Diritto e Fisco | Articoli

Diritti e doveri del conduttore

8 Febbraio 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 8 Febbraio 2019



Affitto: all’inquilino spetta vivere in un appartamento in buone condizioni. La manutenzione straordinaria spetta al padrone di casa. Le spese anticipate vanno restituite ma non possono essere compensate coi canoni di locazione.

Hai appena locato un immobile da adibire a studio. Al momento della consegna ti accorgi che sono presenti delle macchie d’umidità alle pareti. Cosa puoi fare? Alla prossima riunione di condominio si discuterà dell’impianto di riscaldamento centralizzato. Puoi partecipare quale conduttore o deve necessariamente essere presente il proprietario dell’appartamento? Alla scadenza del contratto di locazione quando riconsegnerai il magazzino al proprietario, in che stato dovrai restituirlo? In Italia, sono sempre più frequenti i casi in cui si ricorre alla locazione di immobili sia per adibirli ad abitazione sia per utilizzarli quali studi o per l’esercizio di attività commerciali. Senza dimenticare i casi di locazione per studenti universitari. E’allora assai utile conoscere quali sono i diritti e i doveri del conduttore che il nostro legislatore ha stabilito nell’ambito del rapporto nascente con il proprietario dell’immobile locato.

Cos’è la locazione?

A norma del Codice civile la locazione è il contratto con il quale una parte, detta locatore, concede ad un’altra parte, detta conduttore, il godimento di un determinato bene, per un determinato periodo di tempo e verso il corrispettivo di un prezzo (canone di locazione).

Normalmente si parla di affitto ma non è del tutto corretto in quanto per la legge la locazione ha ad oggetto beni mobili o immobili mentre l’affitto riguarda beni mobili o immobili produttivi (ristoranti, terreni, ecc.).

Il primo diritto spettante al conduttore è quello di ottenere in consegna un immobile in buono stato di manutenzione, cioè che sia privo di vizi tali da ridurre in modo apprezzabile l’uso convenuto [1].

Nel caso in cui l’appartamento, già al momento della consegna, presenti vizi talmente gravi da diminuirne in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, è data al conduttore la facoltà di scegliere tra la risoluzione del contratto e una riduzione del corrispettivo, purché non si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. In tal caso infatti, si presume che il conduttore abbia accettato i vizi e, probabilmente, pattuito un canone di locazione inferiore.

Esempio: Tizio (locatore) e Caio (conduttore) stipulano un contratto di locazione di un immobile per uso commerciale. Se al momento della consegna Caio si dovesse rendere conto che il bene presenta delle infiltrazioni d’acqua al soffitto, che si sono manifestate dopo che aveva visionato l’immobile, allora potrà chiedere la risoluzione del contratto, nel senso che potrà sciogliersi dall’impegno assunto con il locatore, oppure una riduzione del canone d’affitto. Se tali difetti erano da lui conosciuti, allora si presume che li abbia accettati probabilmente pattuendo anche un canone di locazione inferiore.

Il conduttore inoltre, ha diritto di ottenere il risarcimento dei danni derivanti da vizi della cosa locata, a meno che il locatore non provi di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.

Esempio: Tizio (locatore) al momento della consegna dell’immobile a Caio (conduttore) ignorava l’esistenza di gravi vizi all’impianto elettrico del bene locato. Qualora Caio dovesse chiedere la risoluzione del contratto di locazione per via di tali difetti, non potrà chiedere anche il risarcimento dei danni se il locatore proverà che quando gli ha consegnato il bene, non sapeva della loro esistenza e che tale ignoranza non dipende da una sua colpa.

Qualora i vizi siano di entità tale da costituire addirittura pericolo per la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, a prescindere dalla circostanza che i vizi medesimi gli fossero noti, nonostante qualunque rinunzia [2].

Esempio: l’immobile locato presenta un’errata pendenza delle fognature, per via della quale derivano cattivi odori oltre che problemi d’igiene nel bagno (ad esempio il water si ottura continuamente); in tal caso il conduttore potrà chiedere la risoluzione della locazione anche se già conosceva questi difetti.

Dai vizi va tenuto distinto il guasto dovuto all’usura (ad esempio si è rotta l’autoclave perché troppo vecchia), in questo caso il conduttore può provvedervi direttamente alla riparazione, salvo chiedere il rimborso di quanto anticipato.

Il diritto alla manutenzione dell’immobile da parte del locatore

Vi è poi, il diritto del conduttore ad abitare in un immobile della cui manutenzione si occupi il locatore in modo costante e in maniera da renderlo idoneo all’uso convenuto.

