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Locazione commerciale: durata e rinnovo

22 Febbraio 2019 | Autore:
Locazione commerciale: durata e rinnovo

Quando si può interrompere o prorogare il contratto di affitto di un negozio o di un locale destinato ad attività economica? Ci sono delle penali?

A differenza della locazione abitativa, cioè da quella che normalmente è nota come l’affitto di una casa», con la locazione commerciale viene ceduto un immobile ad un inquilino (o conduttore che dir si voglia) affinché svolga all’interno un’attività economica in grado di produrre reddito di impresa o di lavoratore autonomo. In poche parole: Tizio affitta a Caio un locale o una serie di locali per consentire a Caio di aprire un negozio o di avviare un’attività artigianale o imprenditoriale. Ma per quanto tempo? C’è una durata minima e delle condizioni stabilite per il rinnovo del contratto?

La prima riflessione da fare è che non esiste un solo tipo di locazione commerciale ma che questa può variare a seconda del tipo di attività che l’inquilino svolge nell’immobile affittato. Si può trattare, infatti, di un’attività che prevede il contatto con il pubblico (e l’accesso del pubblico all’immobile) oppure vi si può svolgere un mestiere che non contempla tale eventualità. Ci sono, insomma, delle locazioni commerciali con degli aspetti particolari. È interessante, dunque, capire se ci sono delle differenze (e quali) tra una locazione e l’altra sia a livello legale sia da un punto di vista amministrativo, sulla durata e sulle condizioni del rinnovo.

Altro distinguo da fare è quello tra grandi e piccole locazioni commerciali. La soglia che le rende diverse si colloca in 250mila euro. Quelle con un canone superiore a questa cifra, stipulati dopo il 12 novembre 2014 e che non riguardano edifici di interesse storico possono avere delle condizioni speciali pattuite tra le parti (tra queste, durata e rinnovo), come vedremo più avanti.

Tutto questo significa che quando si parla di locazioni commerciali non c’è una sola regola da seguire ma c’è da valutare il singolo caso, a seconda delle metrature, dell’importo del canone, dell’attività che si svolgerà all’interno dell’immobile, ecc. Vediamo che cosa devi sapere sulla durata e sul rinnovo del contratto di locazione commerciale se hai intenzione di aprire un negozio o di svolgere un mestiere per conto tuo ed hai bisogno di affittare dei locali destinati al tuo lavoro oppure se quei locali li possiedi e li vuoi far fruttare.

Locazione commerciale: che cos’è?

Se vuoi avviare un’attività in proprio e ti serve un locale da affittare, ti chiederai che cos’è a livello pratico una locazione commerciale, cioè quali sono gli spazi che puoi utilizzare. Alcuni di questi spazi possono essere all’aperto (un cortile o un terreno a cui hai diritto) o al chiuso (dei veri e propri vani di un immobile). L’importante è che siano destinati ad ospitare un’attività economica produttiva di reddito di impresa o di lavoro autonomo. Che non sia, insomma, un locale o un insieme di locali ad uso abitativo [1].

La legge intende per attività economiche quelle:

  • di tipo commerciale mirate alla produzione o allo scambio di beni e servizi, industriali ed artigianali (quindi qualsiasi tipo di attività imprenditoriale non agricola);
  • di tipo alberghiero o assimilate;
  • di tipo teatrale;
  • di interesse turistico (ad esempio un’agenzia di viaggi, un’attività di promozione turistica, ecc.);
  • di lavoro autonomo abituale e professionale, comprese le prestazioni d’opera intellettuale e le collaborazioni non subordinate;
  • di tipo ricreativo, culturale, assistenziale e scolastico;
  • adibite a sede di partito o di sindacato;
  • contratti sottoscritti dallo Stato e dagli enti pubblici in qualità di inquilini.

Fanno parte della locazione commerciale anche le pertinenze, quindi i locali o le aree adibite a parcheggio, autorimessa, garage, deposito o magazzino purché siano collegati ad una delle attività commerciali sopra citate. In parole pratiche: il parcheggio che si trova davanti ad un negozio e riservato ai clienti è da considerare una locazione commerciale, così come il locale in cui il titolare tiene immagazzinata la merce, anche se non si trova nello stesso immobile.

Da tutto ciò si deduce che non possono essere mai considerate locazioni commerciali quelle che interessano i locali destinati ad abitazione e quelli adibiti ad un’attività agricola.

Locazione commerciale: la durata del contratto

A differenza dell’affitto ad uso abitativo, il contratto di locazione commerciale non può durare meno di 6 anni. Se c’è una clausola che dice il contrario, non solo si intende nulla la clausola ma l’intero contratto risulta nullo [2]. La durata massima è di 30 anni.

