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Le scale

21 Febbraio 2019 | Autore:
Le scale

Le scale quali parti comuni di un condominio e gli elementi accessori. L’utilizzo dei pianerottoli. La manutenzione e la pulizia delle scale. Il riparto delle relative spese.

Abiti al piano terra di un palazzo condominiale. Occorre riparare un gradino della scala che da accesso al pianerottolo dell’ultimo piano. Devi partecipare anche tu alle relative spese? Inciampi sempre sul tappeto che il tuo dirimpettaio ha posizionato davanti all’ascensore: puoi chiedergli di toglierlo? Vuoi sapere qual è la maggioranza assembleare necessaria per deliberare sull’impresa di pulizia delle scale? Non sempre all’interno di un condominio i rapporti tra condomini sono cordiali e rilassati. In moltissimi casi, l’insorgere delle problematiche è legato all’utilizzo delle parti comuni. Spesso oggetto del contendere sono le scale e gli elementi strutturali alle stesse collegate, come i pianerottoli e i corridoi. Esiste, infatti, una copiosa casistica di “baruffe condominiali” in materia; proviamo quindi, a vederne alcune insieme.

Le scale nel condominio

Le scale fanno parte integrante di un condominio, consistendo in quegli elementi strutturali che mettono in comunicazione i vari piani di uno stabile e le unità immobiliari che in essi sono collocate.

Proprio per questo motivo il nostro legislatore le ha ricomprese tra le parti comuni, che si presumono essere di tutti i condomini in quanto ritenute necessarie per l’esistenza dello stabile o perché permanentemente destinate all’uso o al godimento comune [1].

E’ possibile che tale presunzione venga meno in presenza di atti di acquisto delle singole unità immobiliari o di regolamenti condominiali, che possono disporre diversamente. E’ questo il caso dei piccoli o dei piccolissimi condomini (i così detti condomini minimi) dove gli atti di acquisto dei singoli appartamenti possono prevedere che la proprietà delle scale, dal piano terreno fino all’ultimo, sia riservata ai proprietari di questa porzione di edificio.

Nonostante la giurisprudenza sia concorde nel fare rientrare le scale tra le parti comuni, frequentemente però, si è posto il problema di quei condomini che abitando al piano terra ed avendo un ingresso autonomo, non si servono delle scale per accedere alle proprie unità immobiliari; allo stesso modo di quei proprietari di negozi e locali commerciali che pur facendo parte di un edificio condominiale, hanno accesso diretto dalla strada.

In molti casi tali soggetti si sono appellati al disposto normativo il quale stabilisce che qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità [2].

Sul punto non sussiste un’unanimità di vedute ma l’indirizzo giurisprudenziale più accreditato è quello secondo il quale le scale sono elementi necessari alla configurazione di un edificio diviso per piani nonché un mezzo indispensabile per accedere al tetto ed alla copertura, al fine di provvedere alla loro manutenzione. Pertanto, hanno natura di beni comuni anche con riguardo a quei condomini proprietari di negozi con accesso diretto dalla strada o di quelli che abitano ai piani terra, i quali sono anch’essi interessati ad usufruire delle scale perché interessati alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio della quale anche essi godono [3].

Esempio: Tizio è proprietario di un negozio di antiquariato facente parte di un edificio condominiale, con accesso diretto dal corso principale. Dovendosi effettuare dei lavori di ristrutturazione delle scale, sarà tenuto anch’egli a partecipare alle relative spese sulla base di quanto deciso dalla Corte di Cassazione nelle sentenze sopra richiamate.

Nel caso di condominio parziale, cioè quello composto da più scale, la proprietà dei condomini sarà limitata alle scale di pertinenza. Pertanto, se un edificio ha più scale destinate a servire una parte dell’intero fabbricato, allora le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Esempio: il condominio Alfa è composto dalla scala A e da quella B; se nella scala A c’è un ascensore, di questo saranno proprietari solo i proprietari della scala A, salvo differente indicazione del regolamento condominiale o degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari. Ne consegue che delle relative spese di manutenzione dell’ascensore, saranno chiamati a rispondere solo i condomini della scala A.

Gli elementi delle scale

Le scale possono essere costituite da più elementi costruttivi (quali ad esempio i gradini, le ringhiere, i parapetti, i corrimani, i pianerottoli, il vano scale), necessari affinché le stesse possano esplicare la propria funzione, consistente nel permettere l’accesso ai locali comuni ed alle porzioni di piano.

Tutti questi elementi sono accessori posti a completamento, servizio ed abbellimento delle scale e pertanto, devono presumersi parti comuni al pari delle scale.

In particolare però, con riguardo ai pianerottoli ed ai corridoi sono sorti problemi in quanto alcuni condomini hanno sostenuto che la loro funzione fosse principalmente quella di consentire l’accesso alle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui essi servono. Pertanto, ricorrendo un’ipotesi di condominio parziale, si dovesse applicare il disposto dell’art. 1123, 3° comma, c.c. al fine di essere esonerati dalle spese che riguardavano tali parti dell’edificio.

Sul punto è intervenuta la Cassazione, che in numerose sentenze, si è pronunciata su entrambe queste parti degli stabili, affermandone la condominialità [4].

Quanto ai corridoi, che più dei pianerottoli prestano il fianco alle obiezioni sopra citate, la Suprema Corte ha affermato che se da un lato è giustificato il ricorso alla figura del condominio parziale in quanto per le loro caratteristiche strutturali e funzionali sono destinati al servizio e/o al godimento di una parte soltanto dell’edificio in condominio, cioè dei soli appartamenti di proprietà esclusiva ai quali si accede attraverso di essi, dall’altro si esclude che la parte finale dei corridoi possa configurare un condominio parziale. Infatti, tale parte non è autonoma rispetto a quella anteriore dei corridoi sia come volume di spazio ed aria sia dal punto di vista estetico.