Sotto questo punto di vista si suole distinguere tra ordinaria e straordinaria manutenzione: alla prima, che consiste per lo più in piccole riparazioni o opere di ristrutturazione minime, come la tinteggiatura delle pareti di una stanza o la riparazione di un termosifone che perde acqua, ecc., provvede il conduttore. Alle seconde, consistenti in interventi più importanti vedi il caso della sostituzione della caldaia o di un vetro rotto o ancora, l’adeguamento dell’impianto elettrico o idrico alle norme di sicurezza e risparmio energetico, se ne occupa il locatore.

Il diritto a godere pacificamente dell’immobile

Altro diritto del conduttore è quello di godere pacificamente dell’immobile per la durata del contratto di locazione (garanzia per molestie). Si pensi al caso della moglie separata del locatore che pretende di andare ad abitare nell’immobile locato. Il proprietario dell’appartamento dovrà garantire il conduttore dalle pretese avanzate dalla sua ex moglie sull’immobile, in modo che egli possa goderne pacificamente fino alla scadenza del contratto di locazione [3].

Il diritto alla consegna della documentazione degli impianti

Poi, vi è il diritto ad ottenere la documentazione degli impianti.

La legge stabilisce che nel momento in cui il proprietario (locatore) consegna l’immobile al conduttore deve fornirgli tutta la certificazione di sicurezza degli impianti (ad esempio quello che rilascia il tecnico della caldaia quando effettua la revisione) nonché l’attestato di certificazione energetica per gli appartamenti che ne sono dotati (la così detta A.P.E.).

Mentre per la prima la legge non prevede sanzioni nel caso di mancata consegna, per la seconda è stabilito che l’omessa consegna al conduttore determina la nullità del contratto di locazione, con possibilità per quest’ultimo di far valere detta nullità.

In realtà l’A.P.E. è obbligatoria solo nei nuovi edifici e peraltro la nullità del contratto farebbe insorgere problemi più gravi: il locatore da un lato sarebbe tenuto a restituire i canoni già riscossi e dall’altro potrebbe richiedere al conduttore, il risarcimento per l’occupazione dei locali. Nella pratica pertanto, tale disposto legislativo trova scarsa applicazione.

Gli altri diritti del conduttore

Il conduttore inoltre, ha diritto:

  • ad ottenere dal locatore le ricevute di pagamento dei canoni e il locatore deve consentirgli la verifica delle pezze giustificative delle spese da lui sostenute per l’immobile locato;
  • ad essere convocato alle assemblee condominiali che hanno all’ordine del giorno i servizi comuni (ad esempio la creazione dei posti macchina assegnati nel cortile condominiale) e a quelle in cui ha diritto al voto in quanto attengono a decisioni sulla gestione delle spese di riscaldamento e condizionamento (ad esempio viene convocata un’assemblea condominiale per decidere sugli orari di accensione e spegnimento dell’impianto di riscaldamento centralizzato. A detta assemblea dovrà essere convocato il conduttore, il quale potrà votare la relativa delibera);
  • ad effettuare delle migliorie all’immobile a sue spese, purché non creino danno, non venga alterata la destinazione d’uso o il decoro del bene e siano rimovibili alla scadenza del contratto (ad esempio il conduttore potrà montare una tenda parasole al balcone della cucina, fatta salva la possibilità di smontarla al momento della riconsegna dell’appartamento al locatore alla scadenza del contratto). Il proprietario dell’appartamento potrà infatti, richiedere la rimozione di tali migliorie anche se hanno creato una maggiore funzionalità pratico-estetica;
  • a che il locatore non effettui delle innovazioni che limitino la sua possibilità di godimento dell’immobile. Ad esempio sono innovazioni vietate l’eliminazione dell’ascensore o del riscaldamento centralizzato se non viene sostituito a spese del locatore con un impianto di riscaldamento autonomo o l’eliminazione di un giardino che costituiva un accessorio del bene locato o ancora la destinazione a parcheggio di una parte del cortile condominiale [4];
  • ottenere una riduzione del canone di locazione se, in caso di riparazioni dell’appartamento, queste si prolunghino per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, oltre i venti giorni (l’entità della riduzione del canone sarà proporzionale all’intera durata delle riparazioni stesse e all’entità del mancato godimento dell’appartamento)[5];
  • di terminare il rapporto di locazione anche se il locatore è stato dichiarato fallito e la casa viene messa all’asta oppure nel caso in cui il proprietario dovesse morire e il bene immobile viene ereditato da altri. Analogo discorso va fatto nell’ipotesi in cui la casa viene venduta;
  • di succedere nel contratto di locazione in caso di morte del conduttore o di separazione/divorzio. La legge prevede infatti, che nella prima ipotesi al conduttore deceduto subentrano nel contratto di locazione alle medesime condizioni, il coniuge, gli eredi e i parenti affini con lui abitualmente conviventi. Nel caso di separazione/divorzio il giudice può attribuire la casa locata al coniuge separato o divorziato del conduttore per la durata contrattuale residua. Esempio: Tizio è il conduttore di un appartamento di proprietà di Caio, in virtù di un contratto di locazione con scadenza 30.06.2019. Tizio si separa dalla moglie Mevia, alla quale il Giudice assegna l’appartamento locato per continuarvi vivere con il figlio minorenne. Caio potrà chiedere la consegna dell’appartamento solo alla scadenza del contratto di locazione e non prima, poiché Mevia è subentrata al posto di Tizio per effetto della separazione.

