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Cambiare imposte e persiane di casa: regole

3 Febbraio 2019
Cambiare imposte e persiane di casa: regole

> Diritto e Fisco Pubblicato il 3 Febbraio 2019



Regole condominiali, autorizzazioni, colori, materiali e strutture per modificare le persiane di casa: cosa possono fare l’assemblea e gli altri condomini?

Chi acquista una casa antica o vuol ristrutturare la propria si trova spesso a dover sostituire le imposte. In gran parte dei casi l’esigenza è, più che estetica, dettata da esigenze di natura energetica: le nuove persiane infatti garantiscono un maggior isolamento termico ed, essendo più leggere, consentono anche agli ingranaggi di scorrere con più facilità. Ad esempio, sarebbe difficile installare un sistema elettrico di apertura e chiusura con le tradizionali imposte in legno. Quelle in alluminio o in pvc tengono di più il tempo e possono essere pulite più facilmente. L’alluminio, essendo metallo, si riscalda più facilmente al sole; per cui, nelle zone calde, è consigliabile il pvc (i nuovi prodotti tengono bene anche le alte temperature). Ma le regole per cambiare imposte e persiane di casa devono sempre fare i conti con il condominio e la facciata dell’edificio. Difatti, la sostituzione di tali strutture potrebbe alterare l’estetica del palazzo e generare dissapori all’interno dell’assemblea. Cosa deve fare il proprietario dell’appartamento prima di avviare i lavori? Deve chiedere l’autorizzazione o può limitarsi a inviare una comunicazione all’amministratore? È vietato usare ante esterne di colore diverso da quelle degli altri piani o si possono tollerare delle leggere differenze cromatiche (non fosse altro per il fatto che le nuove sono sempre più lucide e chiare)? 

Di tanto parleremo in questo articolo dedicato appunto alle regole condominiali per la sostituzione di imposte e persiane. Ci occuperemo, in ultimo anche delle norme relative alle detrazioni fiscali e in particolare quelle sulle ristrutturazioni e sul cosiddetto ecobonus.

Persiane, infissi e ante: differenze

Attenzione: quando si parla di “imposte e persiane” ci si riferisce allo stesso concetto; si tratta infatti di sinonimi che possono essere usati indifferentemente per descrivere tale elemento architettonico. Le stesse possono essere anche chiamate griglie, scuri, antoni o ante esterne: tutti modi diversi per identificare la medesima funzione fondamentale: l’oscuramento e la protezione di finestre e balconi nel muro esterno. 

Di solito, con il termine scuro o anta cieca ci si riferisce a strutture senza feritoie, che pertanto non lasciano filtrare luce. Si tratta di un unico componente, di solito liscio o a doghe. La persiana invece è composta da diverse lamelle (stecche) orizzontali che si comprimono tra loro, non lasciando passare la luce, solo quando tutto il manufatto è chiuso ed il peso le comprime.

Detto ciò, vediamo se, prima di cambiare imposte e persiane sono necessarie autorizzazioni.

I lavori nella proprietà privata richiedono autorizzazioni del condominio?

Ogni volta che uno dei condomini avvia dei lavori all’interno del proprio appartamento non necessita di autorizzazioni da parte del condominio. Fatte salve le dovute comunicazioni al Comune (ad es. la Cila o il permesso di costruire), ciascun condomino è libero di fare ciò che vuole nel proprio appartamento. Con due soli limiti: non può pregiudicare la stabilità del palazzo e non può modificarne il decoro architettonico. Quest’ultima previsione gli impedisce di apportare modifiche sul balcone o all’esterno della finestra che possano creare distonia rispetto agli altri appartamenti. Si pensi, ad esempio, al colore delle tende o alla realizzazione di una veranda con chiusura dei tre lati del terrazzo attraverso lastre di vetro.

Un ulteriore accorgimento che deve prendere chi si avvia a fare lavori in casa riguarda i rumori: bisogna verificare che nel regolamento di condominio non siano previste apposite norme sugli orari in cui sono ammessi gli interventi degli operai. Quand’anche ciò non dovesse essere, resta sempre obbligatorio rispettare il buon senso ed evitare che le demolizioni, le perforazioni e tutte le altre attività rumorose possano essere svolte durante gli orari tipici del riposo (sera, mattina presto, dopo pranzo).

Infine, vale sempre la vecchia regola secondo cui chi rompe o sporca paga. La Cassazione [1] ha detto che sollevare polvere ai danni del dirimpettaio o degli altri condomini, sporcando le abitazioni altrui, costituisce reato. La legge [2] prevede che, durante i lavori di demolizione si deve provvedere a ridurre il sollevamento della polvere, irrorando con acqua le murature ed i materiali di risulta. In caso contrario, il titolare della ditta di costruzioni commette un vero e proprio reato, ossia una violazione di carattere penale per la quale è punito con l’arresto da 4 a 8 mesi o l’ammenda da 2.192,00 a 8.768,00 euro. Quindi, se il vicino solleva polvere ci si può difendere andando innanzitutto a sporgere querela contro la ditta di costruzioni che sta provvedendo ai lavori.

Resta sempre la possibilità di chiedere il risarcimento dei danni prodotti dalle ditte di lavori, per le immissioni di rumori, polveri, fumi intollerabili [3] nonché per gli eventuali guasti procurati all’ascensore spesso scambiato come montacarichi.

Persiane, imposte ed ante di colore diverso

Vediamo ora la questione più dolente: il famigerato decoro architettonico o, per dirla  con parole comuni, l’estetica del fabbricato. La giurisprudenza definisce questo concetto come l’insieme delle linee, dei fregi, dei motivi architettonici, dei decori ornamentali dell’edificio per come tracciati dall’originario costruttore.  la giurisprudenza ritiene che possa parlarsi di pregiudizio del decoro solo quando ci si trovi dinanzi a nuove opere che risultino idonee ad interrompere la linea armonica delle strutture¸ sia pure estremamente semplice, che conferiscono al fabbricato una propria identità e fisionomia [4]. In questa nozione sono da ricomprendere anche i colori. 

L’estetica del palazzo condominiale può subire delle modifiche nel tempo, specie nei palazzi di minor pregio. Si tratta perciò di un concetto variabile e non assoluto. Se, ad esempio, in un edificio tutti i condomini hanno realizzato una veranda o hanno installato dei condizionatori particolarmente vistosi accanto alle finestre o hanno montato sulle pareti verticali dei ricevitori satellitari, non sarà certo l’ultimo arrivato a violare il decoro architettonico. 

Il giudice deve quindi tenere in particolare considerazione anche la situazione oggettiva dello stabile nel momento in cui l’innovazione viene posta in essere. Se ad esempio lo stabile, pur avendo indubbiamente caratteri di pregio ed una fisionomia ben definita, sia stato già interessato dall’installazione di precedenti manufatti (v. canne fumarie, antenne, ecc.), il contesto estetico risulta già “compromesso” con conseguente e pregresso “deprezzamento estetico-economico”. Talune pronunce tendono a privilegiare una nozione dinamica del pregio estetico del fabbricato, nel senso quindi di escludere l’illecito allorché il decoro originario sia stato già compromesso da precedenti interventi modificativi che hanno inciso sull’assetto nativo dell’edificio [5]. 

In questo senso anche il colore delle persiane va rispettato nella misura in cui appaia ancora unitario su tutti gli appartamenti. Così, l’aver consentito che anche uno o pochi condomini di alterare in passato la gradazione cromatica degli infissi autorizza i successivi proprietari a fare altrettanto. Diversamente, bisognerà attenersi al colore unitario di tutta la facciata. 

La modifica del solo materiale delle imposte non può essere vietata dal condominio se viene rispettata la stessa tinta delle altre. Un minimo di tolleranza è sempre necessario. Ad esempio, il metallo presenterà una superficie meno opaca rispetto al legno e pertanto non potrà essere identico alle altre persiane; ma questo non costituisce un valido motivo per l’assemblea di vietare la sostituzione della struttura. Anche a voler ammettere che si utilizzi lo stesso tipo di imposta, vien da sé che quelle nuove appariranno sempre di tonalità diversa (più chiara) rispetto a quelle vecchie.

