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Diritti e doveri del locatore

23 Febbraio 2019 | Autore:
Diritti e doveri del locatore

Hai intenzione di locare uno dei tuoi immobili, ma oltre a fare i calcoli economici dei guadagni che te ne verranno devi conoscere i diritti e doveri del locatore.  

La scelta, o la necessità, di affittare casa è sempre un momento carico di cambiamenti sia per il locatore che cede l’uso della casa che per il conduttore che prende in uso il bene. Infatti, come ogni contratto che si rispetti, anche l’accordo con cui si cede l’uso di una casa dietro compenso mensile (questo è, in sintesi, il contratto di locazione) porta con sé diritti e doveri. Quindi, se si ha intenzione di monetizzare la proprietà di una casa, offrendola in locazione, non si può non conoscere quali sono diritti e doveri del locatore. Molti processi giudiziari, infatti, nascono perché non si è a conoscenza di tutti i diritti ed anche gli obblighi che dipendono da un contratto di locazione. La legge nel disciplinare questi aspetti ha operato descrivendo solo i principali doveri e diritti del locatore e, dunque, non tutti. Da qui, l’origine dei dissidi tra le parti contrapposte e la necessità, per invertire la attuale situazione di elevato contenzioso, di essere informati su quanto si deve e si può pretendere nel rapporto con un inquilino, evitando dissidi giudiziari inutili. Ad esempio, cosa succede se il conduttore riconsegna la casa in pessimo stato, contrariamente a come la stessa era stata consegnata all’inizio del contratto? Oppure, il locatore deve intervenire se un terzo soggetto vanta dei diritti sull’immobile, rischiando di ridurre o impedire l’uso dello stesso da parte dell’inquilino? Chi deve pagare le spese di sostituzione dell’impianto sanitario e chi quelle per la relativa manutenzione? A queste ed altre domande si risponde in questo articolo, oltre a spiegarne i motivi.

I diritti del locatore

Prima di tutto occorre chiarire un punto “linguistico” in ordine all’argomento. Più di preciso alla confusione che si fa nel linguaggio comune, che parla di affitto, rispetto a quello tecnico, che parla di locazione. Infatti, poiché nel linguaggio corrente quando si usa il termine di “affitto” ci si riferisce alla locazione, cioè al contratto con cui una persona cede a terzi un proprio bene immobile (come un appartamento, uno stabile, un garage ecc.) dietro compenso (il canone di locazione mensile), nel presente articolo si adotterà questo ‘uso comune’, utilizzando il termine ‘affitto’ nel comune senso di locazione e non, dunque, nel significato tecnico, nel quale, invece, col termine ‘affitto’ si indica il bene mobile od immobile dotato di carattere produttivo (come un terreno coltivabile o una azienda).

Ora, per quanto riguarda il lato ‘migliore’ per il locatore, e cioè i diritti che egli assume con la sottoscrizione di un contratto di affitto, si offre di seguito quello che ne è un elenco esemplificativo.

Pagamento del canone e delle spese dovute

Il locatore, innanzitutto, ha diritto a ricevere la somma di denaro pattuita nel contratto e nel termine concordato. Normalmente, il canone ha cadenza mensile e questo vuol dire che ogni mese, entro una certa data, il locatore avrà diritto a riceverne il pagamento.

Il locatore ha anche il diritto di rimanere indenne da tutte quelle altre spese che per legge è il conduttore che deve pagare. Ad esempio, tra le spese condominiali, ve ne sono alcune che solo il conduttore deve sopportare come: le spese per le pulizie degli spazi comuni (cd. spese di ordinaria amministrazione), i consumi di energia elettrica, ispezioni e collaudi, manutenzione degli impianti in comune (come ascensore, riscaldamento ecc.) e loro pulizie annuali, ed altre voci di spesa.

Il tutto per come stabilito dalla legge e sempre fermo restando la possibilità di stabilire patti diversi, nel senso di addebitare al locatore qualche spesa che, nella normalità, fa capo al conduttore e viceversa. Infatti, è la legge [1] che stabilisce come punto generale che al locatore spettano le spese di riparazione, anche quelle straordinarie, purché non siano di piccola manutenzione, che invece è il conduttore che deve pagare.

Alcune voci sono anche ripartite tra conduttore e locatore in percentuali: ad esempio, le spese di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90% (sempre salvo patti contrari) e del locatore per il rimanente 10%. In questi casi, però, vi è da dire che generalmente sono concessi al conduttore due mesi di tempo (salvo patto diverso) dalla richiesta del locatore per pagare: termine entro il quale il conduttore può anche chiedere l’indicazione specifica delle spese addebitate, con lo stato del riparto, nonché di poter visionare i documenti giustificativi di quelle voci di spesa.

