Diritto e Fisco | Articoli

Il contratto di locazione ad uso abitativo

8 Febbraio 2019 | Autore:
Il contratto di locazione ad uso abitativo

Maxi-guida all’affitto di una casa: i tipi di contratto e i modelli da scaricare. Durata, canone, disdetta ed i vantaggi della cedolare secca.

Stai pensando di andare a vivere in affitto perché il lavoro non ti garantisce la stabilità in una città o perché ti senti più libero di trasferirti quando vuoi? O semplicemente perché non hai adesso la possibilità di comprare una casa e rimando l’acquisto a tempi migliori? Devi sapere che il contratto di locazione ad uso abitativo non è un documento unico, uguale per tutti, ma che ci sono contratti diversi, a seconda delle esigenze dell’inquilino.

Quando sottoscrivi un contratto di locazione ad uso abitativo, infatti, puoi scegliere (d’accordo con il proprietario della casa) tra il canone libero, quello concordato, il contratto per esigenze abitative transitorie o, ancora, quello dedicato agli studenti universitari che si trasferiscono fuori sede.

C’è da tenere in considerazione anche la possibilità della cedolare secca sul contratto di locazione ad uso abitativo. Permette di vivere in affitto per il tempo stabilito dalle parti senza aumenti del canone.

Dopodiché, ci sono tutte le questioni legate alla quotidianità: chi paga le spese del condominio, chi si fa carico della manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile, che succede se vuoi ospitare una persona (un parente, un amico, la tua fidanzata o il tuo fidanzato) per qualche settimana, come comportarsi se una delle parti vuole fare una modifica al contratto di locazione ad uso abitativo, che cosa fare se si vuole interrompere il contratto in anticipo perché devi cambiare città o perché hai trovato una casa più vicina al tuo lavoro che costa di meno. Tutti dettagli che vanno inseriti nel contratto per evitare brutte sorprese o penali da pagare.

Ecco, allora, come sottoscrivere un contratto di locazione ad uso abitativo e che cosa comporta vivere in affitto.

Locazione ad uso abitativo: i tipi di contratto

Se vogliamo dare una definizione di locazione ad uso abitativo, possiamo dire che si tratta di un contratto che obbliga il locatore, cioè il proprietario dell’immobile, a far godere al locatario (o conduttore o inquilino che dir si voglia) la casa oggetto del contratto allo scopo di abitarlo in cambio di un canone.

Ci sono, come dicevamo all’inizio, diversi tipi di contratto di locazione. Nel dettaglio:

  • il contratto a canone libero. Proprietario e inquilino fissano liberamente l’importo del canone d’affitto, le modalità di pagamento e le varie clausole, ad eccezione della durata minima e delle regole per il rinnovo o il recesso del contratto che, come vedremo, sono fissate dalla legge;
  • il contratto a canone concordato. Proprietario e inquilino concordano un canone entro un importo minimo e massimo in base a certi criteri stabiliti dagli accordi siglati dalle associazioni di categoria. Anche in questo caso, la durata minima è fissata dalla legge;
  • il contratto per esigenze abitative transitorie. Interessa le necessità sia del locatore sia del locatario. Ad esempio, il primo può avere bisogno della casa a breve per destinarla ad un figlio o dover fare dei lavori di manutenzione straordinaria che non consentono il soggiorno nell’immobile. Viceversa, il locatario può avere l’esigenza di dover lasciare la casa entro una determinata data perché si deve trasferire temporaneamente per lavoro o perché deve assistere per un periodo di tempo un familiare malato. In questo caso, la durata minima è sempre stabilita dalla legge, mentre il canone è libero ad eccezione di alcuni Comuni e dei capoluoghi di provincia;
  • il contratto per studenti universitari o per quelli che frequentano un corso di perfezionamento o di aggiornamento universitario. Può essere stipulato nei Comuni in cui c’è la sede di un ateneo o in cui si può seguire uno dei corsi citati o, ancora, in un Comune vicino a quelli secondo gli accordi territoriali. Durata minima e massima sono fissate dalla legge;
  • il contratto completamente libero in termini di durata e di canone. Viene siglato solo per gli affitti che hanno una certa finalità (come, ad esempio, una casa per le vacanze) o se si tratta della pertinenza di un immobile, come può essere un box auto. Ma anche per abitazioni di lusso o vincolati come bene storico, artistico o culturale.

