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Mutuo prima casa: cosa sapere

10 Febbraio 2019


Mutuo prima casa: cosa sapere

> Diritto e Fisco Pubblicato il 10 Febbraio 2019



Come scegliere il finanziamento più conveniente: il confronto tra interessi (a tasso fisso o variabile) e il Taeg. Come risparmiare sull’assicurazione e ridurre nel tempo la spesa.

Non tutti masticano i numeri, le percentuali e i calcoli matematici. Ecco perché, quando si tratta di capire se un mutuo è conveniente, ci si basa spesso sul tasso di interesse: una semplice espressione del costo annuale del prestito ossia di quella somma “in più” che bisogna dare all’istituto di credito rispetto al capitale iniziale. In verità gli interessi non esauriscono tutto ciò che il cliente deve pagare alla banca. Quando si chiede un finanziamento sono numerosi i costi che gravano sul mutuatario e che vanno a incidere sulla spesa che deve affrontare. A volte sono proprio queste voci a determinare la maggiore onerosità del mutuo; esse, tuttavia, servono agli istituti di credito per rendere più conveniente l’operazione. Per fortuna, esiste un altro indicatore che sintetizza l’esborso complessivo e che è opportuno controllare prima di chiedere il prestito in banca. Si tratta del Taeg. Anch’esso è una percentuale, quindi facilmente comprensibile. Allo stesso modo spesso si ignora che è possibile ridurre la spesa ricorrendo ad alcuni stratagemmi. Stratagemmi che consentono di risparmiare anche decine di migliaia di euro. Di tanto ci occuperemo qui di seguito: spiegheremo, più in particolare, cosa sapere sul mutuo prima casa e quali sono le accortezze da adottare prima di firmare il contratto.

Mutuo: si può intervenire sul contratto?

Spesso si crede che i contratti di mutuo siano sostanzialmente identici per tutte le banche, divergendo solo per qualche punto percentuale sugli interessi. Così, anche per pigrizia, ci si affida alla propria banca, quella ove si ha già il conto corrente, in modo da rendere l’operazione più semplice, gestibile e, nello stesso tempo, sfruttare un rapporto di fiducia già collaudato. In verità, spendendo qualche ora in una ricerca più accurata, si possono concludere affari convenienti con altre banche, riducendo notevolmente la spesa. Si tenga peraltro conto che un mutuo prima casa incide sul tenore di vita di una famiglia per i successivi 15-20 anni. Quindi ogni errore commesso in fasi di stipula va moltiplicato per l’importo del mutuo e per la sua (al pari elevata) durata. 

Per cui vale la pena perdere un po’ di tempo nella scelta di quello più conveniente.

Peraltro non è detto che si debbano accettare passivamente le condizioni di contratto per come prospettate dall’istituto di credito. Seppur in minima parte, il cliente può intervenire nella loro modifica e, come vedremo a breve, ridurre la spesa a proprio carico. 

Peraltro, anche chi sta già pagando un mutuo deve mantenere sempre le antenne dritte e tenersi informato: qualora dovessero sopraggiungere cambiamenti di mercato, le condizioni inizialmente vantaggiose potrebbero divenire, col passare del tempo, non più perfette, circostanza questa che giustificherebbe la rinegoziazione del mutuo oppure la portabilità del mutuo stesso presso un’altra banca.

Ecco dunque cosa sapere sul mutuo prima casa.

Mutuo prima casa: come capire quanto costa

Dicevamo in apertura che, quando si chiede un mutuo, non bisogna solo considerare gli interessi. Le voci da pagare alla banca sono ulteriori. C’è innanzitutto la perizia che il fiduciario nominato dall’istituto di credito (di solito un ingegnere) deve redigere per calcolare il valore dell’immobile. La parcella del professionista è a carico del cliente e pesa circa 500 euro. Non è possibile sostituire la sua perizia con una procurata privatamente.

Ci sono poi le spese di “apertura pratica”, anch’esse piuttosto onerose, che possono incidere per altre centinaia di euro. La loro giustificazione è discussa: chi mai, nel pagare il conto a un ristorante, deve ricompensare il ristoratore per aver apparecchiato la tavola? E chi mai è tenuto a corrispondere, insieme al prezzo di un capo di abbigliamento, un ulteriore onere per lo spostamento dello stesso dal relativo scaffale? In ogni caso, siamo nell’ambito dell’autonomia contrattuale e, salvo evidenti abusi, i contraenti possono stabilire liberamente il contenuto del loro accordo.

Non in ultimo c’è il costo dell’assicurazione sulla casa, che può arrivare a sfiorare mille euro. 

