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Pignoramenti immobiliari: approvate le norme salva debitori

7 Febbraio 2019


Pignoramenti immobiliari: approvate le norme salva debitori

> Diritto e Fisco Pubblicato il 7 Febbraio 2019



Casa pignorata abitabile fino al trasferimento a meno che il debitore non ostacoli le visite o cerchi di impedire la vendita dell’immobile.

Con l’ennesimo decreto “semplificazioni”, il Governo ha cambiato di nuovo le regole del processo civile e, in particolare, quelle sui pignoramenti immobiliari. Lo scopo della nuova riforma è tutelare i debitori consentendo loro di rimanere nelle case messe all’asta dai tribunali finché il bene non verrà aggiudicato al miglior offerente.

La critica subito mossa alle nuove misure si è concentrata sull’impatto che esse avranno nel già tortuoso e complicato iter dei recuperi crediti: la presenza del debitore all’interno dell’immobile sottoposto ad esecuzione forzata, per tutta la durata della procedura, potrebbe disincentivare la partecipazione alle vendite giudiziali. Il risultato sarà anche una maggiore contrazione e onerosità dei mutui. Senza contare la perdita di rating sul piano internazionale della nostra giustizia, incapace da sempre di tutelare i diritti di chi si rivolge ad essa per la tutela dei crediti.

Insomma, il decreto semplificazioni, con le sue norme “salva-debitori”, potrebbe avere un impatto dirompente sull’esito dei pignoramenti immobiliari. Vediamo in cosa consistono le nuove misure.

Pignoramento della casa: quando si deve andare via?

Fin quando la casa messa all’asta non viene aggiudicata e venduta, la proprietà resta in capo al debitore. Tuttavia questi ha poteri molto limitati sul proprio bene: non può disporne (ossia non può venderlo, né donarlo), non può modificarne la destinazione (non può ad esempio trasformarlo da civile abitazione a negozio), non può distruggerlo o deteriorarlo, non può darlo in affitto (in tal caso il canone andrà a finire alla procedura esecutiva), ecc.

Tuttavia, il pignoramento non comporta l’automatico spossessamento del bene e, se si tratta di un’abitazione privata, il debitore può continuare a rimanervi all’interno fin quando il bene stesso non viene aggiudicato al miglior offerente.

Il giudice nomina comunque un custode incaricato di controllare l’immobile e il comportamento del debitore, affinché quest’ultimo non impedisca la vendita del bene.

La precedente versione dell’articolo 560 del codice di procedura civile conferiva al giudice dell’esecuzione forzata ampi poteri di ordinare lo sfratto del debitore tutte le volte in cui lo avesse ritenuto necessario ai fini di una più sollecita vendita. La norma disponeva infatti che «il giudice dell’esecuzione dispone, con provvedimento non impugnabile, la liberazione dell’immobile pignorato quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, ovvero quando revoca la detta autorizzazione, se concessa in precedenza, ovvero quando provvede all’aggiudicazione o all’assegnazione dell’immobile».

Oggi invece questa discrezionalità viene fortemente limitata. La nuova versione della norma stabilisce il diritto del debitore (e dei suoi familiari conviventi) a continuare ad abitare nell’immobile pignorato fino al decreto di trasferimento che conclude l’espropriazione forzata.

Ciò nonostante il debitore deve comportarsi in modo corretto per tutta la durata dell’esecuzione: non può, ad esempio, compiere atti volti ad ostacolare la vendita dell’immobile; deve conservare il bene tutelandone l’integrità, con la diligenza del buon padre di famiglia; deve abitare l’immobile personalmente e non può darlo in affitto (locazione); deve consentire, d’accordo con il custode, la visita dell’immobile da parte di potenziali acquirenti, con le modalità individuate dal giudice quando ha autorizzato la vendita dell’immobile.

Se il debitore rispetta le disposizioni «il giudice non può mai disporre il rilascio dell’immobile pignorato prima della pronuncia del decreto di trasferimento». In caso contrario, «il giudice ordina, sentito il custode ed il debitore, la liberazione dell’immobile pignorato». In pratica, se il debitore si comporta bene non può essere sfrattato dalla sua casa.

Con la riforma, il giudice, sentiti il custode e il debitore, è obbligato a ordinare la liberazione dell’immobile pignorato dal debitore solo se questi ostacoli le visite di interessati all’acquisto, se non cura la manutenzione dell’immobile, se viola gli altri obblighi che la legge pone a suo carico.

Il giudice infine ordina lo “sfratto” del debitore dall’immobile quando questi non lo abita più ossia quando ha adibito un altro immobile a propria dimora abituale.

È dovere del custode dell’immobile pignorato vigilare sulla conservazione del bene pignorato, conservazione che il debitore e i suoi familiari devono attuare con la diligenza del buon padre di famiglia e ne mantengano e tutelino l’integrità.

Compreresti mai una casa se il debitore è ancora dentro?

Di qui le critiche alle modifiche legislative. Immagina di far parte di un condominio dove cinque condomini non pagano da anni le quote; per sopperire ai buchi di bilancio voi altri pagate al posto loro. Nel frattempo avete delegato un avvocato affinché recuperi i crediti. I morosi sono nullatenenti: hanno solo l’appartamento nel condominio in questione che avete fatto pignorare. Senonché passano gli anni e i debitori continuano a vivere all’interno delle loro case, senza mai pagare nulla. Nello stesso tempo le aste in tribunale vanno sempre deserte: nessuno è interessato ad acquistare un immobile se al suo interno c’è il debitore il quale, verosimilmente, anche dopo l’aggiudicazione, non se ne andrà con le buone. Dovrai ricorrere all’esecuzione forzata, spendendo altri soldi, con incertezza sui tempi.

Il tuo problema può essere quello di numerose altre persone: chi mai presenterà un’offerta di acquisto ad un’asta giudiziaria se, da oggi in poi, all’interno del guscio c’è ancora la lumaca con tutta la famiglia?

Modifiche all’articolo 569 cod. proc. civ.

A seguito dell’istanza di vendita del bene, presentata dai creditori, il giudice nomina entro 15 giorni un perito per la determinazione del valore dell’immobile e fissa l’udienza di comparizione delle parti. Non oltre trenta giorni prima dell’udienza, il creditore pignorante e i creditori già intervenuti depositano un atto, sottoscritto personalmente dal creditore e previamente notificato al debitore esecutato, nel quale è indicato l’ammontare del residuo credito per cui si procede, comprensivo degli interessi maturati, del criterio di calcolo di quelli in corso di maturazione e delle spese sostenute fino all’udienza.

L’atto di quantificazione dovrà essere previamente notificato al debitore.

Le nuove disposizioni si applicano alle procedure esecutive iniziate dopo la data di entrata in vigore dell’intervento di modifica.

note

Autore immagine: 123rf com


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1 Commento

  1. Buonasera, io ho 2 richieste di liberazione di immobili (case) in corso, ma non ancora eseguiti, volevo sapere se questa variazione alla normativa li blocca o meno.
    Grazie.

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