Locazione ad uso abitativo a canone libero

Le clausole

Il contratto di locazione ad uso abitativo a canone libero prevede alcuni elementi obbligatori. Nel dettaglio:

  • i dati del locatario e del locatore: nome, cognome, codice fiscale, ecc.;
  • la descrizione dell’immobile: dove si trova, da quanti locali e servizi è composto, se è arredato oppure vuoto (in questo caso serve un documento anche a parte con l’elenco dei mobili, delle stoviglie e di quant’altro è presente nella casa) e se ci sono delle pertinenze utilizzabili (box, cantina, solaio, ecc.);
  • il canone stabilito, cioè l’affitto da pagare ogni mese;
  • la durata del contratto;
  • i dati catastali dell’immobile ai fini della registrazione;
  • la clausola relativa all’Ape, cioè alla certificazione energetica.

Ci sono delle clausole facoltative che inquilino e proprietario possono inserire nel contratto, come ad esempio:

  • modalità di pagamento del canone;
  • le questioni relative alla consegna della casa;
  • la ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria;
  • le garanzie offerte e richieste all’inquilino;
  • la possibilità di subaffittare l’immobile;
  • le modalità di risoluzione del contratto in caso di inadempimenti.

Attenzione a quello che viene inserito nel contratto perché ci sono alcune clausole che possono valere quanto la carta straccia. In pratica, tutte quelle che non rispettano la legge. Clausole che, ad esempio, non rispettano quanto stabilito dalla normativa in vigore sulla durata minima della locazione o sul canone d’affitto. In ogni caso, la nullità interviene sulle singole clausole e non sull’intero contratto.

Quali immobili

È possibile stipulare un contratto d’affitto a canone libero se l’oggetto della locazione è un immobile:

  • ad uso abitativo;
  • non di particolare valore, cioè non signorili o di lusso appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
  • non classificato come alloggio di edilizia residenziale pubblica (quello noto come casa popolare);
  • utilizzato per uso diverso da quello turistico o di foresteria oppure di alloggio transitorio.

Il contratto va registrato entro 30 giorni dalla data in cui è stato sottoscritto o dalla decorrenza, nel caso in cui sia antecedente alla firma, presso l’Agenzia delle Entrate. Occorre farlo per via telematica o presentando un modello cartaceo.

L’imposta di registro

L’imposta di registro va pagata in misura proporzionale o, se si tratta di una locazione soggetta a Iva, in misura fissa. Se la casa non è arredata, l’aliquota dell’imposta è del 2% sull’importo del canone pattuito per l’intera durata del contratto. Se, invece, ci sono i mobili e l’affitto è diviso in due contratti (uno per la casa ed un altro per l’arredamento) si applica il 2% per l’immobile ed il 3% per l’arredo. Altrimenti, se si fa un contratto unico che comprende casa e arredi (come nella quasi totalità dei casi) l’imposta è del 2%.

Le spese per la registrazione vanno pagate in parti uguali dal proprietario e dall’inquilino, a meno che le parti accordino che sia il proprietario a pagare l’intera imposta. Quello che non è consentito (e quindi la clausola sarebbe nulla) è che sia l’inquilino a pagare l’intera imposta di registrazione [1]. Tuttavia, ed in qualsiasi caso, se l’imposta non viene pagata l’Agenzia delle Entrate busserà ad entrambi per il versamento di quanto dovuto, oltre agli interessi e alle sanzioni. Quindi è importante che l’inquilino si accerti del fatto che l’imposta è stata pagata dal proprietario.

La durata

A questo proposito, conviene precisare che la durata minima stabilita dalla legge per questo tipo di contratto di locazione ad uso abitativo è di 4 anni con rinnovo automatico di altri 4 anni.

La disdetta del proprietario (con esempio)

Il proprietario dell’immobile affittato a canone libero può rifiutare il rinnovo del contratto comunicandolo all’inquilino a mezzo raccomandata a/r, oppure con fax o telegramma, almeno 6 mesi prima della scadenza dei primi 4 anni. Se la comunicazione arriva più tardi (ad esempio 3 o 4 mesi prima della scadenza), il contratto si intende rinnovato e la cessazione si produce alla scadenza successiva, cioè dopo i 4 anni seguenti.

