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Tetti e lastrici solari

2 Marzo 2019 | Autore:
Tetti e lastrici solari

Un condomino che vive nel tuo stabile ha intenzione di trasformare parte del tetto condominiale a suo uso esclusivo. Ma non sei sicuro che lo possa fare. Ecco ciò che devi sapere su tetti e lastrico. 

A molti sarà capitato di aver vissuto, magari anche per tanti anni, in un condominio, ma di non aver mai visto il tetto oppure il lastrico solare dello stabile. Infatti, queste aree pur essendo di uso comune rappresentano quella parte del fabbricato che viene meno utilizzata dai condòmini. In effetti, se è vero, com’è, che tetto e lastrico svolgono la loro importante funzione di copertura dell’edificio, che ti serve visitarli? L’osservazione non è sciocca. Dal punto di vista giuridico, il fatto che tetto e lastrico siano di proprietà comune comporta in linea generale che ciascun condomino possa farne uso, sempre che nel fare ciò non si impedisca agli altri condomini di utilizzarli. Con questa espressione, si vuol dire che le modalità dell’uso del singolo condòmino non devono comportare una definitiva sottrazione della relativa porzione del bene comune ad ogni possibile futura utilizzazione da parte degli altri condomini. Cosa accade se il tetto oppure il lastrico solare non appartengono al condominio, ma la loro proprietà è di esclusiva pertinenza di un solo condòmino? Nulla di particolare tranne che a livello economico, Infatti, mentre nel caso del tetto, che è un bene comune, la ripartizione delle spese di riparazione avviene dividendo il costo complessivo tra tutti i condòmini, in base ai millesimi; nel caso del lastrico di proprietà esclusiva, questa avviene ponendo a carico del condòmino esclusivista 1/3 della spesa ed a carico di tutti gli altri i rimanenti 2/3. Scopriamo di più su tetti e lastrici solari.

Tetti e lastrici solari

L’elemento in comune dei tetti e dei lastrici solari è che entrambi svolgono la funzione di copertura degli stabili. Ecco spiegato il motivo per il quale, secondo la legge, la loro proprietà si presume in comunione a tutti i condomini ed ecco perché, in linea generale, le spese per la loro riparazione sono ripartite tra tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà di ciascuno. Qual è la differenza tra tetto e lastrico?  Infatti, il fatto che, anche dal punto di vista terminologico, questi due tipi di copertura vengano definiti diversamente, evidenzia l’esistenza di una differenza di tipo sostanziale.

In effetti, guardando all’aspetto concreto, viene definito tetto quella copertura formata da una o più piani inclinati che ha la funzione esclusiva di rivestimento dello stabile. Si tratta, più di specifico, di un tipo particolare di copertura che non consente il suo uso come piano di calpestìo. Banalmente, quindi, il tetto è la parte superiore, che copre, villette oppure fabbricati e che normalmente viene ricoperto con tegole oppure lastre.

Invece, si definisce lastrico solare quella particolare copertura del fabbricato che ha forma piana, quindi non inclinata, e che pertanto è accessibile da parte dei condòmini. Quindi, a differenza del tetto, il lastrico solare è destinato non solo a svolgere la sua funzione di copertura, ma è utilizzabile anche per finalità diverse. Ad esempio, si pensi alla possibilità di usare il lastrico come solarium oppure per sistemare gli stenditoi della biancheria e così via dicendo.

Premesse le basi della materia, c’è da dire che è possibile anche che il tetto venga utilizzato, di fatto, da alcuni condomini. Tuttavia, per la legge ciò non è significativo e non è permesso l’acquisto del tetto, a titolo di usucapione, atteso che in esso è connaturata la sua destinazione a copertura dello stabile.

Proprietà comune e proprietà esclusiva

Come si è avuto modo di anticipare, il motivo per il quale il tetto è ritenuto per legge sempre di proprietà del condominio e, quindi, di tutti i condomini, consiste nel fatto che nella stragrande maggioranza dei casi, a meno che non esista un titolo che disponga in modo diverso come un regolamento di condominio contrattuale o dagli atti di acquisto stesso, il tetto svolge solo la funzione di copertura e la sua natura di bene comune è irrinunciabile.

Ecco perché la comunione del tetto non riguarda solo i condòmini le cui proprietà si trovino sottostanti allo stesso, ma appartiene a tutti quelli la cui proprietà si svolge, rispetto allo stesso, in senso orizzontale. Ed ecco spiegato anche per quale motivo, in linea generale, le spese di manutenzione del tetto vengono ripartite tra tutti i partecipanti al condominio.

