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Ingiunzione al condominio moroso

1 Marzo 2019 | Autore:


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Se vivi in un condominio ti sarà capitato di sentir parlare di qualche ‘condomino moroso’ ma ancora non ha ben capito quando si diventa morosi e come il condominio può tutelarsi.

Il condominio molto spesso procura dei ‘dolori di pancia’ a chi ne fa parte ed è l’origine di molte discussioni. Questo, probabilmente, perché l’esistenza di un condominio porta con sé due elementi costanti: il primo è la convivenza, di per sé già difficile tra persone che si conoscono e si amano, ancor più tra soggetti estranei; il secondo è il pagamento delle spese, fatto mal digerito da chiunque, in linea generale, ma ancor meno piacevole quando si tratta di dover sopportare costi relativi al bene comune. Meno che mai digeribili, poi, quando di fronte alla puntualità nei pagamenti delle quote condominiali di alcuni si oppone il ritardo o la morosità di qualcun altro. A questo punto sorge spontanea una domanda: precisamente quando si diventa morosi? La legge stabilisce che è moroso il condòmino che non versa, nei termini temporali stabiliti dai verbali di assemblea o dall’amministratore, le quote condominiali relative alle spese ordinarie o straordinarie. È condomino moroso, dunque, quello che viene definito nel gergo comune il cattivo pagatore. Ciò che più conta è che la legge pone come rimedio al comportamento negligente di chi non paga ciò che deve nei termini prestabiliti la possibilità dell’amministratore di richiedere al giudice e di ottenere la ingiunzione al condomino moroso al fine di obbligare il debitore a pagare. Come avviene l’ingiunzione di pagamento? Cosa occorre perché il giudice la conceda? E se le morosità riguardano l’inquilino, chi deve pagare? Questi oppure il proprietario? Il decreto ingiuntivo può essere richiesto se c’è una delibera di approvazione delle spese ma non il riparto? Bene, a queste ed a molte altre domande, cerchiamo di rispondere in modo chiaro nell’articolo.

Quando si diventa morosi?

Come si è avuto già modo di precisare, il condomino moroso è quel soggetto che non versa i pagamenti condominiali nei termini dovuti.

Quindi, ad esempio, se hai ho messo di pagare le quote condominiali degli ultimi due mesi, puoi reputarti già in morosità. Infatti, la morosità scatta in maniera automatica e senza necessità che venga inviata, e ricevuta dal debitore, una richiesta di pagamento oppure una formale intimazione. Si diviene, dunque, morosi nel momento in cui non si paga ciò che si deve alla cadenza prestabilita. Ecco perché, nella prassi, l’amministratore provveda ad allegare all’avviso di convocazione non solo il bilancio (preventivo o consuntivo), ma anche il relativo riparto in cui viene specificata la cadenza di pagamento delle varie quote.

In verità, nella generalità dei casi, le quote condominiali hanno cadenza mensile ma può accadere che o il regolamento di condominio o il verbale prescrivano, ad esempio, una cadenza bimestrale nei pagamenti. Invece, nei casi in cui il riparto non contenga alcun riferimento in ordine alla data di pagamento, si ritiene che la scadenza per ogni quota debba identificarsi con l’inizio di ogni mese di riferimento.

Tanto in quanto ciò si presume doveroso alla luce della necessità di garantire il condominio di un adeguato fondo cassa perché questi, a sua volta, possa garantire l’erogazione dei servizi, anche indispensabili, ai condòmini.

Invece, quando le somme da versare sono relative al bilancio consuntivo approvato, in assenza di qualunque indicazione sulla tempistica del pagamento, si ritiene che le quote debbano essere versate subito dopo la approvazione del riparto in assemblea.

La compensazione dei debiti del moroso

Capita, più spesso di quanto si possa immaginare, che il condomino moroso chieda di compensare i propri debiti con eventuali crediti dallo stesso vantati. Per comprendere il problema, prima di tutto occorre sapere cosa è ed anche quando è possibile che questo meccanismo funzioni.

