Assemblea condominiale: deleghe

Non puoi partecipare ad una importante riunione del tuo stabile e decidi sia giusto delegare qualcun altro. Ecco come funziona la delega in un’assemblea condominiale.

Se si vive in un condominio, sarà certamente capitato di non poter essere presente ad una riunione condominiale e, così, di aver delegato qualcun altro a presenziare al proprio posto che ha votato secondo quanto richiesto dal delegante. In effetti, la legge consente al proprietario di un immobile di assumere le proprie decisioni all’interno dell’assemblea condominiale, anche tramite un sostituto. Per ‘sostituto’ si intende una persona che viene definita ‘delegato’ o ‘rappresentante’, che si presenta al proprio posto e partecipa alla assemblea secondo le direttive del delegante. Ma, come in tutte le situazioni in cui si chiede ad un’altra persona di rappresentarci, si dovrebbe essere sicuri, intanto, della sua fedeltà. Questo vuol dire che nella scelta della persona si dovrebbe preferire quella che si è più sicuri che deciderà in assemblea in base alle istruzioni del delegante. Assemblea condominiale: deleghe come si usano e cosa succede se il rappresentante tradisce le aspettative? Tanto al fine di sapere come comportarsi nelle più diverse vicende che possono nascere dal fatto di aver conferito una delega a rappresentare come, ad esempio, se è possibile la delega orale; cosa accade in caso di voto infedele del delegato e, cioè, di voto in assemblea diverso da quello indicato dal delegante; a chi è possibile delegare e se è lecito avere come delegato il comproprietario dell’immobile o l’amministratore di condominio oppure un estraneo; cosa accade se il delegante si presenta in assemblea assieme al delegato. A queste ed a molte altre domande, si risponde nell’articolo.

Le deleghe

In linea di principio, la legge riconosce ad ogni proprietario di immobile il diritto di intervenire all’assemblea del condominio di persona oppure tramite un rappresentante che sia munito di delega scritta.

Infatti, il diritto di voto è un diritto che nessuno può violare. Si dice che il proprietario partecipa di persona, se questi è presente alla riunione ed esprime il proprio parere ed il proprio voto sui singoli argomenti posti all’ordine del giorno.

Quando partecipa per delega, il legislatore considera il delegante (quindi, nel nostro caso, il proprietario del bene) presente alla riunione, solo che agisce per il tramite di uno specifico delegato. Ed infatti, un esempio pratico di ciò che si è detto, sarà il nome del proprietario del bene che risulterà nel verbale di assemblea come ‘presente per delega’, con indicato di fianco il nome del rappresentante.

Ed eccoci arrivati al punto in cui è importante capire come deve essere una delega. In verità, occorre fare attenzione al fatto che non è possibile delegare a voce una persona, essendo necessario che la delega sia scritta. Quindi sono impossibili le deleghe orali, come quella conferita per telefono o a voce, mentre sono valide le deleghe inviate anche a mezzo email oppure a mezzo fax.

In verità, non esistono delle regole precise su come una delega debba essere scritta e cosa debba contenere. Il principio inviolabile è che la delega deve essere sempre scritta, ma il consiglio migliore è quello di inserire nella delega tutti i dati possibili su delegante, delegato e riunione, per evitare che il presidente dell’assemblea possa invalidarla.

Infatti, il controllo della regolarità delle deleghe è compito del presidente dell’assemblea il quale, come anticipato, non può accettare deleghe orali, ma non solo infatti all’interno della delega è importante che vi sia anche la data (e talvolta l’orario) della sua sottoscrizione. Questo soprattutto in caso di deleghe conferite in numero superiore a quello che stabilisce la legge, perché si rischia l’annullamento della delega, per come si spiegherà a breve.

