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Se regalo la casa evito il pignoramento?

10 Febbraio 2019


Se regalo la casa evito il pignoramento?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 10 Febbraio 2019



Donazione immobile a figli, moglie o marito: il caso della banca, dei creditori privati e dell’Agenzia Entrate Riscossione. Il pignoramento è possibile entro un anno o, previa revocatoria, entro cinque.

Tra le numerose tecniche volte ad evitare il pignoramento della casa c’è, nell’immaginario collettivo, quella di venderla o regalarla. “Togliersi la proprietà” di un bene è, secondo molti, un metodo per evitare i creditori. Non è così. O meglio, non è detto che ciò sia sufficiente. Nei debiti, come negli affari, ci vuole anche un po’ di fortuna; così c’è anche chi riesce a scampare all’esecuzione forzata e chi, invece, rimane affossato. La verità è che, almeno in astratto, per chi ha già debiti conclamati, la donazione è il metodo peggiore per salvaguardare il proprio patrimonio. E come questa, ormai anche il fondo patrimoniale.

Se anche tu ti stai dunque chiedendo «se regalo la casa evito il pignoramento?» è bene che leggi questo articolo: solo così potrai essere informato sui rischi che corri.

Per quali debiti si può pignorare la casa regalata?

Iniziamo con il fare una prima scrematura. Se intendi regalare la casa (a tuo figlio, a tua moglie, ecc.), metti in salvo l’immobile da tutti i debiti futuri (a meno che il creditore non riesca a dimostrare che il tuo era un disegno preordinato sin dall’inizio per frodarli), ma non da quelli passati.

Ad esempio, se il 1° febbraio firmi un contratto di finanziamento ed il 1° marzo vai dal notaio per regalare la tua casa ai tuoi figli, la banca non viene pregiudicata da tale atto anche se stai pagando regolarmente le rate; infatti, come vedremo, ha la possibilità di rendere inefficace la donazione. Dunque non conta la data in cui il debitore diventa moroso ma quella in cui il debito è sorto.

Se invece il creditore è l’Agenzia Entrate Riscossione e oltre alla casa che hai regalato non hai altri immobili di proprietà, non puoi subire alcuna conseguenza anche se le cartelle esattoriali sono state notificate prima della donazione. Difatti, vige il cosiddetto divieto di pignoramento della “prima casa” per i debiti con l’esattore (non per i creditori privati come le banche o i fornitori). Affinché operi questo limite è necessario che:

  • il contribuente non abbia, neanche per quote, altri immobili di proprietà;
  • la casa sia adibita a civile abitazione e a luogo di residenza;
  • la casa non sia di lusso (A/8 o A/9).

Se dunque è vero che, in presenza di tali condizioni, la casa non può essere pignorata è anche vero che può essere liberamente regalata senza alcuna conseguenza.

Cosa possono fare i creditori se regalo la casa?

I creditori già esistenti alla data della donazione hanno due possibilità per tutelarsi e “prendersi” (o meglio, pignorare) la casa regalata:

  • se trascrivono il pignoramento entro 1 anno dalla donazione, possono aggredire l’immobile direttamente in capo al donatario. Chiaramente devono essere in possesso di un titolo esecutivo (una sentenza, un decreto ingiuntivo definitivo, un assegno o una cambiale, un contratto di mutuo, ecc.) e non di una semplice fattura, una bolletta o anche una promessa di pagamento. Quindi, fino a un anno i creditori possono pignorare la casa senza altri adempimenti nonostante questa sia stata donata;
  • se agiscono dopo 1 anno dalla donazione, ma entro 5 anni da questa, possono proporre una causa contro il donante e il donatario, la cosiddetta azione revocatoria, volta a rendere inefficace il passaggio di proprietà. Lo scopo della revocatoria è sempre lo stesso: pignorare la casa nonostante il titolare sia cambiato. Nel corso di tale giudizio dovranno dimostrare che il debitore, a seguito della donazione, è rimasto privo di altri beni utilmente pignorabili, tali cioè da consentire ai creditori di soddisfarsi. Se invece, nonostante la donazione, il debitore dovesse avere altri beni di valore pari ai crediti insoluti, la revocatoria non è esercitabile.

Questo significa che, a partire dal sesto anno, la donazione è definitiva e non può più essere toccata. La casa è salva per sempre.

Se il creditore è l’agente della riscossione posso regalare la casa?

Se il creditore è l’agente della riscossione e la casa che hai regalato non corrisponde ai requisiti sopra elencati della “prima casa” puoi essere incriminato per il reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte. Tale reato sussiste solo se il debito che hai con l’esattore supera 50mila euro e si riferisce a Irpef, Ires o Iva. In tutti gli altri casi, invece, l’agente della riscossione ha gli stessi poteri degli altri creditori, potendo agire con la revocatoria o, entro 1 anno dalla donazione, direttamente con il pignoramento.

Esiste un limite di debito per il pignoramento della casa?

I creditori privati (banche, fornitori, ecc.) possono avviare il pignoramento sulla casa a partire da qualsiasi importo di credito. Naturalmente c’è un discorso di opportunità da valutare: la procedura esecutiva immobiliare è sempre molto costosa, lunga e aleatoria. Sicché si giustifica solo per crediti di una certa consistenza (a nostro avviso, da 10mila euro in su).

Invece per l’agente della riscossione valgono altri limiti. Sempre ammesso che non si tratti di un immobile corrispondente alle caratteristiche della “prima casa” (v. sopra), l’esattore può pignorare l’immobile solo se:

  • ha iscritto un’ipoteca e, 30 giorni prima di questa, ha inviato un preavviso di ipoteca;
  • se il debito scaduto del contribuente supera il valore di 120mila euro;
  • se la somma del valore di tutti gli immobili di proprietà del contribuente supera 120mila euro.

note

Autore immagine: 123rf com


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4 Commenti

  1. salve. vorrei sapere come ottenere il certificato di residenza e se ci sono agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Grazie sempre per la vostra disponibilità

    1. Il certificato di residenza è il documento che attesta dove risiede il soggetto richiedente e viene spesso richiesto al cittadino per diverse finalità. E’ dunque importante sapere come ottenerlo, quanto costa e qual è il suo valore giuridico. Puoi trovare tutto ciò che c’è da sapere nel nostro articolo sul certificato di residenza https://www.laleggepertutti.it/242277_il-certificato-di-residenza?
      Per le agevolazioni sulla prima casa, bonus prima casa, detrazioni interessi passivi sul mutuo, esenzione Imu e Tasi sull’abitazione principale, divieto di pignoramento della prima casa, i requisiti per ottenere le agevolazioni fiscali, leggi il nostro articolo https://www.laleggepertutti.it/275181_agevolazioni-prima-casa-la-residenza

    1. Buongiorno Miriam. Si tratta di una detrazione del 50% dall’Irpef dei costi degli interventi di recupero del patrimonio edilizio (manutenzioni, ristrutturazioni e restauro e risanamento conservativo). Gli interventi agevolati sono tanti, dal rifacimento della pavimentazione alla ristrutturazione del balcone, dalla porta blindata alle pareti. Per approfondire leggi il nostro articolo Bonus ristrutturazione, quali sono gli interventi incentivati? https://www.laleggepertutti.it/179858_bonus-casa-2019-tutte-le-novita#Quali_interventi_sono_incentivati_dal_bonus_ristrutturazione_2019

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