La compensazione, in pratica, si applica quando esistono debiti reciproci tra due soggetti (Tizio vanta da Caio 3 e Caio da Tizio anche 3) e determina l’estinzione degli stessi, fino all’ammontare comune, dal giorno in cui coesistono (né Caio né Tizio hanno debiti reciproci).

Facciamo un esempio: se Caio ha un debito verso Tizio di 10 e Tizio ha un altrettanto debito verso Caio di 15, si opera una compensazione di 10 e quello che rimarrà sarà un unico debito di 5 di Tizio verso Caio.

La compensazione non opera sempre automaticamente, infattinel diritto esistono:

  • la compensazione legale che opera in modo automatico e si applica però solo ai crediti che sono omogenei, cioè che riguardano cose dello stesso genere (come il denaro); sono liquidi, cioè crediti certi nella loro esistenza e nel loro ammontare; sono anche esigibili, cioè crediti dei quali è possibile chiedere subito il pagamento;
  • in tutti gli altri casi si ha la compensazione giudiziale, chiamata così perché richiede l’intervento del giudice per operarla. Ciò accade, ad esempio, quando il credito non è liquido, cioè non è certo che esista oppure non è certo nel suo ammontare.

Dunque, la compensazione in materia condominiale opera allo stesso modo e, quindi, ad esempio, non è ammesso al condomino moroso di rifiutare il pagamento e di chiedere la compensazione con l’asserito proprio credito, costituito dal risarcimento danni per delle infiltrazioni causate dal condominio.

Questo perché, nel caso dell’esempio, appare immediatamente chiaro che il credito non solo non è certo, perché il condomino dovrà dimostrare la responsabilità nel condominio nel danno, ma non è neppure liquido, cioè non è facilmente determinabile nel suo ammontare se non con l’intervento del giudice. Invece, nel caso in in cui già esistesse una sentenza di condanna in primo grado del condominio in favore del condòmino moroso, questo rappresenterebbe un credito certo, liquido ed esigibile e quindi potrebbe operare la compensazione.

Dilazione nel pagamento del debito

Si deve precisare, altresì, che nella pratica molti amministratori concedono, anche senza l’autorizzazione dell’assemblea, una dilazione nel pagamento dei debiti condominiali al moroso. Questo generalmente avviene perché, se è vero che da un lato l’azione legale pone con le spalle al sicuro l’amministratore, dall’altro potrebbero esserci dei problemi di ordine pratico che consigliano un’azione diversa.

Ad esempio, quando l’importo debitorio è basso oppure quando le casse condominiali non possono sopportare le spese legali. Occorre chiarire che, in verità, è compito dell’amministratore riscuotere i contributi condominiali e che quando ciò non viene fatto è sempre l’amministratore che può essere tenuto a risarcire i danni al condominio.

Questo è ciò che rischia l’amministratore nel caso in cui quella dilazione non viene ratificata dall’assemblea. Infatti, l’amministratore non ha il potere di decidere in ordine agli affari condominiali ma solo quello di porre in esecuzione ciò che delibera l’assemblea. Ed è fuori di dubbio che una dilazione del pagamento del debito già esistente rappresenti una sorta di transazione, che deve essere discussa e decisa solo in seno all’assemblea.

Come tutelarsi dal moroso

È la stessa legge che stabilisce che per la riscossione dei contributi, così come determinati dallo stato di ripartizione approvato dall’assemblea. L’amministratore può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo. Questi, inoltre, è tenuto anche a comunicare ai creditori non soddisfatti, che gliene chiedono notizia, anche i dati dei condomini morosi.

L’amministratore, in caso di morosità che ci sia protratta per un semestre, può sospendere al condomino moroso la fornitura dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Questo vuol dire semplicemente che al condomino moroso potrà essere rifiutato un servizio comune (come può essere la fornitura dell’acqua oppure l’uso dell’ascensore), laddove questo fosse compatibile con l’uso, invece regolare, dello stesso servizio in favore degli altri condomini.

C’è da fare attenzione ad una differenza, infatti, quando si parla di ingiunzione di pagamento, da richiedere alla competente autorità giudiziaria, il legislatore qualifica come dovere l’azione dell’amministratore; ma nel caso della sospensione dei servizi comuni, la norma parla di facoltà.

