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Immobile in comunione ereditaria: l’indennità di occupazione

23 Febbraio 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 23 Febbraio 2019



Se occupi esclusivamente un immobile in comunione ereditaria, devi agli altri comproprietari un’indennità di occupazione?

A seguito della scomparsa di tua madre, si è aperta la successione ereditaria relativamente al suo patrimonio. Insieme ai tuoi fratelli, sei infatti diventato comproprietario di alcuni appartamenti, compreso quello dove risiedi attualmente e che occupavi, unitamente al tuo genitore, prima della sua morte. Ebbene, si tratta, questa, di una circostanza non priva di rilievo sia pratico che giuridico. Da un punto di vista pratico, infatti, l’immobile che tu occupi è in realtà appartenente, pro quota, anche ai tuoi fratelli. Di fatto, però, gli stessi non lo usano e tanto meno ne percepiscono una rendita, così come invece accade per gli altri appartamenti, debitamente locati a tale scopo. Per questa ragione, i tuoi fratelli vorrebbero che tu gli riconoscessi una sorta di indennizzo. In altre parole, essi vorrebbero essere compensati dal mancato uso di un bene ereditario, magari semplicemente riducendo, in proporzione, la tua quota di rendita sugli altri immobili. Questa situazione, però, non ti convince ed hai il forte dubbio che possa trattarsi di un potenziale abuso dei tuoi fratelli. Insomma vorresti adeguate informazioni sull’argomento e, pertanto, la domanda che ti poni è la seguente: per un immobile in comunione ereditaria, è dovuta l’indennità di occupazione? Quali sarebbero gli eventuali presupposti, in presenza dei quali un erede dovrebbe versare la detta indennità? A quanto ammonterebbe l’indennità di occupazione di un immobile in comunione ereditaria?

Immobile in comunione: chi può utilizzarlo?

Quando si parla di un bene in comunione, evidentemente si tratta di una cosa sulla quale ci sono vari titolari. È il caso, ad esempio, di un immobile caduto in comunione (ereditaria) a seguito della morte del suo proprietario, dove quindi i nuovi “padroni” sono gli eredi del defunto, in proporzione alle proprie quote di eredità. Ebbene, devi sapere che quando si parla di cose in comune, tutti i compartecipanti alla comunione hanno diritto di usare il bene in questione: è la legge a stabilire ciò [1]. Tuttavia, potrebbe accadere che la cosa, per caratteristiche o per altre circostanze, non possa essere utilizzata da tutti i comproprietari, neanche stabilendo una turnazione a questo scopo. Ed allora, se questa dovesse essere la situazione, potrebbe essere deciso l’utilizzo indiretto dell’immobile in comunione (ad esempio, attraverso la locazione del bene) oppure potrebbe essere stabilito che lo stesso venga lasciato occupato esclusivamente dal comproprietario (ad esempio un erede) che vi risiede. Ed allora, in un caso come questo, sarebbe dovuta un’indennità di occupazione?

Immobile in comunione occupato: è dovuta un’indennità?

Come hai potuto notare, potrebbe accadere che un immobile, ad esempio un’abitazione caduta in eredità/comunione sia occupata esclusivamente da uno solo degli eredi. Questi, infatti, vi abita da sempre e sarebbe pertanto, inopportuno e sconveniente pretendere che sbaracchi e se ne vada. Tuttavia, appare altresì chiaro che gli altri coeredi/comproprietari vengano di fatto esclusi da ogni utilizzo, diretto o indiretto, anche occasionale, del predetto bene. Ed allora, per quest’ultimi, sarebbe possibile pretendere un’indennità di occupazione dal coerede che abita nell’appartamento in questione? La risposta a questa domanda ha trovato riscontro in due diverse interpretazioni della Suprema Corte di Cassazione:

  • secondo un primo orientamento [2], appare indubbio il vantaggio patrimoniale ricevuto dall’occupante esclusivo del bene in comunione così come, conseguentemente, la potenziale perdita patrimoniale subita da coeredi esclusi dal possesso. Il bene in questione, infatti, è un appartamento, cioè in grado di produrre quelli che tecnicamente vengono definiti come frutti civili (in parole povere un canone di locazione). Per queste ragioni, quindi, il comproprietario occupante deve riconoscere agli altri contitolari un’indennità di occupazione. Si tratta di un diritto che deve essere riconosciuto, a prescindere da una deliberazione in tal senso ad opera dell’assemblea dei comproprietari;
  • secondo invece, un altro orientamento della Cassazione [3], non c’è alcun vantaggio patrimoniale intrinseco nell’occupare esclusivamente un bene comune, soprattutto se l’occupazione/abitazione dell’unico coerede nell’appartamento finito in eredità, avvenga nel pieno consenso e senza alcuna rimostranza esplicita degli altri coeredi. Secondo, quindi, questa ricostruzione giurisprudenziale, l’indennità di occupazione sarebbe sì dovuta, ma soltanto se l’uso della cosa fosse appositamente richiesto dai contitolari di fatto esclusi dal possesso e se, questa richiesta fosse evidentemente negata dal coerede che abita nell’appartamento in contestazione.

Ma, se dovuta, a quanto ammonterebbe l’indennità di occupazione del bene in comune?

Indennità di occupazione bene in comune: a quanto ammonta?

Dopo aver appreso quali sarebbero i presupposti in presenza dei quali dovrebbe essere riconosciuta un’indennità di occupazione di un bene in comune, resta da stabilire a quanto questa ammonterebbe. Ebbene, anche a questo proposito, interviene la stessa Cassazione citata in precedenza, secondo la quale l’indennità in questione deve essere commisurata al valore di mercato e per la precisazione al potenziale canone di locazione che, secondo i valori correnti, potrebbe essere percepito per l’immobile in contestazione.

note

[1] Art. 1102 cod. civ.

[2] Cass. Civ. sent. n. 20394/2013

[3] Cass. Civ. sent. n. 2423/2015


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