C’è, però, un’eccezione a cui abbiamo fatto cenno all’inizio e che riguarda i contratti sottoscritti dopo il 12 novembre 2014: se il canone concordato supera i 250mila euro, le parti possono decidere di stabilire una durata inferiore.

Trascorsi i primi 6 anni, il contratto si rinnova automaticamente per altri 6, a meno che ci siano degli specifici motivi, dopodiché c’è un secondo rinnovo in forma tacita se né il locatore né il locatario danno il via alla pratica per il rinnovo o per la disdetta.

Locazione commerciale: il rinnovo del contratto

Facciamo un esempio pratico. Mettiamo il caso di una locazione commerciale che parte il 1° gennaio 2020. La prima scadenza, quindi, sarà il 31 dicembre del 2025 (sono 6 anni completi). Ci sarà il rinnovo automatico per altri 6 anni, quindi fino al 31 dicembre 2031.

Che cosa può fare il proprietario?

Il proprietario dell’immobile in locazione commerciale, 12 mesi prima della scadenza del 31.12.2025 (quindi entro il 31.12.2024) può:

  • dare la disdetta al conduttore se ci sono i validi motivi previsti dalla legge con effetti dal 31 dicembre 2014. A questo punto, l’inquilino consegna l’immobile al proprietario;
  • non fare nulla: il contratto si intende rinnovato fino al 31 dicembre 2031 se l’inquilino non ha fatto alcunché per opporsi al rinnovo.

Sempre il proprietario, 12 mesi prima della seconda scadenza (quindi entro il 31.12 2030), può dare la disdetta al conduttore. I casi sono due:

  • che non voglia dare il locale in locazione commerciale ad un’altra persona diversa dall’attuale inquilino: la locazione scade regolarmente il 31.12.2031 ed il conduttore riconsegna l’immobile in quella data;
  • che voglia dare il locale in locazione commerciale ad un’altra persona: in questo caso l’attuale inquilino avrà diritto di prelazione.

Tuttavia, il proprietario può anche proporre all’inquilino delle nuove condizioni per rinnovare il contratto dal 1° gennaio 2032. Anche in questo caso ci sono due possibilità:

  • che entro 60 giorni l’inquilino accetti: il contratto si intende rinnovato;
  • che entro 60 giorni l’inquilino non accetti: al 31.12.2031 finisce la locazione e l’immobile viene restituito.

Terza e ultima alternativa: che il proprietario non faccia nulla e l’inquilino non dia segnali di vita alla scadenza: il contratto di locazione commerciale si intende rinnovato per altri 6 anni alle stesse condizioni.

Che cosa può fare l’inquilino?

Da parte sua, l’inquilino dell’immobile in locazione commerciale può dare un preavviso di disdetta di 6 mesi al proprietario purché ci siano dei gravi o stabiliti nel contratto. Trascorsi quei sei mesi dal preavviso, la locazione cessa e l’immobile torna al proprietario.

Se il contratto è stato rinnovato per altri 6 anni e si arriva alla seconda scadenza, 12 mesi prima di questa data (nel nostro caso il 31.12.2030) l’inquilino ha tre alternative:

  • comunicare al proprietario che non intende rinnovare il contratto di locazione: nella data stabilita (31.12.2031) la locazione cessa e l’immobile viene riconsegnato;
  • proporre al proprietario delle nuove condizioni per il rinnovo. Se il proprietario entro 60 giorni accetta, il contratto va avanti. Se entro 60 giorni il proprietario dice di no o non risponde, la locazione cessa il 31.12.2031 e l’immobile viene restituito in quella data;
  • non fare nulla. Se nemmeno il proprietario si fa sentire, il contratto si intende rinnovato per altri 6 anni alle stesse condizioni.

Perché il proprietario può rifiutare il rinnovo?

Abbiamo citato diverse volte i «gravi motivi» per cui è possibile impedire il rinnovo del contratto di locazione commerciale. Si tratta di ragioni di due tipi:

  • il proprietario ha bisogno dell’immobile per uso proprio;
  • il proprietario deve realizzare nell’immobile dei lavori di portata tale da impedirne l’utilizzo.

Nella prima ipotesi, il proprietario può opporsi al rinnovo del contratto se vuole destinare l’immobile:

  • ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
  • ad un’attività commerciale, artigianale o professionale per sé, per il coniuge o per i parenti entro il secondo grado in linea retta, oppure ad una realtà imprenditoriale di cui il proprietario del locale è socio.

Gli interventi per adibire l’immobile ad abitazione o all’esercizio di un’attività devono essere avviato entro 6 mesi dalla consegna dell’immobile.

