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Dividere appartamento in due unità

8 Febbraio 2019


Dividere appartamento in due unità

> Diritto e Fisco Pubblicato il 8 Febbraio 2019



Costi, autorizzazioni, permessi del condominio, concessioni e lavori per il frazionamento di un appartamento in due unità immobiliari. Quali conseguenze comporta sui millesimi e sulle votazioni in assemblea?

Immagina di aver ereditato un appartamento piuttosto grande per le tue esigenze e, perciò, di volerlo frazionare in due diverse abitazioni in modo da darne una in affitto. La prima cosa che ti chiederai è se, da un punto di vista tecnico, è possibile dividere un appartamento in due unità: c’è infatti bisogno di allacci, contatori e tubature diverse, di due distinte porte d’ingresso che affaccino sul pianerottolo del palazzo, di autonomi servizi e cucine. Il passo successivo sarà quello di valutare l’eventuale impatto sull’edificio e la presenza di divieti nel regolamento condominiale. Ti chiederai probabilmente se devi ottenere l’autorizzazione dell’assemblea e qual è la maggioranza necessaria per la delibera. Non in ultimo ti porrai il problema delle concessioni amministrative: i certificati da depositare in Comune, le licenze edilizie, i permessi. C’è poi il discorso delle spese: quanto costa frazionare un appartamento? Certo, hai la speranza di recuperare le somme investite e ottenerne, nel tempo, un utile, ma potresti non avere per ora la disponibilità economica necessaria a pagare la ditta dei lavori; sicché è meglio farsi subito quattro conti in tasca.

Insomma, dividere un appartamento in due unità immobiliari è un’operazione che, per quanto possa essere delegata a tecnici specializzati, pone sempre una serie di problemi per il proprietario dell’immobile il quale, alla fine dei conti, è sempre l’unico soggetto responsabile in caso di violazioni della legge o delle norme condominiali. 

Ecco perché abbiamo voluto riassumere in questo articolo tutte le regole da seguire e le verifiche preventive da effettuare prima di procedere all’avvio dei lavori. Qui di seguito, dunque, troverai dettagliati tutti gli aspetti di cui tenere conto per il frazionamento in modo da non doverti poi trovare davanti a sorprese impreviste.

Frazionamento appartamento: autorizzazioni comunali e licenze edilizie

Prima di visionare gli aspetti tecnici e le problematiche condominiali che deve affrontare chi vuol dividere un appartamento in due unità immobiliari, verifichiamo quali sono gli adempimenti amministrativi. Adempimenti che sono altrettanto delicati visto che, in determinati casi, una erronea interpretazione della legge può comportare un processo penale per abuso edilizio.

Fortunatamente il decreto Sblocca Italia del 2014 [1] ha semplificato le procedure e ora chi vuol frazionare un appartamento in due unità o accorpare due unità in un’unica (ad esempio quelle dello stesso piano o di due piani differenti) non deve richiedere il «permesso di costruire» al Comune a condizione che non modifichi la volumetria degli edifici. È dunque sufficiente presentare in Comune una Cila, ossia la Comunicazione di inizio lavori asseverata da un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere), oppure la Scia.

Con tale documento il professionista attesta sotto la sua responsabilità che i lavori sono coerenti con le regole e i piani approvati e che sono compatibili con la normativa antisismica e con quella sul rendimento energetico nell’edilizia e che i lavori non interessano le parti strutturali dell’edificio.

Divisione appartamento in due unità e condominio: quali divieti?

Nella checklist degli aspetti da valutare prima di dividere la casa in due appartamenti differenti, il primo – ed anche quello più semplice – è l’eventuale presenza di divieti all’interno del regolamento di condominio. I divieti potrebbero riguardare le modifiche interne alle unità immobiliari o la loro destinazione d’uso. 

Nel primo caso, il regolamento potrebbe escludere la possibilità, per i proprietari, di alterare la struttura interna degli appartamenti, elevare nuovi muri o romperne di già esistenti. 

Nel secondo, il regolamento potrebbe invece contenere solo il divieto di destinare l’appartamento a usi differenti rispetto a quello abitativo; così, se hai pensato di utilizzare una delle due frazioni dell’immobile per un ufficio o uno studio, non potrai farlo. 

Clausole di questo tipo, affinché siano valide devono però essere state approvate all’unanimità. Unanimità che si può raggiungere o in assemblea (cosiddetto “regolamento assembleare”) oppure con l’accettazione del regolamento all’atto della compravendita dei singoli appartamenti, quindi in momenti separati e davanti al notaio (cosiddetto “regolamento contrattuale”). 

Affinché abbia valore nei confronti dei successivi acquirenti, il regolamento deve essere annotato nei pubblici registri immobiliari o richiamato all’interno del rogito notarile.

Questi divieti non possono essere superati neanche se ottieni una votazione assembleare a maggioranza dei presenti, poiché solo l’unanimità potrebbe derogare a ciò che la stessa unanimità, in passato, ha deciso.

Si può aprire una seconda porta sul pianerottolo o nuove finestre?

Il Codice civile [2] consente a tutti i condomini di utilizzare le parti comuni dell’edificio, ed anche di alterarle purché, così facendo, non si alteri la loro destinazione e non si impedisca agli altri di fare altrettanto. Nello stesso tempo non si può pregiudicare la stabilità dello stabile o violarne il decoro architettonico. In altri termini, il condomino ha il diritto di godere e disporre dell’appartamento, apportandovi modifiche o trasformazioni che ne possano migliorare l’utilizzazione, con il limite di non ledere i diritti degli altri condomini. La giurisprudenza ha ritenuto più volte lecita l’apertura di una nuova porta sul pianerottolo, atto necessario e conseguente al frazionamento dell’appartamento in due unità immobiliari diverse. Tale modifica, salvo prova contraria, non è tale da procurare danni – anche di ordine estetico – al pianerottolo o al palazzo nel suo complesso. 