Quindi, sarà opportuno indicare nella delega:

• tutti i propri dati identificativi e quelli della propria unità immobiliare;
• tutti i dati identificativi del delegato;
• le date, di prima e seconda convocazione, della assemblea condominiale in cui si vuole che operi la delega;
• la data e l’orario;
• i singoli argomenti oggetto di delega, nel caso in cui il delegante abbia scelto di partecipare ad alcuni argomenti e non ad altri. Infatti, quando si conferisce una delega a partecipare ad una riunione di condominio, si dà potere al rappresentante di discutere e decidere su ogni punto all’ordine del giorno. Ecco spiegato perché, se il delegante vuole limitare la delega solo ad alcuni argomenti, dovrà farne specifica ed espressa menzione sulla delega stessa;
• non si deve dimenticare di mettere la firma alla fine della delega.

Tuttavia, sempre più spesso, un fac-simile di delega si trova interlineato (perché pronto per essere staccato dal foglio, dopo la sua sottoscrizione) all’interno dell’avviso di convocazione. Molti amministratori di condominio è in questo modo che facilitano la presenza degli aventi diritto (di persona oppure, in caso di necessità, per delega) alla riunione di assemblea.

Chi si può delegare

In verità, ogni condomino può delegare chi desidera per essere sostituito in un’assemblea condominiale. Pur facendo attenzione all’unico limite del divieto di conflitto di interesse.

Ad esempio, se si delega il proprio amministratore in una riunione in cui si discuterà del bilancio consuntivo dello stabile, sarà inevitabile che la delega possa creare dei conflitti di interesse. Questo perché è (quasi) inevitabile che l’amministratore voterà a favore del bilancio. E quando esiste un conflitto di interesse la legge prescrive che il soggetto in conflitto non debba essere computato nella votazione alla quale non ha diritto di partecipare.

In tutti gli altri casi, in verità, purché non esista un regolamento condominiale che vieti la presenza in assemblea degli estranei, si può delegare chi si vuole. Sia una persona che non ha nulla a che vedere con l’immobile, sia un proprio parente, sia una persona che è comproprietaria. A tale ultimo proposito, si osserva che la legge stabilisce che quando un immobile appartiene in proprietà a più persone, queste in seno dell’assemblea condominiale, possono esercitare un solo diritto di voto.

Cosa accade in caso di più comproprietari che delegano a persone differenti ed in contrasto tra loro? Normalmente, quando non c’è un preventivo accordo (neppure sul delegato) ma esistono diverse deleghe date dai comproprietari a differenti delegati, il presidente è tenuto ad estrarre a sorte quello che sarà il rappresentante.

Ed ancora: in materia condominiale non è ammessa la delega universale, cioè, quella con cui il delegante si fa rappresentare in seno all’assemblea condominiale per sempre o per un certo periodo di tempo dalla stessa persona.

La delega deve essere riferita ad un’assemblea per volta ed in modo specifico. Inoltre, deve essere consegnata al presidente della assemblea e conservata nei documenti condominiali. Ecco perché non si prendono in considerazione neppure le deleghe non esibite.

Infine, cosa accade in caso di delega firmata in bianco dal delegante? La delega ha valore se il delegante, che la ha sottoscritta, non ne ha specificato il contenuto e quest’ultimo, successivamente, viene inserito dal delegato stesso -ad esempio- aggiungendo il proprio nome oppure argomenti di cui il delegante non voleva discutere? Ebbene, per la legge quella delega in seno all’assemblea ha efficacia.

Se il delegante vuole disconoscere il contenuto del foglio sottoscritto (per poi chiedere l’annullamento del verbale di assemblea), nel processo sarà a suo esclusivo carico dimostrare che l’accordo col delegato aveva contenuto diverso da quello della delega sottoscritta. Con la conseguenza che in caso di prova insufficiente, la delega non sarà annullata.

Numero massimo di deleghe

Ed ora si arriva alla domanda delle domande: fino a quante deleghe può avere un rappresentante? Con riferimento a questo argomento dobbiamo fare una differenza temporale tra il periodo precedente e quello successivo la data del 18 giugno del 2013. Questa è la data in cui è entrata in vigore la legge di riforma del condominio [1], che per la prima volta ha imposto un limite alle deleghe.