Ben potrebbe, pertanto, l’amministratore decidere di non sospendere alcun servizio, ma di agire per ottenere un decreto ingiuntivo. La scelta è giustificata dal fatto che il potere dell’amministratore di sospendere le forniture, suscettibili di godimento separato, può incidere su quelli che sono i servizi essenziali dell’uomo, come l’erogazione della corrente elettrica oppure dell’acqua oppure del riscaldamento. Né mancano, in merito, delle precedenti pronunce che hanno ritenuto illegittima la sospensione di alcuni servizi (nel caso di specie, la corrente elettrica) perché si trattava di servizi essenziali ed in quanto tali costituzionalmente protetti.

In altri casi, ci sono stati giudici [1] che hanno autorizzato il condominio a sospendere i servizi comuni (acqua, riscaldamento ecc.) nei confronti del condòmino moroso. Più di preciso, la pronuncia giudiziaria riteneva giusto ciò, dopo aver appurato che:

  • i servizi comuni, di cui l’amministratore aveva richiesto la sospensione nei confronti del condòmino, erano suscettibili di godimento separato;
  • lo stato di morosità durava da ben più di sei mesi;
  • la richiesta del condominio di sospensione era avvenuta con deposito di ricorso con cui si chiedeva l’emissione di un provvedimento di urgenza [2].

Ciò rendeva applicabile la normativa che permette l’interruzione del servizio al moroso.

L’ingiunzione al moroso

Si è già avuto modo di dire che con il decorso della scadenza del pagamento e l’inadempimento al versamento, il condomino diventa automaticamente moroso. E tanto legittima l’amministratore a richiedere l’intervento del giudice e, quindi, l’emissione del decreto ingiuntivo.

Tuttavia, è buona prassi far anticipare la richiesta del decreto ingiuntivo dall’invio di una raccomandata con avviso di ricevimento che metta in mora il condòmino e nel caso di esistenza di una locazione anche l’inquilino, chiedendo il pagamento immediato del dovuto ed anticipando la volontà di richiedere un decreto ingiuntivo.

Quando anche questa ultima accortezza non sortisce alcun effetto, allora sarà indispensabile procedere con l’azione giudiziaria.

Per poter richiedere al giudice un decreto ingiuntivo è necessario che l’amministratore abbia la documentazione che comprova che l’assemblea ha deliberato una determinata spesa, approvando anche il piano di ripartizione tra i vari condomini e le scadenze di pagamento.

La ripartizione delle spese, in maniera speciale, risulta importante perché rende il credito del condominio certo, in quanto approvato dall’assemblea; liquido perché già determinato nel suo ammontare; esigibile perché rende moroso il condomino al decorso delle scadenze indicate nel riparto.

Pertanto, se non esiste un piano di riparto delle spese tra i condomini approvato non è possibile richiedere l’ingiunzione.

Il ricorso per decreto ingiuntivo deve:

  • essere richiesto dal condominio, in persona del suo amministratore, tramite un legale;
  • essere rivolto contro il condomino moroso, intendendo per condomino ovviamente il proprietario dell’immobile di riferimento. Ecco perché nel caso di un appartamento concesso in locazione, non sarà destinatario della ingiunzione l’inquilino bensì il proprietario/locatore;
  • deve offrire la prova dell’avvenuta approvazione da parte della delibera sia della spesa che dello stato di riparto, contenente la precisazione delle scadenze dei pagamenti.

Il ricorso per ottenere il decreto ingiuntivo viene depositato presso l’ufficio del Giudice di Pace, per le cause di valore inferiore ai 5.000,00 euro, oppure presso il tribunale, per le cause di ammontare superiore, nella circoscrizione si trova il condominio. Una volta considerata come attendibile la documentazione, e ritenuto dovuto il debito, il giudice emette il decreto ingiuntivo che sarà notificato, a cura sempre delle legale del condominio, al debitore.

Il decreto ingiuntivo che viene emesso, normalmente, non è immediatamente esecutivo, e concede 40 giorni di tempo al debitore sia per pagare il dovuto (evitando il pignoramento) sia, laddove reputato ingiusto il decreto, per proporre opposizione.

Nel caso del condominio, invece, il decreto ingiuntivo viene emesso immediatamente esecutivo. Ecco perché, decorsi 10 giorni dalla notifica del detto decreto e del precetto, l’amministratore può procedere subito al recupero forzoso del credito condominiale, ad esempio, pignorando un conto corrente del debitore oppure un bene immobile che gli appartiene o beni mobili, come la vettura o un oggetto prezioso.

Tuttavia, per il moroso rimane sempre fermo il termine dei 40 giorni che viene specificato nel decreto ingiuntivo per proporre opposizione.

Ad esempio, se il debitore ritiene ingiusto il decreto, ad esempio, per vizi legati al ricorso del condominio (come può essere la omessa sottoscrizione del ricorso stesso) oppure al decreto ingiuntivo (perché è stato emesso, nonostante l’omessa approvazione dello stato di riparto delle spese), ma non tutte le sue ragioni possono essere fatte valere nel processo di opposizione al decreto ingiuntivo.

Ad esempio, se il moroso volesse contestare in fase di opposizione al decreto alcuni vizi della delibera assembleare, ciò gli sarebbe impedito nel caso in cui non la avesse preventivamente impugnato entro i termini di legge.

Le delibere assembleari, infatti possono essere contestate solo entro il termine di 30 giorni o dall’approvazione della delibera, per il condòmino presente; o dalla comunicazione del verbale di assemblea, che normalmente viene spedito con raccomandata con avviso di ricevimento, per il condòmino assente.

Infine, l’amministratore deve fare attenzione a non far scattare la prescrizione dei crediti condominiali, rischiando così di non poter più pretendere il pagamento degli stessi.

Il termine di prescrizione per le spese condominiali, però, varia: infatti, mentre i crediti per le spese ordinarie (quelle periodiche) si prescrivono in 5 anni; quelli per le spese straordinarie (legate a necessità occasionali) s prescrivono in 10 anni.

La morosità dell’inquilino

Quando il proprietario dell’immobile non vive nel condominio, perché magari ha affittato la casa (intendendo col termine affittare, il contratto di locazione), e l’inquilino non paga le quote condominiali, chi risulta moroso? Quest’ultimo o il proprietario? E come deve comportarsi l’amministratore? Ecco come avviene l’ingiunzione di pagamento in caso di inquilino moroso.

In verità, un inquilino non rischia mai di vedersi notificato un decreto ingiuntivo da parte del condominio anche se moroso. Questo perché si deve ricordare che assume la qualità di condomino solo il proprietario dell’immobile, che si trova nel condominio e giammai sarà tale l’inquilino. Ne consegue che il responsabile nei confronti del condominio della morosità di quest’ultimo è e rimane sempre il proprietario.

Ecco perché è importante che l’amministratore sia diligente in casi del genere, provvedendo ad operare nel seguente modo:

  • deve inviare una raccomandata con avviso di ricevimento sia all’inquilino che al proprietario, sollecitando il primo al pagamento e rendendo noto al secondo l’esistenza della morosità, ricordando anche che solo il proprietario dell’immobile è il responsabile in caso di debito del conduttore;
  • se la morosità persiste, nonostante il regolare ricevimento della raccomandata, l’amministratore ha il dovere di recuperare forzosamente il credito del condominio, ma nei confronti del proprietario. Il mancato adempimento a tale dovere, comporta il rischio per l’amministratore di un’azione di revoca per gravi irregolarità nella gestione.

Ovviamente, nel caso in cui locatore provvedesse al pagamento del debito condominiale dell’inquilino, questi ha sempre il diritto di rivalersi nei confronti del debitore per recuperare tali somme e può anche intimare lo sfratto nei confronti dell’inquilino, laddove le spese condominiali non pagate superassero quello di due mensilità del canone di locazione.

Quindi, ammettendo un canone di affitto di 300,00 euro mensili, l’intimazione di sfratto sarà possibile se il debito condominiale ammontasse a 600,00 euro.

note

[1] Trib. Bologna ordinanza del 3.04.2018.

[2] Art. 700 cod. proc. civ.


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