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Condominio: lastrico solare, infiltrazioni d’acqua e responsabilità

16 Marzo 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 Marzo 2019



La mia famiglia è proprietaria dal 2001 di un lastrico solare livello strada, dove insiste un parcheggio dal 2002; nell’area sottostante, sono presenti vari box auto, giuridicamente costituitisi in condominio (anche noi siamo proprietari di alcuni di essi). Solo in caso di pericolo o di necessità, il passaggio è consentito ai proprietari dei box sottostanti, essendo presente un’uscita di sicurezza. Sono da poco comparse delle infiltrazioni nelle aree comuni del garage sottostante (non all’interno dei singoli box), presumibilmente dovuti alla penetrazione dell’acqua piovana nelle fessure che col tempo, si sono create all’interno del lastrico solare. nessun condominio si è presentato per motivi personali alla riunione di condominio ed un condomino ha mandato via mail due sentenze secondo le quali i lavori li dovrei effettuare solo io come proprietario del lastrico superiore, e non in quota parte ( come è chiarito anche dal regolamento di condominio) con i condomini dei box. È così? L’assemblea può diffidare solo me nel fare i lavori? Se continuerà a non raggiungersi il numero legale, cosa posso fare per evitare che la situazione peggiori? 

La giurisprudenza, con riguardo ai lastrici solari, ha consolidato un orientamento, nei tempi più recenti, secondo cui il lastrico solare, anche se di uso esclusivo di un solo soggetto, svolge funzioni di copertura del fabbricato nell’interesse degli altri condomini; pertanto, possiede un’utilità un po’ per tutti i soggetti, anche se per gradi differenti.

Anche la giurisprudenza inviata dal condomino, in sostanza, conferma quanto ribadito dalle Sezioni Unite sopra richiamate.

Conseguenza di tale assunto è che l’eventuale infiltrazione di acque e, quindi, l’intervento economico di riparazione debba gravare sia sul proprietario esclusivo del lastrico solare, in qualità di custode, sia sul condominio interessato dalle infiltrazioni, quale soggetto giuridico obbligato all’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni dell’edificio a copertura (Cassazione civile, sez. un., 10/05/2016, n. 9449).

Tale regola fa i conti con un’eccezione: se, infatti, le infiltrazioni sono dovute a responsabilità esclusiva del proprietario del lastrico solare (si pensi all’installazione di una struttura, fissata al lastrico, che ne provochi la perdita di impermeabilità dell’immobile) allora le spese dovranno gravare solo su quest’ultimo.

Ovviamente la prova della responsabilità dovrà gravare sul condominio, o sui condomini che ne lamentano la partecipazione economica alla riparazione delle infiltrazioni.

In tal caso, la ripartizione deve seguire il dettato normativo di cui all’art.1126 del codice civile secondo cui quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i

condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

S’aggiunga che la previsione regolamentare toglie qualsiasi dubbio sull’effettiva ripartizione delle spese nel caso di infiltrazioni.

Infatti la legge (e la giurisprudenza) possono prevedere la disciplina dei casi condominiali nei casi di mancata normativa regolamentare; ma se il regolamento condominiale, com’è nel caso, disciplina espressamente una ripartizione delle spese a tal riguardo, allora non potrà che trovare espressa attuazione nel caso specifico: “in mancanza di previsioni regolamentari, la responsabilità per danni prodotti all’appartamento sottostante da infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare (lastrico condominiale o lastrico in proprietà o in uso esclusivo) per difetto di manutenzione utilizzato in modo esclusivo da un condomino ma che svolge anche funzioni di copertura dell’edificio, va ripartita secondo il criterio previsto dall’art. 1126, comma 2, c.c. (nella specie 1/3 spetta al condomino esclusivo e 2/3 tra tutti i condomini dell’edificio)” (Tribunale Firenze, 21/07/2015).

Pertanto, nel caso di specie, i lavori dovranno essere sostenuti, come prevede il regolamento, in quota parte.

L’assemblea non potrà, quindi, diffidare solo il lettore nell’esecuzione dei lavori.

Se dovesse deliberare in tal senso, questi avrebbe il diritto di impugnare tale delibera davanti al Tribunale competente per ottenere l’annullamento della stessa e, quindi, una sentenza del Giudice che stabilisca come ripartire le spese.

Se il condominio non dovesse mai raggiungere il numero legale per la delibera dei lavori o, se raggiunto, dovesse deliberare per la non necessità dei lavori, il lettore avrebbe comunque diritto ad intervenire per la riparazione del lastrico e, quindi, per l’eliminazione delle infiltrazioni; con un fondamentale distinguo:

1. se i lavori non saranno considerati urgenti (per necessità e pericolosità), allora non gli saranno rimborsati, 

2. se i lavori saranno considerati urgenti, allora le spese che il lettore avrà anticipato, dovranno essergli rimborsate in quota parte dai condomini dei box auto.

Infatti, qualora un condomino esegua lavori sulle parti comuni senza l’approvazione dell’assemblea o la richiesta dell’amministratore in assenza del requisito dell’urgenza previsto dall’art. 1134 c.c. non avrà comunque diritto al rimborso delle spese anticipate (Cassazione civile, sez. III, 28/06/2018, n. 17027).

L’interpretazione di tale articolo ben può essere estesa al caso di specie, visto che quel lastrico solare serve alla protezione dei box condominiali e, in particolare, delle parti comuni di quegli immobili.

Inoltre, l’eventuale delibera negativa sulla necessità di intervenire su quelle infiltrazioni, escluderebbe una responsabilità colposa del lettore su eventi dannosi futuri.

Questo a patto che lo stesso, nella delibera di non necessità di esecuzione dei lavori, dichiari una volontà differente da quella espressa dalla maggioranza dei condomini.

In questo modo, un domani, il lettore avrà la prova documentale che, già a tempo debito, aveva cercato, seppur invano, di intervenire per la risoluzione di un problema che, poi, è degenerato in un evento dannoso maggiore.

Con riguardo, invece, alla questione dell’intervento preventivo per una spesa ridotta, qui c’è poco da fare se la volontà del lettore non è accompagnata da quella della maggioranza dell’assemblea condominiale.

Infatti, se non si prova l’urgenza e indifferibilità dei lavori condominiali, non si potrà – solo per una questione di risparmio economico – costringere l’assemblea ad intervenire per la manutenzione di quelle parti, oggetto delle infiltrazioni.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Salvatore Cirilla


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