Nella disdetta, il locatore deve indicare, a pena di nullità, il motivo preciso del mancato rinnovo e la data in cui l’inquilino deve lasciare la casa. Non è valida, dunque, qualsiasi motivazione generica ma deve rientrare tra quelle valide per riavere indietro l’immobile.

Ecco un esempio di come si dovrebbe scrivere una disdetta


DINIEGO DI RINNOVO DELLA LOCAZIONE (PRIMA SCADENZA)

(da inviarsi a mezzo raccomandata a/r almeno sei mesi prima della scadenza)

(Luogo)………

(Data)……….

………………………….

[Indirizzo del destinatario]

Oggetto: Diniego di rinnovo alla prima scadenza del contratto di locazione per l’immobile sito in……… Via……………

Egregio Signor………… [nome e cognome del Conduttore]

con riferimento al contratto tra noi in essere relativo all’unità immobiliare sita in………….. Via………….. n…………… con decorrenza dal………….. e scadenza il………….. Le comunico la mia necessità di ottenere la disponibilità dell’immobile in oggetto per destinarlo………….. [specificare il motivo del diniego].

Pertanto La informo, a tutti gli effetti di legge, che non intendo rinnovare la locazione oltre la prossima scadenza del……….

Le chiedo pertanto di rilasciare l’immobile entro il……….

Le chiedo cortesemente di comunicarmi le modalità con cui intende provvedere al rilascio dell’immobile entro la predetta data.

(Firma del locatore)


L’inquilino è tenuto a restituire l’immobile al proprietario nella data indicata. In caso di mancata consegna, il locatore può agire per vie legali.

Il proprietario è tenuto a realizzare entro 12 mesi lo scopo per il quale non ha rinnovato il contratto, e cioè per adibirlo ad abitazione per un parente oppure per avviare un’attività commerciale o per realizzare dei lavori di ristrutturazione o di demolizione. In caso contrario, sarà l’inquilino a poter agire per vie legale chiedendo:

  • il ripristino del contratto con il rimborso delle spese di trasloco e degli altri eventuali oneri sostenuti;
  • il risarcimento del danno effettivamente subìto.

La disdetta dell’inquilino (con esempio)

A differenza del proprietario, l’inquilino che abita in affitto a canone libero può presentare la disdetta in qualsiasi momento del contratto comunicandolo, però, a mezzo raccomandata a/r almeno 6 mesi prima di lasciare la casa. In caso contrario, il locatore può pretendere il risarcimento dei danni da mancato preavviso.

La disdetta è ammessa per gravi motivi estranei all’inquilino (ad esempio perché è stato trasferito dal datore di lavoro o per assistere un parente gravemente malato per un determinato periodo di tempo). Ma è, comunque, possibile inserire nel contratto una clausola che preveda il cosiddetto «recesso convenzionale» che consenta al conduttore di dare la disdetta in qualsiasi momento con un preavviso di 6 mesi per altri motivi.

Ecco un esempio di come deve scrivere l’inquilino da disdetta


COMUNICAZIONE DI RECESSO DEL CONDUTTORE

(da inviarsi a mezzo di raccomandata a/r almeno sei mesi prima della scadenza)

(Luogo)……… (data)……….

Oggetto: Recesso dal contratto di locazione relativo all’appartamento sito in………, via………

Egregio Signor/Spettabile società…………,

con la presente comunico che a far data dal……… recedo anticipatamente dal contratto di locazione concluso in data………….. della durata di………….. attualmente in corso e relativo all’appartamento in………, via……… n……….

In caso di recesso legale:

Tale recesso è esercitato ai sensi degli effetti di cui all’art. 3 L. 431/98, stante l’impossibilità di proseguire nel rapporto di locazione in quanto……… [specificare il grave motivo sopravvenuto]

In caso di recesso convenzionale

Tale recesso è esercitato ai sensi dell’art………….. del contratto di locazione

Le confermo pertanto che entro tale data provvederò a rilasciare l’immobile nella Sua piena disponibilità, libero da persone e da cose di mia proprietà.

Distinti saluti.

(Firma del conduttore)


Il modello di contratto da scaricare

Qui puoi scaricare un modello di contratto di locazione ad uso abitativo a canone libero.