Se il conduttore non paga i canoni o le altre spese a proprio carico, il locatore ha il diritto di richiedere tali importi interessandone il tribunale, ottenendo un decreto ingiuntivo, ad esempio, oppure iniziando una causa per intimare lo sfratto per morosità. E potendo, in casi gravi, chiedere anche la risoluzione del contratto, cioè la fine di quel rapporto di locazione con quello specifico conduttore, ed anche il risarcimento dei danni subìti.

Riconsegna dell’immobile

Nella speranza che i rapporti tra proprietario dell’immobile ed inquilino siano stati tra i migliori, durante tutti gli anni di locazione, anche perché ciò permette di affrontare al meglio il momento decisivo del rapporto, si sa che arriva sempre il momento della riconsegna della casa. Occasione, in verità, spesso dolente, stante l’elevato tasso di processi in cui le parti sono proprio conduttore e locatore e, con specifico riferimento, al momento della consegna dell’immobile.

Alla scadenza del contratto, infatti, la casa deve essere liberata da tutti i beni dell’inquilino, per poter essere consegnata al proprietario, assieme alle chiavi.

Non solo: deve essere lasciata con gli stessi arredi (se appartengono al locatore ed erano presenti nella casa all’inizio della locazione) e nelle stesse condizioni in cui l’ha trovata. La legge non accetta che l‘inquilino trascuri la conservazione del bene, perché una condotta del genere accelera in modo inevitabile il processo di usura dello stesso e viene considerato ingiusto.

Quindi, ad esempio, se la casa era stata consegnata dal locatore già imbiancata, la stessa dovrà essere riconsegnata dall’inquilino, a fine locazione, nello stesso stato.  Invece, molto spesso la violazione di questo e di altri diritti crea del contenzioso: ora per ragioni che potremmo definire “patologiche” , come nel caso della locazione che si conclude perché il conduttore non pagava i canoni (cd. sfratto per morosità). Ora, per motivi legati a fattori diversi come la difficoltà nel rinvenire una casa nuova oppure le difficoltà economiche di un trasloco ecc.

Anche in questo caso, in ipotesi di violazione, il locatore può richiedere aiuto al tribunale del luogo in cui si trova l’immobile per ottenere in modo coercitivo dall’inquilino la sua riconsegna oltre al risarcimento dei danni.

I doveri del locatore

Analizzando dal punto di vista generale quelli che sono i doveri del locatore [2], si può notare che sono tutti finalizzati a permettere che lo scambio tra denaro (bene che non si consuma) e casa (bene che si può deteriorare) sia sempre equo nel tempo.

Nel senso che, fermo restando il pagamento dei canoni mensili da parte del conduttore rientra tra i doveri del locatore far sì che l’immobile abbia sempre quei requisiti che lo rendono adatto al suo uso. Vediamo, quindi, il seguente elenco che esemplifica le attività che rientrano tra i doveri del locatore.

Registrare il contratto

Il locatore deve registrare il contratto di affitto entro 30 giorni dalla firma e comunicarlo – con le prove scritte – all’inquilino e all’amministratore di condominio. Se non lo fa è responsabile per evasione dell’imposta di bollo e può subire un accertamento, al cui pagamento è comunque tenuto in solido anche il conduttore. Il contratto non registrato è nullo: l’inquilino non è più tenuto a rispettare le clausole, dal pagamento del canone alla data di scadenza, dal preavviso al rispetto del regolamento condominiale.

È consentito il ravvedimento operoso entro un anno per limitare le sanzioni tributarie. È anche consentita la registrazione tardiva per evitare gli effetti della omessa registrazione ossia la nullità del contratto.

Consegnare un immobile in buono stato

Non per nulla è il primo tra i ‘principali’ doveri del locatore: la consegna del bene, innanzitutto, e la garanzia che la stessa si trovi in uno stato di buona manutenzione che, tra l’altro ne permetta l’uso così per come pattuito nel contratto. Quindi, da un lato, la casa non dovrà avere vizi che possano limitare l’uso del bene, come ad esempio nella ipotesi di infiltrazioni che rendono inutilizzabile una stanza dell’immobile.

Dall’altro lato, la casa non deve avere difetti legati alla straordinaria manutenzione della casa, come nel caso della spesa relativa alla messa in conformità a legge dell’impianto elettrico oppure di riscaldamento.

In sintesi: la casa deve essere consegnata in buono stato, cioè, in modo tale da permettere all’inquilino di poter avere un reale godimento del bene.

Se l’immobile non è a norma e, ad esempio, gli impianti elettrici sono a rischio folgorazione o l’impianto del gas non è stato sottoposto a manutenzione, per le eventuali lesioni all’inquilino il proprietario ha una responsabilità penale.