Modifica del colore delle persiane: che succede se l’assemblea non dice nulla?

Potrebbe succedere che, nonostante la modifica di impatto visivo delle imposte e persiane, l’assemblea, per quieto vivere, non contesti i lavori al proprietario. Cosa possono fare gli altri condomini che si sentono lesi nel proprio diritto di proprietà (che inevitabilmente viene deprezzato da opere lesive del decoro architettonico)? 

Si ritiene che il decoro architettonico rientri tra quei valori che possono essere modificati solo da una votazione dell’assemblea all’unanimità. Non basta quindi la semplice maggioranza qualificata prevista per le innovazioni ad autorizzare delle strutture diverse dalle altre. Pertanto l’inerzia del condominio nella repressione di pregressi interventi degradanti non implica di per sé la maturazione di una situazione irreversibile per l’assetto dell’edificio; ciascun condomino ha quindi il diritto di agire autonomamente per ottenere – con una sentenza di condanna da parte del tribunale – il ripristino della condizione originaria a tutela della rispettiva proprietà, comune ed esclusiva. Si tratta quindi di un diritto che non si prescrive mai [6] salvo si verifichi l’usucapione [7]. 

Persiane: detrazioni fiscali 

Ricordiamo che la sostituzione delle persiane dell’abitazione fruisce della detrazione del 50%, pagando le fatture con bonifico bancario o postale e indicando, in sede di dichiarazione dei redditi, i dati catastali dell’immobile oggetto dell’intervento. La sostituzione delle persiane con il 50% rende applicabile anche il bonus mobili (detrazione del 50% delle spese per arredamento), trattandosi di intervento di manutenzione straordinaria [8].

 In particolare, tra le spese agevolate con la detrazione del 50% rientrano anche quelle che conseguono risparmio energetico. Occorre una certificazione delle caratteristiche delle persiane, da esibire a richiesta dell’amministrazione finanziaria. I pagamenti delle fatture devono essere eseguiti con bonifico bancario o postale e in sede di dichiarazione dei redditi devono essere indicati i dati catastali dell’immobile oggetto dell’intervento.

In alternativa la sostituzione delle persiane può beneficiare dell’ecobonus del 65% e non del bonus per la ristrutturazione edilizia al 50%; in tal caso però non darà diritto agli sgravi sull’acquisto dei arredi che possono essere però legati alla complessiva ristrutturazione dell’immobile, purché si sia fruito dei vantaggi.

La semplice riverniciatura di persiane e porte, infine, è un intervento di manutenzione ordinaria, non agevolato ai fini della detrazione del 50% per lavori di ristrutturazione edilizia a meno che non riguardi parti comuni di condominio.

Ai fini Iva, le persiane non sono beni significativi [9], per i quali l’aliquota agevolata al 10% può essere fruita solo fino a concorrenza del valore della manodopera impiegata nell’esecuzione dei lavori (intendendosi per tale il corrispettivo richiesto per l’installazione, comprensivo anche delle materie prime impiegate [10]), mentre l’eventuale parte eccedente è soggetta all’aliquota ordinaria del 22%.   

note

[1] Cass. sent. n. 10005/17 del 1.03.2017.

[2] Art. 153 co. 5 e 159, co.2 lett. c) d.lgs. 81/2008.

[3] Art. 844 cod. civ.

[4] Cass. sent. n. 24645/2011.

[5] Cass. civ., sez. II, 10 dicembre 2014, n. 26055; Cass. civ., sez. II, 26 febbraio 2009, n. 4679; Cass. civ., sez. II, 17 ottobre 2007, n. 21835; Cass. civ., sez. II, 27 ottobre 2003, n. 16098.

[6] Art. 948 cod. civ.

[7] Cass. civ., sez. II, 7 giugno 2000, n. 7727.

[8] Ag. Entrate circolare 29/E del 2013.

[9] Dm 29 dicembre 1999.

[10] Ag. Entrate circolare 71/E/2000.


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