Locazione ad uso abitativo a canone concordato

Il contratto di locazione ad uso abitativo a canone concordato prevede che le parti stabiliscano l’importo dell’affitto tra un minimo ed un massimo fissati da un accordo territoriale siglato dalle associazioni dei proprietari degli immobili e dei conduttori.

La durata

Un contratto di affitto a canone concordato ha una durata diversa rispetto a quello a canone libero. La locazione non può essere inferiore ai 3 anni, con un rinnovo automatico di altri 2 anni. Ad ogni scadenza il contratto si rinnova di altri due anni.

Ciò che è uguale al contratto a canone libero è la modalità di disdetta che abbiamo visto poco fa. Significa che la clausola che indica una durata inferiore ai 3 anni è da ritenersi nulla, così come quella che preveda la rinuncia preventiva da parte dell’inquilino del rinnovo automatico.

Il canone

Come accennato, il canone per questo tipo di contratti di locazione ad uso abitativo viene determinato entro una forbice che comprende un importo minimo ed uno massimo, fissato dagli accordi territoriali delle associazioni di categoria a seconda della fascia in cui rientra l’immobile. Anche in questo caso, dunque, qualsiasi clausola che stabilisca un canone superiore al massimo fissato dagli accordi territoriali è da ritenersi nulla. È valida, invece, quella che preveda un importo inferiore al valore minimo.

Il proprietario ha il diritto di rivedere il canone in base all’aggiornamento Istat relativo all’anno in corso, purché lo comunichi a mezzo raccomandata a/r.

Come viene stabilita, però, la fascia in cui rientra l’immobile? I criteri da considerare sono due:

  • il luogo in cui si trova la casa in base alla suddivisione del Comune, che tiene conto del valore immobiliare di un singolo quartiere o di un isolato;
  • il pregio dell’immobile e del singolo appartamento in base ai criteri di mercato (il piano, le finiture, l’esposizione alla luce, ecc.).

Inoltre, hanno il loro peso altri fattori, come ad esempio:

  • le infrastrutture esistenti o meno attorno all’immobile (mezzi di trasporto, giardini, scuole, ambulatori, ecc.);
  • la tipologia edilizia in base alle categorie catastali;
  • le pertinenze (se c’è un posto auto, una cantina, ecc.);
  • lo stato di manutenzione della casa;
  • l’esistenza o meno di spazi comuni (un cortile, una piscina condominiale, ecc.);
  • la dotazione di impianti tecnici o tecnologici (ascensore, riscaldamento autonomo telecomandato, classe energetica, aria condizionata, ecc.);
  • la presenza o meno di arredamento all’interno dell’appartamento.

Se il Comune in cui sorge l’immobile non è interessato da un accordo territoriale, si prende come riferimento quello del municipio demograficamente più omogeneo e più vicino.

Le agevolazioni fiscali

Se hai stipulato un contratto di locazione ad uso abitativo a canone concordato, puoi usufruire come inquilino di alcune detrazioni fiscali, a seconda della tua condizione e del tuo reddito. Nel dettaglio, queste solo le agevolazioni a cui hai diritto:

  • se vivi in affitto in un immobile adibito ad abitazione principale e hai un reddito complessivo non superiore a 15.493,71 euro, la detrazione è di 300 euro. Se, invece, il tuo reddito è superiore a quella cifra, la detrazione è di 150 euro;
  • se hai tra 20 e 30 anni e vivi in un immobile adibito ad abitazione principale con un reddito non superiore a 15.493,71 euro, la detrazione è di 991,30 euro per i primi 3 anni;
  • se sei uno studente universitario e frequenti un corso in un Comune distante almeno 100 km da quello di residenza e, comunque, in una provincia diversa, ha diritto ad una detrazione del 19% su un importo massimo di 2.633 euro. Quindi potrai detrarre al massimo 500 euro;
  • se sei un lavoratore dipendente e trasferisci la residenza nel Comune di lavoro o in uno di quelli limitrofi nei 3 anni precedenti quello di richiesta della detrazione, l’immobile è abitazione principale, si trova ad almeno 100 km di distanza dal luogo da cui ti sei trasferito e, comunque, in una Regione diversa e hai un reddito inferiore a 15.493,71 euro, hai diritto a una detrazione di 991,60 euro per i primi 3 anni;
  • se sei un lavoratore dipendente con le stesse condizioni appena citate ma hai un reddito compreso tra 15.493,71 euro e 30.987,41 euro, hai diritto ad una detrazione di 495,80 euro per i primi 3 anni.