Cosa accade se il proprietario dell’ultimo piano utilizza il tetto in modo diverso e più ampio rispetto agli altri condomini? In verità, questa ipotesi non viene considerata vietata dalla legge, anche perché si tratta, a ben vedere, solo di un uso più intenso, esercitato dal proprietario dell’ultimo piano, che comunque non impedisce il pari uso da parte degli altri.

È evidente il fatto che il proprietario della porzione di piano, trovandosi a diretto contratto con il tetto, possa fare maggiore uso del bene comune, ma questa circostanza non impedisce il pari uso che la legge garantisce a tutti gli altri condòmini.

Facciamo un esempio: se il condòmino che è proprietario del piano sottostante al tetto comune, apre su di esso delle finestre, magari per dare luce oppure aria alla propria casa, sappi che lo può fare. Ciò gli è consentito solo se queste opere vengono effettuate a regola d’arte e se tale trasformazione non pregiudica la funzione di copertura tipica del tetto.

Quindi, l’uso particolare e più intenso che un condomino intende avere dal bene comune è sempre possibile sempre che lo stesso sia compatibile con il diritto degli altri condomini al pari uso. Questo spiega anche perché in queste ipotesi non è indispensabile ottenere la preventiva autorizzazione dell’assemblea. Pur qui precisando che rientra nella diligenza della persona preoccuparsi di sottoporre l’intervento che vuole fare, in via preventiva, all’assemblea. Tanto all’evidente fine di evitare future contestazioni o altri problemi.

Per quanto riguarda il lastrico solare si è già avuto modo di dire come per la legge anche esso venga considerato in via presuntiva bene comune, ma nella pratica è più facile che accada che il lastrico solare di un fabbricato possa essere di proprietà privata anziché comune.

Quando, però, il lastrico solare viene utilizzato in maniera privata, da uno oppure più condomini, questi che hanno l’esclusività del suo utilizzo sono tenuti a partecipare alle spese relative alle riparazioni oppure ricostruzioni del lastrico solare non in proporzione ai propri millesimi bensì per un terzo della spesa. Gli altri due terzi, invece, rimangono a carico di tutti i condòmini, tra i quali l’importo sarà ripartito in proporzione dei rispettivi valori millesimali.

Facciamo un esempio, se la spesa per una riparazione sul lastrico solare ad uso esclusivo è di 100,00 euro: il condòmino oppure i condòmini che hanno l’uso esclusivo del lastrico saranno tenuti a pagare 33,33 euro, mentre tutti gli altri condomini dovranno versare i restanti 66,67 euro, da ripartirsi in proporzione ai millesimi di proprietà.

Non dimentichiamo, inoltre, che nel caso in cui esista un condòmino proprietario del lastrico solare, allo stesso è riconosciuto il diritto di sopraelevare, cioè di realizzare opere fisse oppure asportabili al di sopra del lastrico.

Tale operazione è permessa, però, sempre che le condizioni statiche dell’edificio garantiscano la sicurezza dello stabile, anche a seguito dell’eventuale sopraelevazione, e che non sia danneggiato l’aspetto architettonico dell’edificio oppure ridotti luce ed aria ai piani sottostanti.

Inoltre, nel caso in cui il condòmino proprietario esclusivo del lastrico solare dovesse esercitare il proprio diritto di sopraelevazione, egli deve anche versare un’indennità al condominio che viene calcolato sulla base del valore attuale dell’area occupata da quella sopraelevazione.

La ripartizione delle spese

Dalla natura comune o di proprietà esclusiva del bene discende la regola che determina la ripartizione delle spese. Ecco perché quando il tetto ed il lastrico solare sono beni comuni, le spese per la loro manutenzione e per le eventuali riparazioni vanno suddivise tra tutti i condomini.

La ripartizione tra gli stessi avviene in base ai millesimi di proprietà. D’altra parte, il fatto che le spese sostenute per il tetto dell’edificio condominiale debbano essere pagate da tutti i condomini, in proporzione al valore del piano o della porzione di piano appartenente a ciascuno, trova la sua logica giustificazione nella stretta strumentalità che le parti comuni hanno rispetto alle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

E’ possibile approvare una differente ripartizione delle spese del bene comune? In linea teorica certamente, anche se nella pratica ciò non si realizza quasi mai e perché ciò avvenga è necessario che il diverso criterio di ripartizione delle spese venga approvato dall’assemblea con voto unanime, cioè favorevole di tutti i condòmini.

Quando invece il lastrico solare appartiene ad un solo condomino, oppure a più condomini sempre in uso esclusivo, le relative spese sono suddivise ponendo a carico un terzo dell’importo al condomino oppure condomini che hanno l’uso esclusivo del lastrico ed il rimanente due terzi a carico di tutti gli altri condomini. Questi ultimi, come già osservato, parteciperanno pro quota ai due terzi della spesa complessiva in base ai millesimi di proprietà.

È possibile trasformare il tetto comune in lastrico ad uso esclusivo?

Se la tua domanda è se sia possibile trasformare il tetto in lastrico solare sappi che la risposta è negativa. Infatti, quando il condòmino dell’ultimo piano di uno stabile effettua modifiche a parte del tetto condominiale trasformandola in terrazza a proprio esclusivo uso, tale comportamento realizza in realtà un abuso che tenta di sottrarre, in modo definitivo, la possibilità di futuro godimento del tetto da parte degli altri.

Ecco perché i giudici lo ritengono illegittimo: in questo caso le trasformazioni non rientrano nel diritto, che ciascun condòmino ha sempre, di servirsi della cosa comune, ma sono finalizzate ad alterarne la destinazione, impedendo agli altri condòmini di farne uso uguale.

Il principio di legge, invece, stabilisce che il diritto dei condòmini sui beni comuni, qual è il tetto, non è mai sottoponibile a limitazioni se non con il consenso unanime dei condòmini.

In questa ipotesi, l’amministratore può agire, senza preventivo consenso dell’assemblea, contro il condòmino che ha violato il bene comune, trasformandolo in tutto od in parte ad uso esclusivo, per ottenere dal giudice il ripristino dello stato dei luoghi.

L’amministratore, infatti, così agendo altro non fa se non di tentare di mantenere inalterata l’integrità materiale del bene condominiale. Attività, tra l’altro, che rientra negli atti conservativi cui l’amministratore è tenuto. Ecco perché questi non ha necessità di preventiva autorizzazione ad agire da parte dell’assemblea.

Facciamo un esempio: se un condòmino del tuo stabile occupa parte del sottotetto di uso comune, mediante la costruzione di un manufatto di sua proprietà e così trasformandola parzialmente ad uso esclusivo, egli ha commesso un fatto vietato. Pertanto, a fronte del comportamento non legittimo del condòmino, l’amministratore è legittimato ad agire per ripristinare lo stato dei luoghi, ottenendo quindi una condanna del trasgressore a rimettere tutto nello stato precedente. Solo così, infatti, può salvaguardare l’uso comune del bene condominiale.


2 Commenti

  1. Il tetto in eternit si vuole cambiare, con pannelli in coinbentato, che cosa devo fare per essere in regola

    1. Buongiorno Giovanni. I proprietari degli immobili che hanno una tettoia, un tetto o una qualsiasi copertura in eternit sono obbligati a presentare denuncia all’Asl, cioè a segnalarne la presenza alle autorità sanitarie locali. Quando si dice «proprietari degli immobili» si dice anche Ente pubblico: se, ad esempio una scuola pubblica o l’ufficio distaccato di un ministero ha una copertura in eternit, il dirigente scolastico o il responsabile di quell’ufficio pubblico ha l’obbligo di segnalazione. La tettoia in eternit o, comunque, una qualsiasi copertura realizzata con questo materiale, deve essere rimossa obbligatoriamente solo se presenta qualche fonte di rischio. Ad esempio, se con il passare del tempo temporali e grandine l’hanno in parte sbriciolata: se l’eternit viene reso friabile, rilascia nell’aria delle microfibre molto nocive per la salute dell’uomo. In questo caso, la sua rimozione e sostituzione sarà doverosa. Altrimenti si possono eseguire altri interventi come l’incapsulamento o la sovracopertura. Attenzione, però: il semplice cittadino non può eseguire questo tipo di interventi, come nemmeno la rimozione: il lavoro deve essere fatto da ditte specializzate ed autorizzate, iscritte all’Albo nazionale dei gestori ambientali, che provvedono sia alla rimozione sia allo smaltimento della tettoia in eternit o di qualsiasi altra copertura contenente amianto.

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