Infatti, nel regime normativo precedente, il legislatore non aveva stabilito alcun limite preventivo al conferimento delle deleghe, pertanto, un solo soggetto poteva avere tre, sette, quindici deleghe oppure quelle di tutti i condomini.

Con la legge di riforma, è stato previsto che nei condomini aventi 21 o più proprietari, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Per comprendere meglio, facciamo un esempio: in un condominio costituito da 27 condomini non sarà possibile per un rappresentante avere più di 5 deleghe oppure decidere per più di 200 millesimi. Infatti, un quinto di 27, che sono i condomini, porta ad un risultato di 5,4, per approssimazione arrotondato a 5, mentre un quinto di 1000 che sono i millesimi totali del condominio, porta un risultato di 200 millesimi.

Cosa accade se ci sono più deleghe rispetto al numero legale? Quindi, se un delegato (nell’esempio appena fatto) ha 8 deleghe anziché 5? Ebbene, in questo caso il presidente dell’assemblea, che è tenuto al controllo delle deleghe, dapprima deve tentare di ‘salvare il salvabile’, provando ad eliminare le deleghe che non sono datate. Se così non si risolvesse il problema nonché in tutti i casi in cui esistono deleghe in eccesso, soprattutto se tutte hanno la stessa data oppure se nessuna ha alcun riferimento temporale, il dovere del presidente è quello di escluderle dal computo tutte, non esistendo a quel punto usare alcun criterio legale di preferenza.

Presenza in assemblea del delegante

Vediamo, poi, cosa succede se all’assemblea condominiale risultano presenti sia il delegante che il delegato. Infatti, ben può capitare, ad esempio, che l’iniziale imprevisto, che impediva il proprietario della casa a partecipare all’assemblea e che lo aveva fatto orientare per delegare un terzo, venga meno e che, di conseguenza, il proprietario si presenti alla riunione.

Ebbene, a tal proposito occorre fare una distinzione:

• può capitare che il delegante si presenti in assemblea dopo aver conferito la delega al rappresentante: in questo caso ha diritto a partecipare all’assemblea il delegato, ma comparendo il delegante ed avendo a disposizione un unico diritto di voto, sarà quest’ultimo ad essere considerato presente di persona, ponendo nel nulla la precedente delega scritta;
• può capitare che un condomino, presente in riunione, abbia un’emergenza e debba lasciare l’assemblea: in questo caso è possibile allo stesso conferire delega durante l’assemblea per gli argomenti posti all’ordine del giorno ma non ancora trattati. Ecco, in questo caso la compresenza di delegante e delegato è giustificata ed è anche temporanea. E, dopo aver fatto menzione nel verbale di assemblea dell’allontanamento del condomino, si precisa per iscritto anche l’avvenuta delega. Da quel momento, il condomino allontanatosi risulterà presente per delega solo per gli argomenti successivi alla sua uscita.

Voto infedele del delegato

Va da sé che quando si delega qualcuno per rappresentarci normalmente lo si fa rimettendosi nelle mani di una persona che si considera onesta e fedele.

Cosa accade se il rappresentante vota in modo differente rispetto alle istruzioni del delegante? Ebbene, quel voto, anche se infedele (perché non rispettoso di quanto richiesto dal delegante), risulta efficace e, quindi, il verbale di assemblea non potrà essere impugnato per tale ragione.

Quello che si contesta non è un vizio od un’irregolarità della delega, ma il cattivo adempimento del delegante a ciò che gli era stato richiesto dal delegante, una violazione delle istruzioni di quest’ultimo.

Questo perché l’infedeltà del delegato rispetto al delegante per la legge ha valore solo nei rapporti interni tra questi due e non tra delegato o delegante e condominio. Il voto infedele, dunque, non rende nullo né annullabile l’operato del delegato nel corso della riunione condominiale, ma lo espone ad un’azione di responsabilità da parte del delegato.