Il modello di contratto da scaricare

Qui puoi scaricare un modello di contratto di locazione ad uso abitativo a canone concordato.

Locazione ad uso abitativo per esigenze transitorie

Questo tipo di contratto di locazione ad uso abitativo è riservato a chi sa di restare in quella casa o di darla in affitto per un periodo di tempo transitorio. Pensa, ad esempio, a chi viene trasferito per lavoro in un’altra città per 3 o 4 mesi, a chi deve fare un tirocinio o a chi ha la possibilità di dare l’immobile in affitto solo per qualche mese perché dopo dovrà utilizzarla per un figlio. Va da sé che il carattere transitorio deve sussistere al momento della firma del contratto e che non dipende da eventi che possano verificarsi successivamente.

Tale carattere transitorio deve essere precisato sul contratto, allegando la documentazione che lo dimostra (ad esempio la lettera di trasferimento temporaneo del datore di lavoro o quella che darà il via al tirocinio).

La durata

È la legge a fissare la durata minima e massima del contratto di affitto per esigenze transitorie: non può essere inferiore ai 30 giorni né superiore ai 18 mesi. Alla scadenza, il contratto cessa senza che le parti debbano comunicare una disdetta. Prima di quella data, però, la parte che ha l’esigenza transitoria deve comunicare che persiste tale necessità. Devi farlo tu, quindi, se come inquilino sei stato trasferito o devi fare un tirocinio o hai avuto bisogno di quel tipo di contratto per assistere un parente che si trova nell’ospedale di quella città ed ha avuto bisogno di cure per alcuni mesi. Dovrà farlo, invece, il proprietario se è stato lui a presentare l’esigenza transitoria al momento della firma del contratto.

Se questa comunicazione non viene fatta oppure viene meno il carattere transitorio (dopo il tirocinio, ad esempio, sei stato assunto in quella sede di lavoro e resterai in città), il contratto diventa quadriennale con rinnovo automatico di altri 4 anni, quindi a canone libero.

Il canone

Qui c’è da fare un distinguo. Il canone del contratto di locazione per esigenze transitorie va determinato dagli accordi territoriali (quindi con un importo minimo e massimo stabilito da queste intese) se l’immobile si trova in un capoluogo di provincia oppure nelle aree metropolitane (o nei Comuni confinanti) di:

  • Roma;
  • Milano;
  • Venezia;
  • Torino;
  • Bari;
  • Napoli;
  • Firenze;
  • Bologna;
  • Genova;
  • Catania;
  • Palermo.

In tutti gli altri casi, le parti possono fissare liberamente il canone di affitto.

Il modello di contratto da scaricare

Qui puoi scaricare un modello di contratto di locazione ad uso abitativo per esigenze transitorie.

Locazione ad uso abitativo per studenti universitari

E siamo all’ultimo caso di contratto di locazione ad uso abitativo, cioè quello dedicato agli studenti universitari fuori sede che spesso devono spostarsi in un’altra città per frequentare una determinata facoltà o per seguire un corso di specializzazione o un master.

Quali immobili

È possibile stipulare un contratto di locazione abitativa per studenti universitari solo se:

  • l’immobile si trova in un Comune sede di università o di corsi universitari o di specializzazione o, comunque, in un Comune limitrofe individuato dagli accordi territoriali e, come tale, segnalato sul contratto;
  • l’inquilino è iscritto ad un corso di laurea o di perfezionamento o di aggiornamento universitario o post-laurea (ad esempio un master) in un Comune diverso da quello in cui ha la residenza.

Restano esclusi da questo tipo di contratto gli studenti del progetto Erasmus, poiché sono iscritti nella loro facoltà di provenienza.

La durata

Il contratto di locazione per studenti universitari deve avere una durata minima di 6 mesi e una durata massima di 3 anni. L’affitto si rinnova automaticamente per altri 2 anni, a meno che l’inquilino invii la disdetta almeno 1 mese prima e non oltre 3 mesi prima della scadenza.

