casa è avvenuto con soldi in nero.

Da quanto evidenziato, al contribuente compete l’onere di difendersi con prove necessariamente documentali. Non sono ammessi testimoni nel processo tributario. Solo con estratti conto, bonifici o utilizzo di carte di credito si può documentare e dimostrare le modalità di acquisto dell’immobile.

Acquisto casa con soldi dei genitori

Un altro tipico esempio di acquisto della casa è con i soldi dei genitori. Si pensi a un giovane disoccupato che non può permettersi un mutuo. In questo caso si parla di donazione indiretta. La donazione avviene con una di queste due modalità: o i genitori pagano direttamente il venditore oppure bonificano la somma necessaria all’acquisto sul conto del figlio affinché questi, a sua volta, la giri al venditore.

In entrambi i casi, le Sezioni Unite della Cassazione hanno spiegato che per la donazione indiretta – al contrario della regola generale – non c’è bisogno del notaio e non si pagano le imposte. Cosa che invece sarebbe d’obbligo se il genitore si limitasse a regalare dei soldi al figlio senza specificarne la ragione.

In ogni caso, per ricorrere contro un eventuale accertamento fiscale, il contribuente intestatario dell’immobile dovrebbe dimostrare il passaggio di denaro dai genitori al suo conto o a quello del venditore. Anche qui, come si può vedere, corrono in soccorso gli strumenti di pagamento tracciabili.

Acquisto casa con soldi ereditati

Altro sistema di acquisto della casa è con i soldi derivanti da una successione. In questo caso, come del resto nei precedenti, ci sarà una prova scritta del ricevimento del denaro. Oltre all’accettazione dell’eredità e alla dichiarazione di successione presentata all’agenzia delle entrate ci sarà lo storno delle somme che la banca ha attuato a seguito del decesso del cliente in favore dei suoi eredi.

Acquisto casa con soldi donati

Molto simile al caso dell’acquisto della casa coi soldi dei genitori è quello con i soldi ottenuti in donazione da un parente, un familiare o un amico. Bisogna sempre conservare traccia del regalo facendosi consegnare un assegno non trasferibile oppure avendo cura di chiedere un bonifico con una causale che non dia luogo a dubbi di sorta (ad esempio «donazione per acquisto casa»).

note

[1] Ctr Lazio, sent. n. 8777/18.

Autore immagine: 123rf com


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