Lo stesso discorso vale per l’apertura di finestre sulla facciata dell’edificio: nessun limite, almeno teorico, c’è a un intervento del genere, sempre che questo non crei una lesione all’aspetto estetico dell’immobile, cosa però che deve essere provata. In tal modo è eventualmente possibile dare luce e aria a una stanza da destinare a bagno che, altrimenti, sarebbe cieco.

Chiaramente i lavori devono essere eseguiti a regola d’arte, in modo da non creare distonie con gli altri appartamenti: vietati, insomma, i cosiddetti “pugni nell’occhio”.

Divisione appartamento e stabilità dell’edificio

Un ulteriore aspetto da valutare prima dell’avvio dei lavori è se questi possono creare problemi alla stabilità dell’edificio. Di norma non succede quasi mai ma è bene assicurarsi che non vengano demolite travi e colonne. Di tanto si dovrà occupare un perito, un ingegnere che valuti attentamente la struttura del palazzo. Di eventuali danni risponderebbe comunque il proprietario dell’immobile, in quanto responsabile anche delle condotte colpevoli dei propri collaboratori. Il costo dei risarcimenti avrebbero per lui una portata notevole: per cui sarà bene sottoporre tale valutazione a una scrupolosa verifica.

Divisione appartamento: modifica millesimi 

Con il frazionamento di un appartamento in due differenti, cambieranno le tabelle millesimali. Nessuna incidenza ci sarà su quelle degli altri appartamenti ma sicuramente dovranno essere riviste quelle dell’immobile interessato ai lavori; se infatti quest’ultimo era prima identificato con una sola misura millesimale, questa ora dovrà essere divisa in due. La divisione dovrà tenere conto non solo della dimensione degli alloggi ma anche di una serie di circostanze come la veduta, la luminosità e l’esposizione. Leggi sul punto Come si calcolano i millesimi di un appartamento.

Un’eventuale delibera che continuasse a dividerle per il numero di quote originarie sarebbe invalida.

Divisione appartamento e votazioni in assemblea

La realizzazione di un nuovo appartamento ha anche un’ulteriore importante conseguenza: quella dell’arrivo di nuovi condomini che, al pari degli altri, avranno diritto di voto in assemblea con incidenza sulle delibere anche in base ai rispettivi millesimi di proprietà. Sarebbe del resto assurdo pensare che, anche dopo il frazionamento, in assemblea debba presentarsi un solo condomino, magari quello del primo ed unico appartamento. 

I quorum necessari a raggiungere le maggioranze assembleari resteranno ovviamente sempre gli stessi, quelli cioè previsti dal Codice civile, anche se a partecipare alle riunioni ci sarà un condomino in più. In pratica il potere decisionale di una persona viene scissa in due diverse, che si sono tra loro divise i millesimi dell’appartamento grande. 

Divisione appartamento: tubazioni di bagno e cucina 

Prima di avviare i lavori bisognerà comprendere i tracciati delle tubature e prevedere due diverse ed autonome diramazioni. 

In linea generale per i tubi di acque bianche o nere, per quelli del gas e simili e loro diramazioni deve osservarsi per legge la distanza di almeno un metro dal confine. Tale regola non si applica se si tratta di impianti indispensabili per l’abitabilità delle singole unità immobiliari (come la modifica o la creazione di un secondo bagno) e se non è altrimenti tecnicamente possibile rispettare le distanze legali. 

Secondo la giurisprudenza, però, tale principio non vale quando lo spostamento delle tubazioni idriche o degli scarichi a distanza illegale è solo la conseguenza di una scelta “speculativa” del proprietario che, così facendo, vuol realizzare due appartamenti da vendere o affittare. In tal caso l’esigenza di nuove tubazioni non scaturisce dalle condizioni obiettive della struttura del caseggiato.

Presentazione dell’aggiornamento catastale al Catasto

Dopo aver eseguito i lavori sarà necessario aggiornare il Catasto. Bisognerà cioè procedere alla soppressione del subalterno vecchio e la costituzione di due (o più) nuove unità immobiliari. Nelle note va richiamato il titolo abilitativo con cui si sono realizzati i lavori in modo da dimostrare la conformità urbanistica.

Frazionamento e detrazioni fiscali

L’attuale legge consente di ottenere le detrazioni fiscali del 50% su tutte le opere di ristrutturazione edilizia. Tra queste vi sono anche quelle relative al frazionamento o all’accorpamento di unità immobiliari. È necessario che i pagamenti siano certificati da “bonifico parlante” ossia da cui risultino: 

  • la causale del versamento con riferimento alla norma che consente tali agevolazioni fiscali articolo 16-bis del Dpr 917/1986; 
  • il codice fiscale del beneficiario della detrazione; 
  • il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento. 

Aspetti fiscali della divisione di un appartamento in due

Quando un appartamento viene frazionato in due diverse abitazioni e queste vengono intestate a due proprietari diversi, entrambi possono usufruire dell’esenzione Imu e Tasi se adibiscono l’immobile ad abitazione principale. In altri termini vi devono vivere e risiedere.

Se invece i due appartamenti restano intestati a un solo proprietario, questi potrà fruire dell’esenzione solo per un’unità immobiliare (quella in cui abita), mentre per l’altra pagherà le tasse come seconda casa.

note

[1] L. n. 164/2014.

[2] Art. 1102 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com


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