Lo studente può recedere dal contratto per gravi motivi solo se ne dà comunicazione a mezzo raccomandata a/r almeno 3 mesi prima della scadenza. Se nell’appartamento abita più di uno studente e solo uno di loro dà la disdetta, gli altri dovranno, comunque, sostenere l’intero canone pattuito alla firma del contratto. Significa che se dividevano l’affitto di 400 euro per 2 e pagavano 200 euro a testa, con la disdetta di uno di loro chi rimane si ritrova a pagare 400 euro da solo. Con l’autorizzazione del proprietario, l’inquilino che rimane può trovare un coinquilino con cui dividere le spese.

Quello che non può fare, invece, è dare l’immobile in subaffitto, a meno che il proprietario sia d’accordo nel sublocare parzialmente la casa nel caso in cui l’inquilino si assenti per un certo periodo di tempo e non voglia lasciare vuoto l’appartamento.

Il canone

Per quanto riguarda l’importo dell’affitto, le parti possono concordare liberamente il canone purché non superi il limite massimo fissato dagli accordi territoriali. Il canone può essere aggiornato dal proprietario previa comunicazione a mezzo raccomandata a/r.

Il modello di contratto da scaricare

Qui puoi scaricare un modello di contratto di locazione ad uso abitativo per studenti universitari.

Locazione ad uso abitativo: la cedolare secca

Il regime fiscale di cedolare secca per la locazione ad uso abitativo permette al proprietario di un immobile di affittarlo pagando una tassazione sostitutiva all’Irpef sui redditi percepiti dalla locazione stessa ma solo se rinuncia ad aumentare il canone per tutta la durata del contratto. Significa, quindi, che il proprietario ha un regime agevolato e che l’inquilino pagherà lo stesso affitto dal primo all’ultimo mese.

Il locatore ha due possibilità:

  • pagare l’aliquota del 21% sull’affitto a canone libero;
  • pagare l’aliquota del 10% sull’affitto a canone concordato.

Per tutti i dettagli sulla cedolare secca e per sapere quanto si paga con questo regime fiscale, leggi questo nostro articolo.

Locazione ad uso abitativo: i rischi dell’affitto in nero

Tutto questo percorso che abbiamo fatto insieme esaminando i vari tipi di contratto di locazione ad uso abitativo salta in aria nel momento in cui due persone, padrone di casa e inquilino, decidono di fare un affitto in nero. Niente contratto, niente imposte di registro, basta la parola. Oppure contratto sì, ma scritto sul pezzo di carta del macellaio, senza registrazione alcuna all’Agenzia delle Entrate. Il che, ovviamente, lo rende nullo.

Quali sono i rischi dell’affitto in nero? Ce ne sono diversi. Innanzitutto, come abbiamo appena detto, il contratto non registrato non vale alcunché. Significa che le clausole in esso contenute, anche se scritte con la penna d’oro ed una calligrafia stupenda, non devono essere per forza rispettate. E se una delle parti è inadempiente, l’altra non può presentarsi in tribunale a pretendere ordinanze o sentenze di risarcimento. E questo è il primo rischio di una locazione in nero.

Niente registrazione, niente sfratto

Il secondo: chi decide di affittare appartamento con un contratto non registrato, cioè di fare una locazione in nero, deve augurarsi che l’inquilino paghi regolarmente. Altrimenti sarà per lui un bel problema mandarlo via di casa. Lo stesso succederà alla scadenza del contratto: dovrà mettere un cero al suo santo protettore affinché convinca con un miracolo l’inquilino a lasciare l’appartamento ed a non restare «immobile nel suo immobile». Il proprietario, infatti, non potrà intimare uno sfratto né per morosità né perché il contratto è scaduto. L’unica possibilità che ha è quella di avviare la procedura di occupazione senza titolo, che potrebbe richiedere diversi anni contro i pochi mesi di uno sfratto.

Oltretutto, come si fa a determinare quando scade un contratto non registrato? Se, come abbiamo detto, è nullo significa che è nulla anche la clausola che stabilisce la scadenza.

Il rischio di non vedere un soldo

Allo stesso modo, è nulla anche la clausola che fissa il canone da pagare. Significa che l’inquilino potrebbe decidere un giorno di non versare più l’affitto e nemmeno gli oneri accessori (come, ad esempio, le spese di condominio). Anzi, già che c’è potrebbe anche chiedere indietro i canoni già versati fino a 6 mesi dopo che ha lasciato la casa.