Mantenere l’immobile in modo da servire all’uso

L’obbligo di mantenere l’immobile in modo da ‘servire all’uso concordato consiste, dunque, nell’effettuare da parte del locatore tutte quei lavori e riparazioni di straordinaria (e qualche volta ordinaria) manutenzione necessari a conservare il bene nello stato in cui questo si trovava all’epoca della sottoscrizione del contratto.

Il locatore non ha alcun dovere di eseguire successive modifiche riguardanti la idoneità dell’immobile all’esercizio di una certa attività, a meno che le parti non lo abbiano pattuito (e scritto) espressamente nel contratto.

Ad esempio, la sostituzione della caldaia non funzionante perché troppo vecchia fa parte della straordinaria amministrazione e, quindi, spetta al locatore finanziarne le spese. Questo, al fine di evitare che nella casa venga a mancare il riscaldamento oppure l’acqua calda.

Invece, rimangono a carico dell’inquilino le spese di piccola ed ordinaria manutenzione (sostituzione di tegole, riverniciatura delle finestre ecc.), cioè, le spese per quegli interventi che si rendono necessari a causa del normale deterioramento dell’immobile conseguente all’uso. Essi sono posti a carico del conduttore perché si reputano conseguenza del modo con cui l’inquilino ‘usa’ del bene.

Ad esempio, rimanendo nello stesso esempio della caldaia, saranno a carico dell’inquilino le spese per il controllo periodico dell’impianto, per la manutenzione ordinaria ecc.

Un altro esempio: un sanitario del bagno rotto per colpa dell’uso dell’inquilino, rientra nel novero delle spese ‘ordinarie’ ed addebitabili all’uso del conduttore.La riparazione integrale di un impianto sanitario, magari perché costruito male o perché già vecchio, rientra tra le spese straordinarie, che dovrà pagare il locatore.

Il dovere del locatore a mantenere l’immobile in modo da servire all’uso è tanto importante che, in tutte le ipotesi di violazione di questo obbligo, scatta in favore dell’inquilino il diritto di chiedere che il contratto non abbia effetti (cd. risoluzione del contratto) oppure di ottenere una riduzione del canone mensile.

Garantire il pacifico godimento del bene

Rientra tra i doveri del locatore anche garantire il pacifico godimento del bene, cioè tutelare l’inquilino dalle molestie dei terzi che, vantando un diritto od una facoltà sul bene locato, possano diminuire il potenziale godimento dello stesso da parte del conduttore. In verità, la maggior parte delle sentenze ritiene che questa forma di garanzia sia relativa solo alle molestie di diritto, cioè alle pretese giuridiche avanzate da terzi che possono porre in discussione il godimento dell’immobile e non alle molestie di fatto, quelle che causano turbativa ma che non pongono in punto di dubbio il diritto dell’inquilino, a meno che le parti non pongano per iscritto nel contratto che il locatore si fa carico anche di tali circostanze.

E facciamo qualche esempio: molestia di diritto è il caso del vicino di casa che asserisce di poter parcheggiare nel viale privato che appartenente all’immobile locato; oppure, il condomino che asserisce di poter far uso della cantina che, però, risultava locata assieme alla abitazione. Mentre è un esempio di molestia di fatto, l’infiltrazione che deriva dalla abitazione di un vicino e che causa danni, magari rendendo inutilizzabile una stanza. Oppure, il caso dei rumori continui e molesti provenienti dall’appartamento del piano superiore, magari anche di notte. Qui non viene messo in dubbio il diritto all’uso del bene locato del conduttore, ma posta in essere una condotta che è comunque illegittima ma che riguarderà il conduttore ed il terzo, non esistendo alcun obbligo (salvo patto contrario) del locatore di intervenire.

Obblighi di comunicazioni

Fanno capo al proprietario che affitta anche solo un proprio immobile anche alcuni obblighi di informazione nei confronti delle autorità di pubblica sicurezza. Ad esempio, il dovere di informare gli organi di polizia dei dati identificativi del soggetto che occupa il proprio immobile, al fine di permettere alla pubblica autorità i controlli sulle persone, al fine di scovare in via preventiva quelle pericolose oppure ricercate. Dati che, a loro volta, vengono ricavati dal proprietario di casa dalla carta di identità, o altro documento simile, dell’inquilino o, in caso di straniero, dal passaporto o permesso d soggiorno.

note

[1] Art. 1576 c.c. e L. n. 392/1978 Disciplina delle locazioni di immobili urbani.

[2] Art. 1575 cod. civ. Obblighi principali del locatore.


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