I doveri del conduttore

Il conduttore deve anche rispettare le regole che prevedono i suoi doveri. Più precisamente deve:

  • prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso stabilito nel contratto Il conduttore cioè, una volta che l’immobile locato gli è stato consegnato dal locatore, deve servirsene in maniera diligente per l’uso stabilito nel contratto come farebbe “un buon padre di famiglia che si prende cura dei proprio figli”. Pertanto, se l’immobile è stato locato per civile abitazione, il conduttore non potrà poi, servirsene per aprirci un b&b;
  • pagare il canone di locazione nella misura e nei tempi concordati con il locatore [6];
  • tollerare le privazioni del godimento di parte del bene nel caso in cui l’immobile locato avesse bisogno di riparazioni che non possono essere rinviate al termine del contratto [7]Esempio: Tizio (locatore) e Caio (conduttore) stipulano un contratto di locazione di un appartamento per civile abitazione. Dopo circa un anno, l’immobile subisce lesioni alle pareti per via di un sisma. Tizio incarica una ditta di eseguire dei lavori di ristrutturazione, non potendo rinviarli alla scadenza del contratto di locazione, per evitare l’aggravarsi dei danni. Caio pertanto, durante la ristrutturazione, subirà una restrizione del godimento dell’immobile alla quale però, non potrà in alcun modo opporsi;
  • provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione (ad esempio se il lavandino del bagno perde, il conduttore dovrà chiamare l’idraulico a proprie spese; discorso diverso è se per la riparazione deve essere sostituito tutto il pezzo e devono essere cambiate le tubazioni; oppure se la porta si è abbassata e riga il parquet, sarà il conduttore a doverla fare riparare a proprie spese, facendone cambiare ad esempio un cardine ma se la porta va completamente sostituita, allora la relativa spesa sarà a carico del locatore, ecc.). Il conduttore può anticipare le riparazioni urgenti, salvo poi, chiedere il rimborso al locatore qualora si trattino di opere di straordinaria manutenzione. In ogni caso dovrà darne comunicazione al proprietario di casa;
  • restituire il bene nelle medesime condizioni in cui gli è stato consegnato, fatto salvo il deterioramento derivante dall’uso del bene conforme a quello pattuito [8]. Ad esempio se la casa è stata consegnata dal locatore al conduttore, appena ritinteggiata, questi prima di restituirla, dovrà farla imbiancare. Non sarà tenuto però, a sostituire la maniglia della finestra della camera da letto che a causa dell’uso, si è brunita, perdendo il colore che aveva inizialmente oppure a tappare i buchi lasciati sui muri dai chiodi dei quadri ovvero a sostituire il pavimento che si è consumato per lo scalpiccio;
  • rispondere della perdita e/o del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile [9]. Esempio: se il figlio del conduttore ha sfondato una porta giocando a pallone in casa, sarà questi a dovere risarcire il locatore del danno. Diversa è l’ipotesi in cui è scoppiato un incendio nell’appartamento causato da un corto circuito dell’impianto elettrico, imprevisto ed imprevedibile. In questa ipotesi i danni provocati dall’incendio non sono addebitabili al conduttore, il quale quindi, non sarà tenuto al risarcimento. Il conduttore inoltre, è responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all’uso o al godimento della cosa. Esempio: Caio (conduttore) ospita degli amici per un fine settimana. Uno di questi rompe la porta scorrevole che da sul terrazzo; Caio sarà chiamato a rispondere del danno provocato dall’amico;
  • sostenere il pagamento di ulteriori spese oltre a quelle del canone di locazione quali: spese di consumo (gas, energia elettrica, tassa smaltimento rifiuti, riscaldamento), pulizie per luce e pulizie scale condominiali ed eventuali spese all’interno dell’immobile per migliorie.

note

[1] Art. 1578 cod. civ.

[2] Art. 1580 cod. civ.

[3] Art. 1585 cod. civ.

[4] Art. 1582 cod. civ.

[5] Art. 1584 cod. civ.

[6] Art. 1587 cod. civ.

[7] Art. 1583 cod. civ.

[8] Art. 1590 cod. civ.

[9] Art. 1588 cod. civ.


scarica gratis il tuo contratto su misura

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA