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Ricevuta pagamento spese condominio: mi spetta?

1 Marzo 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 1 Marzo 2019



Vivi in un condominio e sei sempre puntuale nell’effettuare il pagamento delle spese condominiali, versando il dovuto in contanti o con bonifico. Ma l’amministratore non ti ha rilasciato ricevuta.

In qualità di proprietario anche tu, se vivi in condominio, contribuisci ogni mese col versamento degli oneri condominiali a mantenere attiva la cassa economica dello stabile. Questo accade perché chiunque sia proprietario di un bene immobile in un condominio ha l’obbligo, per legge, di contribuire al pagamento delle spese condominiali. Come si calcola la tua quota di partecipazione alle spese condominiali? Semplice, si usano i millesimi di proprietà, così per come indicati nel regolamento di condominio e così per come ti appaiono anche nello stato di riparto delle spese. La quota millesimale rappresenta, infatti, la misura della tua comproprietà nei beni comuni, come ad esempio, scale, pianerottoli, ingresso, abitacolo del portiere ecc. Ma se è vero, come lo è, che paghi gli oneri del condominio, non lo è altrettanto che ricevi ad ogni versamento la ricevuta di pagamento da parte dell’amministratore di condominio e da qui iniziano i dubbi come la ricevuta di pagamento spese condominio: mi spetta? In caso affermativo, cosa devo fare per averla? Se l’amministratore non me la consegna, posso dimostrare diversamente di aver pagato? Infatti, molto spesso il problema del possesso di una ricevuta di pagamento condominiale non sorge al momento del versamento (quando sarebbe più facile muoversi per dimostrare la verità) bensì molto tempo dopo. E quando non si è stati attenti a procurarsi con diligenza le ricevute del pagamento od una prova dello stesso, si rischia di dover pagare due volte la stessa spesa. Ecco qui di seguito, chiariti i dubbi in merito alle ricevute del condominio.

È obbligatorio il rilascio della ricevuta?

In verità, la risposta è ‘ni’, per i seguenti motivi:

  • ‘no’ perché non esiste un obbligo di legge generale che imponga all’amministratore di condominio di rilasciare una ricevuta per ogni pagamento ricevuto;
  • ‘si’, perché in verità l’obbligatorietà del rilascio scatta nel momento stesso in cui il condòmino richiede la ricevuta.

In conclusione, è una facoltà del condòmino quello di richiedere il rilascio della ricevuta, a fronte del pagamento, che attesti quanto versato.

Le cose non cambiano se dal ‘particolare’ del caso condominiale si passa al ‘generale’ dei pagamenti comuni effettuati da qualunque cittadino. In verità, il ‘diritto’ alla ricevuta di pagamento viene garantito dalla legge sempre e solo se c’è una richiesta da parte di colui che versa [1].

Tanto, ad eccezione dei casi dei professionisti (medici, avvocati, architetti ecc.), i quali, invece, sono tenuti al rilascio di una ricevuta fiscale (fattura) ogni qualvolta ricevono un pagamento da parte del cliente.

Ad esempio: l’avvocato è tenuto ad emettere fattura anche quando riceve delle somme destinate esclusivamente alle cd. ‘spese vive’, cioè delle spese che vanno a terzi (e non al legale), come il contributo unificato, le marche, le spese per far effettuare le notifiche degli atti giudiziari ecc.

Modalità diverse di pagamenti e ricevuta

Il pagamento degli oneri condominiali può avvenire i diversi modi. Infatti, anche grazie alle recenti tecnologie, come la home banking, cioè quella tecnica che permette di accedere al proprio conto corrente, bancario o postale, dal computer di casa propria od anche dal proprio cellulare, e di effettuare qualunque tipo di operazione bancaria, come pure i bonifici o il pagamento di bollettini postali ecc.

Con specifico riferimento al bonifico, effettuato ora personalmente, ad esempio presso gli sportelli della banca o della posta, ora tramite l’utilizzo di strumenti online, ad esempio con l’uso della propria home banking, ciò che viene consegnato al condòmino adempiente al pagamento è una ricevuta di bonifico, ma non una ricevuta di avvenuta consegna del denaro.

La prima, in sintesi, prova che il condòmino ha dato ordine alla propria banca di effettuare un pagamento di denaro al condominio ma non fornisce certezza dell’avvenuto incasso da parte di quest’ultimo.

Ad esempio, non si dimentichi che è possibile, dopo aver fatto un bonifico, anche revocarlo, e quindi annullarlo, mentre è solo la ricevuta rilasciata dal creditore, nel caso di specie dell’amministratore che agisce come rappresentante del condominio, a poter svolgere anche la funzione di prova dell’avvenuto incasso.

Si deve sapere che il princìpio di legge, in materia di ricevuta, rimane sempre lo stesso: vale a dire che qualunque tipo di quota condominiale si stia versando e qualsivoglia tipologia di pagamento si sia utilizzato per adempiere a ciò, il condòmino ha sempre diritto a richiedere la ricevuta.

Questo perché il diritto alla ricevuta non sorge con il pagamento bensì, come già detto, dalla contestuale e successiva richiesta del debitore che ha pagato.

Precisazione della causale dei pagamenti e ricevuta

Questo è un altro aspetto che occorre tener presente ogni qualvolta si effettua un pagamento, che si paghi sia in contanti sia mediante bonifico o con altra modalità.

È necessario che contestualmente al versamento del denaro si specifichi la causale del pagamento. Questo perché, in mancanza di una precisazione nel riferimento delle quote condominiali che si intendono pagare con quel versamento, ed in presenza di più e diversi debiti nei confronti del condominio (ad esempio, quota anno 2018 acqua, quota ordinaria mensile, quota straordinarie per pagamento innovazione, eventuali quote ordinarie arretrate per l’anno 2017 ecc.), è la legge che interviene per stabilire a quale debito va riferito quel pagamento e lo fa dettando la seguente regola generale secondo cui quando qualcuno ha più debiti dello stesso tipo verso lo stesso soggetto, può dichiarare, quando paga, quale debito intende soddisfare.

In mancanza di una dichiarazione, che si effettua inserendo la specifica dei debiti che si vogliono pagare nella causale del versamento, questo deve essere imputato prima:

  • ad un debito scaduto, se esiste;
  • tra più debiti scaduti, a quello meno garantito, anche se nella generalità dei casi non esistono in condominio dei debiti garantiti da pegno od ipoteca;
  • in caso di più debiti ugualmente garantiti (non comune nel caso del condominio), a quello più gravoso per il debitore;
  • in caso di più debiti ugualmente onerosi, a quello più vecchio;
  • se non esistono debiti scaduti o garantiti, il pagamento va riferito in maniera proporzionale ai vari debiti, e, nel caso delle spese condominiali, senza differenza tra spese ordinarie o straordinarie.

Ricevuta condominiale e marca da bollo

Il problema si è posto, in materia condominiale, atteso che generalmente quando si emette una ricevuta è necessario apporre sulla stessa una marca da bollo (che può avere diverso valore).

La marca da bollo è un tributo che il cittadino versa allo Stato mediante l’acquisto, nei tabacchi ad esempio, della ‘marca’, che ha la forma di un piccolo francobollo (ed infatti ha un lato adesivo) e che viene pagato quando si devono usare e convalidare alcuni atti o documenti, come le ricevute oppure atti giudiziari o, ancora, passaporti o atti notarili ecc.).

La norma di legge si occupa in generale delle ricevute di pagamento (tecnicamente definite ‘quietanze’) nello stabilire che ‘il creditore che riceve il pagamento’ (nel caso di specie l’amministratore) deve rilasciare ricevuta ‘al debitore’ (il condòmino), lo fa ‘a richiesta e a spese’ dello stesso.

Nel caso delle ricevute condominiali, in verità, è la stessa legge che ha istituito la marca da bollo a precisare che, sia che il condòmino paghi una quota ordinaria od una straordinaria, non c’è l’obbligo di apporre la marca sulle relative ricevute rilasciate dall’amministratore.

Questo riguarda sia i condomini che hanno un amministratore sia quelli che ne sono sprovvisti: l’esenzione, infatti, riguarda in generale il pagamento di qualunque spesa condominiale.

Possono esistere ‘altre’ spese? Si certamente. Si pensi, ad esempio, al caso del condòmino che chiede il rilascio di diverse ricevute e ne chiede l’invio a mezzo posta presso la propria abitazione. Qui, le spese della raccomandata con avviso di ricevimento (sempre necessaria per garantirsi la certezza della prova della consegna) saranno ovviamente a carico del richiedente.

E se l’amministratore non rilascia la ricevuta?

Innanzitutto, va esclusa la possibilità di acquisire quanto si chiede e si vuole dall’amministratore condominiale mediante l’uso della forza fisica; infatti, il condòmino che assume un comportamento del genere rischia di essere condannato o per estorsione o per esercizio arbitrario delle proprie ragioni. Si tratta in entrambi i casi di reati.

Facciamo un esempio concreto che possiamo ricavare da qualche fatto realmente accaduto e giunto sino alle aule di tribunale. In un caso specifico, accadeva che due soggetti venivano condannati per estorsione in primo grado, in appello e finanche in Cassazione [2], per aver ottenuto, mediante l’uso di forza fisica, e quindi violenza, sull’amministratore di condominio alcune ricevute di pagamento che però non erano dovute.

Questa è la prova ulteriore di come minaccia e violenza, che comunque non sono ammesse dal nostro ordinamento, risultano riprorevoli (e penalmente sanzionate) quando sono usate per ottenere qualcosa che non è dovuto.

Quindi, è possibile usare la forza fisica per acquisire qualcosa a cui, invece, si ha il diritto? Anche in questo caso la risposta è negativa. Infatti, l’uso di violenza o minaccia per conseguire qualcosa, a cui si sa di aver diritto, configura il diverso delitto (certamente meno grave, ma pur sempre reato) di esercizio arbitrario delle proprie ragioni.

La differenza rispetto all’estorsione consiste in questo: mentre nell’esercizio arbitrario chi agisce lo fa in modo sbagliato, perché comunque pretende qualcosa a cui ha diritto; nell’estorsione chi agisce, invece, sa di non aver diritto alla pretesa, ma lo fa comunque.

Non rimane che scegliere di agire in questi casi per come richiede la legge.

Pertanto, se vuole ottenere dall’amministratore il rilascio della ricevuta per le quote condominiali, il condòmino deve:

  • farne richiesta (basta una richiesta orale) all’amministratore ogni qualvolta si effettua un versamento, all’atto del pagamento stesso, se ad esempio si paga in contanti presso lo studio di questi, oppure poco dopo il pagamento, se ad esempio si effettuano i pagamenti utilizzando gli strumenti elettronici, come il bonifico bancario o postale;
  • mettere per iscritto l’istanza, se l’amministratore non esegue quanto richiesto. Ed approfittare della missiva, da inviare con raccomandata con avviso di ricevimento o a mezzo posta elettronica certificata (pec), per mettere in mora l’amministratore per la sua condotta illegittima consistente nel non aver rilasciato la ricevuta del pagamento nonostante la stessa fosse stata richiesta;
  • chiamare in giudizio l’amministratore, se questi persegue nel proprio inadempimento, chiedendo al giudice sia di condannarlo ad emettere e consegnare le ricevute sia di revocarlo per gravi irregolarità nella gestione economico-finanziaria del condominio, laddove ci siano gli estremi per farlo.

note

[1] Art. 1199 cod. civ. secondo cui ‘Il creditore che riceve il pagamento deve, a richiesta e a spese del debitore, rilasciare quietanza e farne annotazione sul titolo, se questo non è restituito al debitore’.

[2] Cass. pen. sent. n. 50594 del 2017.


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