Se, invece, il proprietario vuole realizzare dei lavori importanti nell’immobile, può opporsi al rinnovo sempre che intenda:

  • demolire e ricostruire l’immobile;
  • restaurare o ristrutturare completamente l’immobile per renderlo a norma di legge e conforme ai piani approvati dal Comune in cui si trova;
  • realizzare degli interventi di recupero per adeguarsi ad un programma comunale pluriennale.

I lavori devono essere avviati nel rispetto della data precisata nella concessione edilizia o nelle autorizzazioni comunali.

Se il proprietario non rispetta questi tempi, può essere citato in giudizio dall’inquilino entro 5 anni dalla disdetta per ottenere un risarcimento del danno subìto e per riavere l’immobile in locazione commerciale alle stesse condizioni e per una durata di 6 anni.

Come comunicare il diniego di rinnovo?

Il proprietario che per uno dei motivi sopra elencati non intende rinnovare il contratto di locazione commerciale deve darne comunicazione all’inquilino almeno 12 mesi prima della scadenza. In caso contrario, il contratto si intende rinnovato alle stesse condizioni ed il diniego avrà effetto alla scadenza successiva (cioè 6 anni dopo).

Il locatore deve specificare i motivi per cui chiede di riavere indietro l’immobile, a pena di nullità del diniego. Ad esempio, è necessario indicare i singoli lavori di ristrutturazione e non alludere ad un generico intervento di restauro. Inoltre, deve precisare la data in cui l’inquilino deve consegnare il locale o i locali che occupa in affitto. Se il conduttore si rifiutasse di lasciare l’immobile, può essere citato in giudizio.

Quando si può dare la disdetta della locazione?

Le parti hanno la possibilità di non far proseguire il contratto di locazione commerciale oltre la data di scadenza dando l’opportuna disdetta almeno 12 mesi prima dalla scadenza successiva a quella dei primi 6 anni. Se quella data cade di domenica o in un giorno festivo, verrà ritenuta valida quella feriale immediatamente successiva.

Se la disdetta viene presentata dal proprietario dell’immobile, l’inquilino può lasciarlo anche anticipatamente senza alcuna penale e senza perdere il diritto all’indennità dell’avviamento commerciale, che verrà pagata dal locatore.

Locazione commerciale: il diritto di prelazione

Può succedere che dopo la disdetta successiva alla prima scadenza di 6 anni, il proprietario voglia rimettere in locazione commerciale il suo immobile. In questo caso, l’ex inquilino ha il diritto di prelazione. Significa che deve essere lui il primo a considerare un’offerta del proprietario e a decidere se vuole riprendere la sua attività in quell’immobile prima che il locatore affidi i locali ad una terza persona entro i 6 mesi successivi al rilascio (dopo quel periodo, il proprietario è libero di fare ciò che vuole).

Se il locatore sottoscrive un contratto di affitto dell’immobile con una terza persona ed il contratto si scioglie entro 1 anno dalla scadenza della precedente locazione, l’ex inquilino ha diritto di prelazione.

In pratica, il proprietario dell’immobile deve comunicare all’inquilino tramite raccomandata a/r almeno 60 giorni prima della scadenza del contratto, le condizioni per la stipula di un nuovo contratto di locazione. L’inquilino ha 30 giorni di tempo da quando riceve la raccomandata per pensarci e per esercitare il suo diritto di prelazione. Se il proprietario non rispetta questa prassi, l’inquilino può citarlo in giudizio.

Per esempio: Tizio ha affittato per 6 anni un immobile a Caio. Dopo il rinnovo automatico, Tizio dà la disdetta a Caio, il quale riconsegna l’immobile al proprietario. Entro 6 mesi dalla data in cui ha ricevuto l’immobile, Tizio lo vuole rimettere in locazione commerciale. Sarà obbligato a sentire Caio per primo e a chiedergli se vuole rioccupare l’immobile con un nuovo affitto.

Caio gli dice di no e, allora, Tizio si rivolge a Sempronio, il quale firma il contratto con Tizio. Tuttavia, 10 mesi dopo la scadenza del contratto con Caio, la locazione finisce per gravi motivi. Anche in questo caso Tizio deve sentire Caio per offrirgli per primo la possibilità di affittare l’immobile, poiché non è ancora passato 1 anno dalla cessazione della locazione.

Quando, invece, non c’è il diritto di prelazione? Succede quando:

  • è stato l’inquilino a dare la disdetta o a recedere dal contratto;
  • la locazione commerciale si è risolta per inadempimento dell’inquilino;
  • il conduttore ha ricevuto un divieto legale di continuare la sua attività in seguito ad un fallimento;
  • il proprietario ha utilizzato l’immobile per sé stesso per almeno 6 mesi da quando lo ha riavuto.

note

[1] Art. 27 legge n. 392/1978.

[2] Cass. sent. n. 24843/2014 del 23.11.2014 e n. 19156/2005 del 29.09.2005.


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