Quindi, anche i corridoi devono considerarsi parti comuni di un condominio sebbene non specificatamente ricompresi nell’elencazione contenuta nel Codice civile.

Esempio: sul pianerottolo dell’ultimo piano sono presenti delle infiltrazioni d’acqua provenienti dalla colonna montante. Anche se tale pianerottolo serve esclusivamente a Tizio per accedere al proprio appartamento, Caio, proprietario dell’appartamento del primo piano, dovrà comunque partecipare alle spese necessarie per l’eliminazione del problema.

L’uso dei pianerottoli da parte dei condomini

Relativamente all’utilizzo dei pianerottoli da parte dei condomini bisogna avere riguardo a quanto previsto dal nostro legislatore [5]. A norma di questi articoli ciascun condomino può utilizzare le parti comuni purché non alteri la destinazione della cosa, non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, non alteri il decoro dell’edificio e non rechi pregiudizio alla sicurezza ed alla stabilità dell’edificio (o di una sua parte).

A tal proposito si pensi al condomino il quale intende mettere delle piante o dei fiori su scale e pianerottoli; intanto tale apposizione potrà essere considerata legittima fintanto che la stessa non limiti la normale utilizzazione di quegli spazi (transito per accesso alle unità immobiliari) e non si frapponga ad eventuali diverse o uguali utilizzazioni anche future da parte degli altri condòmini.

Esempio: Tizio posiziona davanti alla porta d’ingresso della sua abitazione una pianta che per dimensioni ed altezza impedisce a Caio, suo dirimpettaio, di prendere le scale. In tal caso il comportamento di Tizio potrà essere ritenuto illegittimo.

E’ vero che il condomino di un edificio ha il diritto di usare dei vani delle scale e dei pianerottoli collocando davanti alla propria unità immobiliare zerbini, tappeti, piante o altre suppellettili ma tali modalità di uso della cosa comune trovano un limite nella destinazione del vano scale/pianerottoli e nell’esistenza del rischio generico connesso all’uso delle scale. Tale rischio pertanto, non può essere intensificato mediante la collocazione di detti suppellettili nelle parti dei pianerottoli più vicine alle rampe delle scale, in maniera da costringere gli altri condomini a disagevoli o pericolosi movimenti, con conseguente violazione del canone secondo cui l’uso della cosa comune, da parte di un comunista, non deve impedire agli altri comunisti un uso tendenzialmente pari della medesima cosa.

Altri casi non consentiti di uso dei pianerottoli sono quelli in cui un condomino ad esempio chiuda parte dello stesso con una porta oppure munisca di ringhiera la scala ed il pianerottolo di accesso al vano di sua proprietà.

Nel primo caso il condomino ha esteso il suo diritto sulla cosa comune in danno agli altri condomini mentre nel secondo ha violato la destinazione d’uso della cosa comune ed al contempo ha leso il diritto degli altri condomini.

I sottoscala

I sottoscala sono quegli spazi vuoti posti al di sotto delle rampe di scale, per i quali opera la presunzione di condominialità in quanto accessori delle scale medesime [6].

Secondo alcuni però, i sottoscala non vanno ricompresi negli elementi che compongono le scale e pertanto, la relativa proprietà andrebbe desunta dalla destinazione strutturale.

La manutenzione e la pulizia delle scale condominiali

E’ evidente che le scale condominiali servono in misura differente ai proprietari delle abitazioni.

Il proprietario del primo piano utilizza le scale in misura diversa, in genere, rispetto a chi abita al piano terzo.

Delle scale condominiali fanno parte anche la così detta cassa, cioè i muri che le contengono, sia il torrino, ovvero quell’ambiente terminale dell’intera gabbia scale.

Per deliberare in merito alle spese di manutenzione delle scale sono previste diverse maggioranze assembleari:

  • se le spese sono di ordinaria manutenzione, per l’approvazione della delibera è richiesta la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio. Esempio: se bisogna scegliere l’impresa che dovrà occuparsi della pulizia delle scale condominiali, sarà richiesta la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio, trattandosi di una spesa di ordinaria manutenzione;
  • per le spese di straordinaria manutenzione invece, è richiesto il voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio. Esempio: le spese di rifacimento delle scale rientrano tra le spese di straordinaria manutenzione e la maggioranza necessaria per l’approvazione della relativa delibera assembleare è quella dei presenti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

La ripartizione delle spese

Il differente modo di utilizzo delle scale condominiali incide sulla ripartizione delle spese tra i condomini.

Secondo il Codice Civile [7] le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché quelle di ricostruzione delle scale ed anche degli elementi accessori come rampe, gradini, pianerottoli, ringhiere, ecc. devono essere ripartite per metà in ragione del valore millesimale delle singole unità immobiliari cui la struttura serve e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Nel caso di condominio parziale la suddivisione delle spese avverrà solo tra i condomini interessati, come si è già avuto modo di evidenziare in precedenza.

Lo stesso criterio di ripartizione delle spese va applicato al costo della pulizia delle scale, anche se vi sono pronunce della Cassazione che affermano il principio secondo il quale il costo di questo servizio va ripartito solamente in ragione del criterio dell’altezza del piano [8].

note

[1] Art. 1177 cod. civ.

[2] Art. 1123, III co. cod. civ.

[3] Cass. civ. n. 4419/2013, Cass. civ. 21886/2012, Cass. civ. n. 15444/2007.

[4] Cass. civ. n. 15444 del 10.07.2007.

[5] Artt. 1102 e 1120 cod. civ.

[6] Cass. civ. n. 9523/2014.

[7] Art.1124 cod. civ.

[8] Cass. civ. n. 432/2007.


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