Ebbene, per comprendere quanto costa complessivamente un mutuo bisogna confrontare le offerte in base al Taeg (Tasso annuo effettivo globale). A differenza del Tan (Tasso annuo nominale) che tiene conto solo degli interessi, il Taeg include anche i costi fissi iniziali eventualmente addebitati al mutuatario dalla banca (istruttoria, perizia, spese di incasso rata, ecc.). Solo il Taeg dà la misura di quanto costa effettivamente il mutuo. 

Come ridurre il costo di un mutuo

Anche se sono pochi, esistono degli accorgimenti che il cliente può adottare per ridurre subito il costo del mutuo.

Il primo, anche se non facile da attuare, è di chiedere il finanziamento per una somma inferiore al 50% del valore dell’immobile per come risultante dalla perizia. Ad esempio, se l’ingegnere della banca ha valutato la casa da acquistare per 200mila euro, chiedendo un mutuo di 95mila euro si ottiene un sostanzioso abbattimento del tasso di interesse. Ciò però richiede che l’acquirente abbia un capitale da parte sufficientemente elevato da dare al venditore e non tutti dispongono di tali cifre.

Anche la durata del mutuo incide sul tasso di interesse: più breve è, meno oneroso sarà.

In terzo luogo il cliente può procurarsi da sé l’assicurazione sulla casa contrattandola con una compagnia (che, di solito, fanno prezzi più vantaggiosi delle banche). In questo modo si può risparmiare anche il 40-50%. Bisognerà allora andare da un agente o un broker e verificare il costo della polizza che poi andrà comunicata alla banca.

Ricorda, a riguardo, che il cliente è obbligato per legge a stipulare solo l’assicurazione incendio e scoppio. Nonostante ciò, le banche tendono a far firmare anche altre coperture come l’assicurazione contro atti vandalici, l’assicurazione sulla vita, quella sul rimborso delle rate in caso di eventi accidentali come la perdita del posto del lavoro, ecc. Queste ultime polizze sono facoltative: in altri termini il cliente può rifiutarsi senza subire ulteriori oneri per la sua scelta. Ed in ogni caso resta sempre libero di confrontarsi con compagnie di assicurazioni diverse dalla banca.

Tasso fisso o variabile?

Altra questione da risolvere nel momento in cui si chiede il mutuo prima casa è se debba essere a tasso fisso o variabile. Di solito l’incertezza economica e la paura per il futuro (per un eventuale aumento futuro dei tassi) orienta i privati a optare per il fisso. I livelli attuali vedono il fisso costare mediamente poco meno del 2% (il tasso però può variare in base alla durata e al loan to value, ovvero in relazione all’importo del mutuo in rapporto al valore dell’immobile) e il variabile intorno allo 0,8%. Il variabile costa quindi in partenza 100 punti base in meno rispetto al fisso. 

Si può cambiare mutuo?

Ogni cliente che già ha firmato il mutuo e lo sta regolarmente pagando può spostarlo presso un’altra banca e ottenere da questa condizioni più vantaggiose. È la cosiddetta portabilità che si realizza al pari dei numeri di telefono con il passaggio da una compagnia a un’altra. 

Si può anche modificare il mutuo passando da tasso fisso a variabile e viceversa. 

Prima di andare alla rottura con la propria banca si può sempre proporre la rinegoziazione del tasso sul livello del migliore che offre il mercato parallelo delle surroghe.

Si può estinguere in anticipo il mutuo?

Il cliente può diminuire il costo del mutuo anche in corso d’opera, versando alla banca una parte del capitale ottenuto in prestito. Di solito vi si ricorre quando si ottiene una disponibilità economica imprevista (ad esempio a seguito di una eredità o della vendita di un altro immobile). Così facendo si può ottenere alternativamente:

  • una riduzione dell’importo delle rate successiva da versare;
  • una riduzione della durata del mutuo.

Detrazioni interessi mutuo prima casa 

Se l’acquisto dell’immobile è avvenuto con le agevolazioni fiscali e, dunque, si tratta di prima casa è possibile portare in detrazione, sull’Irpef da pagare annualmente allo Stato, il 19% degli interessi passivi versati alla banca. La condizione è che, entro un anno dall’acquisto, l’immobile sia destinato dall’acquirente ad abitazione principale, intesa come dimora abituale dello stesso o dei suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado).

La detrazione può raggiungere massimo 4.000,00 euro di interessi pagati. Pertanto, il bonus massimo ottenibile in sede di dichiarazione dei redditi dal sostenimento di questi oneri è pari a 760,00 euro (19% di € 4.000).


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