Se il locatore vuole cacciarlo via non può, come detto poco fa, avviare la procedura di sfratto, poiché il contratto non è stato registrato presso l’Agenzia delle Entrate. L’unica possibilità è la procedura di occupazione senza titolo, cioè una causa con diverse udienze (il che vuol dire parecchi mesi da dedicarci) per chiedere un indennizzo.

I controlli del Fisco

Altro rischio da non sottovalutare: l’accertamento fiscale dell’Agenzia delle Entrate. Se arriva alle orecchie del Fisco che affitti una casa in nero, ti sentirai bussare prima o poi alla porta e, quando aprirai, ti troverai davanti il postino che ti recapita un accertamento fiscale accompagnato dalle tasse per i redditi percepiti, dalle sanzioni e da tanti saluti del Fisco. Come viene fatto l’accertamento? All’Agenzia basta controllare i conti correnti per vedere se ci sono dei pagamenti regolari oppure mandarti a casa un funzionario che chiederà all’inquilino come stanno veramente le cose (e l’inquilino è tenuto a dire la verità). Il segugio del Fisco potrebbe anche indagare tra i vicini o ricevere una lettera anonima dallo stesso inquilino che vorrebbe mettere le cose a posto una volta per tutte.

Anche se l’inquilino potrebbe essere costretto a prendersi la sua parte di responsabilità insieme al padrone di casa. Spetta all’Agenzia delle Entrate decidere con chi prendersela e a chi dei due far pagare per l’omesso versamento dell’imposta di registro:

  • dal 60% al 120% dell’imposta evasa per non aver dichiarato il canone dell’affitto nella dichiarazione dei redditi. La sanzione minima è di 200 euro;
  • dal 90% al 180% in caso di dichiarazione infedele, cioè se si dichiara nel 730 un canone inferiore a quello realmente percepito.

C’è, poi, l’omesso versamento dell’Irpef. In questo caso, il Fisco se la prende solo con il locatore, cioè con il proprietario dell’immobile, il quale può ricevere la visita di un funzionario o vedersi recapitare una cartella nei cinque anni successivi a quello in cui avrebbe dovuto dichiarare i redditi.

Meglio tardi che mai: la sanatoria

Visti tutti questi rischi per proprietario e inquilino, è sicuramente il caso di fare le cose alla luce del sole, di evitare un affitto in nero e di regolarizzare il contratto di locazione. Si può sanare ciò che è stato fatto in passato grazie al ravvedimento operoso, cioè al pagamento delle sanzioni in misura ridotta. Un modo per dire: meglio che ti faccia avanti tu prima che lo faccia il Fisco.

Le condizioni sono queste. Se il ravvedimento viene fatto:

  • con 30 giorni di ritardo: sanzione del 6%, cioè di 1/10 del 60%, più interessi di mora e l’imposta dovuta. La sanzione minima è di 20 euro;
  • con 90 giorni di ritardo: sanzione del 12%, cioè di 1/10 del 120%, più interessi di mora e l’imposta dovuta;
  • con 1 anno di ritardo: sanzione del 15%, cioè di 1/8 del 120%, più interessi di mora e l’imposta dovuta;
  • con oltre 1 anno e non più di 2 anni di ritardo: sanzione del 17,14%, cioè di 1/7 del 120%, più interessi di mora e l’imposta dovuta;
  • con oltre 2 anni di ritardo: sanzione del 20%, cioè di 1/6 del 120%, più interessi di mora e l’imposta dovuta;
  • con una constatazione della violazione previa alla denuncia del contribuente: sanzione del 24%, cioè di 1/5 del 120%, più interessi di mora e l’imposta dovuta.

note

[1] Trib. Roma, sent. 4051/2009 del 25.02.2009.


2 Commenti

  1. ma è ancora vantaggioso fare ilo contratto A C.S. se la tassazione viene ridotta al 15% ? proposta dal Governo

  2. Grazie per queste informazioni. io ho preso in affitto un locale e vorrei svolgere attività commerciale. cosa devo fare? devo fare qualche richiesta particolare?grazie mille a tutti voi della legge per tutti

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA