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Muro a confine

27 Febbraio 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 27 Febbraio 2019



Muro a confine: ecco una piccola guida per la risoluzione delle problematiche che ne possono derivare.

Di chi è il muro a confine tra la tua proprietà e quella del vicino? Puoi chiedere la comunione forzosa del muro a confine che appartiene al tuo vicino? Chi paga la manutenzione del muro a confine? Spesso capita di vedere muri a confine tra due proprietà, che hanno la funzione non solo di individuare i confini tra fondi appartenenti a soggetti diversi ma, a volte, anche quella accessoria di impedire l’accesso ai fondi medesimi. I muri a confine inoltre, possono trovarsi anche tra comuni proprietà edilizie: è questo il caso dei lastrici solari, che sono quelle parti di tetto che possono essere divise tra i proprietari dell’ultimo piano o del balcone diviso da un muro tra due appartamenti. Spesso la presenza di un muro a confine determina l’insorgere di diverse problematiche: si pensi al caso in cui si dovesse stabilire di chi è la proprietà del muro a confine al fine della ripartizione delle spese di manutenzione dello stesso o quando uno dei due proprietari volesse alzare il muro o ancora quando uno dei due proprietari decide di costruire sul confine inglobando il muro. Per la soluzione di tali problematiche allora diviene necessario capire a chi appartiene il muro a confine. Bisogna pertanto, distinguere tra muri tra edifici e muri tra fondi.

Il muro a confine tra edifici

Il primo caso è disciplinato da una norma del Codice civile la quale prevede che il muro che serve di divisione tra edifici si presume comune fino alla sua sommità e, in caso di altezze ineguali, fino al punto in cui uno degli edifici comincia ad essere più alto [1].

In altre parole nel caso di edifici di pari altezza, il muro divisorio si presume comune ai due proprietari; in caso di altezze diverse, si presume in comune fino al punto in cui i due edifici mantengono la stessa altezza.

E’ possibile però, dimostrare che la proprietà del muro appartiene a uno solo dei confinanti ad esempio fornendone la prova con l’esibizione dell’atto di acquisto della proprietà da cui risulta la titolarità esclusiva del muro in capo ad uno solo dei confinanti.

Esempio: Esiste un muro di divisione tra l’appartamento di Tizio e quello di Caio. Bisogna effettuare dei lavori di manutenzione di detto muro perché si sta staccando parte dell’intonaco. Tizio riesce a dimostrare che il muro è di proprietà esclusiva di Caio e non in comunione con lui perché dall’atto di acquisto del proprio appartamento si evince che non ha acquistato anche la proprietà del muro sul confine. Quindi, le spese per la manutenzione del muro graveranno solo su Caio.

Il muro a confine tra fondi

Si presume in comune anche il muro che serve da divisione tra cortili, giardini e orti o tra recinti nei campi.

Questa presunzione di proprietà comune del muro posto al confine tra fondi, viene meno:

  • quando il muro divisorio tra campi, cortili, giardini od orti presenta un piovente, cioè un piano inclinato sulla sommità del muro costruito in modo che l’acqua piovana scorra e cada sul suolo; in questo caso il muro non è in comunione ma appartiene in maniera esclusiva al proprietario del fondo verso il quale esiste il piovente;
  • se esistono sporti, come cornicioni, mensole e simili, o vani che si addentrano oltre la metà della grossezza del muro, e gli uni e gli altri risultano costruiti col muro stesso; allora si presume che questo spetti al proprietario dalla cui parte gli sporti o i vani si presentano [2].

La presunzione di proprietà esclusiva può essere vinta se si dimostra che il muro in realtà, è in comproprietà.

Esempio: il piovente sulla sommità del muro posto a confine tra l’orto di Tizio e quello di Caio è inclinato in direzione della proprietà di Tizio; ciò nonostante il muro a confine è in comunione tra Tizio e Caio e non di proprietà esclusiva del primo, poiché è stato costruito da entrambi, che ne hanno pagato le relative spese al 50% ciascuno.

Il ricorso alle presunzioni previste dal Codice Civile non è necessario quando risulta che il muro è stato costruito nella proprietà di uno dei due confinanti, cioè quando si riesce a provare che è stato costruito prima del confine, nella proprietà esclusiva di uno dei due.

Esempio: se il muro posto a confine tra il giardino di Tizio e quello di Caio dista qualche metro appena dal confine e si trova nella proprietà di Caio, apparterrà in maniera esclusiva a quest’ultimo e non sarà in comproprietà con Tizio.

Una volta individuato il proprietario del muro, si risolve anche la questione relativa alla sua manutenzione. Infatti, se il muro è in comune tra i confinanti, la manutenzione spetterà ad entrambi, ognuno in proporzione al propria quota di diritto [3].

Fa eccezione il caso in cui la manutenzione del muro è stata cagionata dal comportamento di uno dei confinanti poiché in tale ipotesi le relative spese graveranno solo su questi.

Esempio: Tizio e Caio hanno in comune il muro a confine delle loro proprietà. Una sera Tizio, uscendo maldestramente con l’auto dal garage, urta al muro, sfondandolo. Le spese per la riparazione/ricostruzione del muro saranno ad esclusivo carico di Tizio.

Il muro a confine in proprietà esclusiva

Il Codice civile disciplina anche l’ipotesi in cui il proprietario di un fondo confinante al muro altrui, abbia interesse a far diventare comune detto muro (comunione forzosa) [4].

La richiesta però, può avvenire solo in presenza di determinati requisiti:

  • deve riguardare tutta l’estensione della proprietà del richiedente;
  • il richiedente deve pagare la metà del valore del muro messo in comunione nonché la metà del valore del suolo su cui è costruito il muro ( la così detta indennità di medianza). L’indennità di medianza va determinata sulla base del valore del muro e del suolo al momento della richiesta di comunione. Il riferimento non è quindi, il costo sostenuto per la realizzazione del muro e delle sue fondazioni anche se questa cifra potrà essere presa in considerazione quale elemento utile per il calcolo.

In relazione al primo punto il Codice civile prevede che l’estensione non riguardi l’altezza del muro e pertanto, la comunione può essere chiesta, in verticale, per una parte o per tutta l’altezza del muro mentre, in orizzontale, deve riguardare tutta l’estensione del fondo di proprietà del richiedente.

Perché possa aversi l’acquisto della comunione forzosa del muro si può:

  • concludere un contratto scritto tra le parti;
  • oppure agire in giudizio e chiedere la pronuncia di una sentenza che dichiari detta comunione (una così detta sentenza costitutiva); gli effetti della sentenza sono subordinati al pagamento dell’indennità di medianza.

Il proprietario del fondo contiguo al muro altrui che intenda richiedere la comunione forzosa inoltre, deve eseguire le opere che occorrono per non danneggiare il vicino.

Esempio: Tizio ha interesse a che venga messo in comune il muro a confine con la proprietà di Caio. Non trovando l’accordo con Caio, Tizio agisce davanti al Tribunale chiedendo la pronuncia di una sentenza che dichiari la comunione forzosa del muro. Ottenuta tale sentenza al fine di renderla efficace, Tizio dovrà pagare a Caio l’indennità di medianza, nella misura  determinata dal Giudice.

La comunione di un muro che non si trova sul confine

E’ possibile che il muro non sia stato costruito sul confine, ma ad una distanza inferiore a quella minima prevista dalla legge e cioè a meno di:

  • un metro e mezzo dal confine, poiché la distanza legale tra costruzioni è di tre metri e pertanto, ciascun proprietario deve costruire ad almeno un metro e mezzo di distanza dal confine;
  • oppure a meno della metà della distanza prevista dai regolamenti edilizi comunali, che possono stabilire distanze maggiori ai 3 metri previsti dal Codice civile [5].

In tali casi il Codice civile prevede che il vicino può chiedere la comunione del muro soltanto allo scopo di fabbricare contro il muro stesso, pagando, oltre il valore della metà del muro, il valore del suolo da occupare con la nuova fabbrica, salvo che il proprietario preferisca estendere il suo muro sino al confine.

Il vicino che intende domandare la comunione deve interpellare preventivamente il proprietario se preferisce estendere il muro a confine o procedere alla sua demolizione.

In altre parole la legge attribuisce al proprietario che costruisce per primo di scegliere se farlo rispettando le distanze legali oppure se costruire a distanze inferiori.

In quest’ultimo caso però, al fine di tutelare il proprietario confinante, offre a questi la possibilità di chiedere la comunione forzosa e costruire il proprio muro appoggiandosi a quello già preesistente e pagando l’indennità nella misura prevista.

Dovrà inoltre, chiedere al proprietario del muro (interpello) se questi preferisce demolire il proprio muro (ed arretrarlo eventualmente alla distanza prevista dal Codice civile o dai regolamenti edilizi locali) o se invece, preferisce avanzare estendendo il muro al confine.

Il proprietario del muro avrà tempo 15 giorni dal ricevimento dell’interpello per decidere se esercitare il proprio diritto di sottrarre il muro alla comunione, estendendolo sino al confine, o se demolirlo o anche se farlo retrocedere fino alla distanza legale. Dovrà inoltre, procedere alla costruzione o alla demolizione entro sei mesi dal giorno in cui ha comunicato la risposta.

Nel caso in cui tale diritto non venga esercitato, si avrà la comunione del muro.

Esempio: Il muro costruito da Caio è a due metri dal confine con la proprietà di Tizio. Quest’ultimo intende chiedere la comunione forzosa del muro, volendo costruire contro il muro stesso e pagando il valore della metà del muro oltre al valore del suolo da occupare. Prima però, interpella Caio, cioè gli invia una raccomandata A/R con la quale gli chiede se intende demolire il muro, arretrandolo alla distanza legale o se preferisce avanzare, estendendo il muro fino al confine. Alla richiesta allega anche il progetto del muro che intende costruire in appoggio a quello preesistente.

Non avendo ricevuto alcuna riposta nel termine di 15 giorni da quello in cui Caio ha ricevuto la raccomandata con l’interpello, Tizio potrà procedere con la comunione forzosa del muro e quindi, costruire contro quello preesistente, pagando l’indennità prescritta dal Codice civile.

L’innesto nel muro

Ipotesi diversa è quella in cui il proprietario intende servirsi del muro costruito sul confine solo per innestare un capo del proprio muro: in tal caso non dovrà chiedere la comunione forzosa dell’intero muro ma dovrà pagare una indennità per l’innesto [6].

Più precisamente si ha l’innesto quando il nuovo muro si inserisce al preesistente in modo da diventare con esso un’unica struttura portante.

L’indennità deve essere determinata tenendo conto:

  • del peso esercitato dal muro innestato;
  • della solidità di quello preesistente.

Se invece, la testa del muro è soltanto appoggiata al muro preesistente, senza alcun collegamento strutturale, allora non si ha innesto e non va pagata alcuna indennità.

L’innesto è vietato nelle zone sismiche dato che impedisce la libera ed indipendente oscillazione degli edifici.

Le costruzioni in aderenza

Se il muro è stato costruito sul confine da uno dei proprietari di fondi vicini, l’altro proprietario può costruire in aderenza senza chiedere la comunione forzosa del muro [7].

In altre parole il vicino che intende costruire un muro in aderenza a quello già esistente sul confine, può farlo senza dovere chiedere la comunione forzosa, purché la nuova costruzione sia costruita senza “appoggio”, cioè senza che tra i due muri rimangano spazi vuoti (intercapedini) e il nuovo muro deve restare autonomo dal preesistente sia dal punto di vista statico sia da quello funzionale, in modo che in caso di demolizione di uno dei due, l’altro rimanga integro. Il vicino in tal caso, dovrà pagare soltanto il valore del suolo.

Esempio: Tizio vuole costruire un muro al confine in aderenza a quello già costruito da Caio. Non dovrà chiedere la comunione forzosa se rispetterà i canoni strutturali sopra descritti, cioè il nuovo muro dovrà appoggiarsi a quello di Caio, combaciando perfettamente da uno dei lati, senza che tra i due rimanga, neppure per un breve tratto, uno spazio vuoto.

La costruzione in aderenza va tenuta distinta da quella in appoggio, in quanto quest’ultima non è autonoma, dipendendo da quella già esistente, da cui è sorretta anche se la proprietà delle due costruzioni rimane comunque separata.

Le costruzioni in aderenza possono essere vietate dai regolamenti edilizi locali, i quali possono stabilire precise distanze tra edifici o dal confine.

Nelle zone sismiche poi, è possibile costruire in aderenza solo rispettando norme specifiche (ad esempio quelle che impongono l’utilizzo di giunti di oscillazione tra fabbricati contigui).

La manutenzione del muro a confine

Per quanto riguarda la manutenzione del muro a confine si è già detto in precedenza, che le spese di ricostruzione e di riparazione sono a carico dei comproprietari in proporzione del diritto di ciascuno, salva l’ipotesi in cui la riparazione del muro comune si renda necessaria per il fatto di uno dei comproprietari.

Il comproprietario che vuole esimersi dall’obbligo di contribuire nelle spese di riparazione e ricostruzione, deve rinunciare al diritto di comunione, purché il muro comune non sostenga un edificio di sua spettanza [3].

Perché la rinuncia abbia valore, è necessario che sia fatta per iscritto tramite un atto che va poi, trascritto per essere opponibile ai terzi.

Può inoltre accadere che uno dei proprietari del muro comune intenda immettere delle travi o chiavi o catene di rinforzo nel muro comune, per meglio sostenere la sua costruzione. Tutte queste opere possono essere fatte ma rispettando alcune condizioni [8]:

  • che le travi, le chiavi o le catene di rinforzo siano mantenute alla distanza minima di 5 centimetri dalla superficie opposta;
  • che la trave venga accorciata fino alla metà del muro nel caso in cui l’altro proprietario intenda collocarla nel medesimo punto;
  • che il proprietario paghi tutti i danni causati durante la realizzazione di questi interventi.

Altra ipotesi è quella del comproprietario che ha interesse a sopraelevare il muro comune. In tal caso la sopraelevazione è di proprietà esclusiva, ma l’altro comproprietario ha la possibilità di chiedere la comunione della sopraelevazione pagando le spese di edificazione della sopraelevazione del muro.

Se il muro non è atto a sostenere la sopraedificazione, colui che l’esegue è tenuto a ricostruirlo o a rinforzarlo a sue spese e l’aumento dello spessore deve avvenire sul suo suolo a meno che esigenze di natura tecnica impongono di costruirlo sul terreno del vicino.

Il vicino deve comunque, essere indennizzato di ogni danno prodotto dall’esecuzione delle opere [9].

Per un approfondimento in materia di muro a confine è consigliata la lettura dell’articolo “Muro divisorio tra proprietà: come funziona”.


note

[1] Art. 880 cod. civ.

[2] Art. 881 cod. civ.

[3] Art. 882 cod. civ.

[4] Art. 874 cod. civ.

[5] Art. 875 cod. civ.

[6] Art. 876 cod. civ.

[7] Art. 877 cod. civ.

[8] Art. 884 cod. civ.

[9] Art. 885 cod. civ.


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