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Il conto corrente del condominio

28 Febbraio 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 28 Febbraio 2019



Hai chiesto di poter vedere gli estratti del conto corrente del condominio ma l’amministratore non te lo consente. C’è qualcosa che puoi fare? Assolutamente si. Scopri come tutelarti.

Fino al 2012, dando uno sguardo di insieme alle cause nei tribunali, i condomini hanno dato ben poca importanza al conto corrente del proprio stabile. Probabilmente, qualcuno neppure sapeva (o sa) della sua esistenza nel proprio stabile e che cosa questo comporti. Ma quando l’argomento è giunto alle luci della ribalta per la riforma in materia di condominio operata proprio in quell’anno dal legislatore, soprattutto in dipendenza della opera informativa dei mass media, l’attenzione di molti si è svegliata. Ed infatti è proprio dal giugno del 2012 che aprire un conto corrente per la gestione dello stabile che si amministra è diventato uno specifico obbligo di legge per ogni amministratore. Ed è proprio da quel periodo che sono aumentate nelle aule dei tribunali le cause condominiali che hanno ad oggetto le modalità di utilizzo del conto da parte di questi. Il problema consiste nel fatto che la legge di riforma (come accade molte volte, ahinoi!) non è stata molto chiara e, quindi, sono sorti diversi dubbi su come effettivamente andava applicata la normativa in materia di conto corrente del condominio. Ad esempio, cosa succede se l’amministratore, nonostante l’obbligo di legge, non apre un rapporto di conto corrente? Ed ancora, l’assemblea può decidere di deliberare all’unanimità di liberare l’amministratore dal proprio obbligo di aprire il conto? Che cosa puoi fare, in qualità di condomino, se l’amministratore rifiuta espressamente di consegnarti gli estratti conto oppure, semplicemente, non te li mette a disposizione? A questa ed a molte altre domande troverai risposta in questo articolo.

Il conto corrente del condominio

Quando il legislatore è intervenuto per modificare la legge in materia condominiale, tra le tante novità apportate, è subito venuta in risalto quella relativa all’obbligo dell’amministratore di far transitare le somme ricevute dai condomini, nonché quella pagate per conto del condominio, su di un conto corrente specifico, intestato al condominio.

Il nucleo ‘duro’ dell’obbligo è chiaro: tutte le somme condominiali, in entrata ed in uscita, devono passare dal conto corrente condominiale.

Quindi, anche le somme, ricevute o pagate, a terzi, come, ad esempio, il pagamento in entrata (cioè in favore del condominio) di un risarcimento dei danni richiesto dall’amministratore, in nome e per conto del condominio stesso; il pagamento in uscita di una bolletta; il versamento del compenso alla ditta di pulizie dello stabile ecc.

In verità, nulla è molto cambiato da come, di fatto, le cose stavano prima della riforma se non la circostanza che oggi, aprire un conto corrente è un obbligo dell’amministratore a cui questi adempie nel momento in cui accende un rapporto di conto corrente per il condominio, senza che abbia importanza il fatto che si tratta di un conto postale condominio o conto online condominio o, ancora, conto bancario condominio.

Anche prima della riforma, in realtà, molti amministratori di condominio, perlopiù quelli che esercitano questa attività in modo professionale, avevano già l’abitudine di aprire ed intestare a ciascun condominio amministrato uno specifico conto corrente per una ragione molto semplice, e cioè per evitare in maniera categorica che potessero sorgere dubbi in ordine alla gestione del denaro condominiale.

Infatti, una volta che si utilizza questo metodo in virtù del quale tutto ciò che riguarda il condominio viene movimentato dal conto corrente, diventa difficile (se non impossibile) che qualcuno possa contestare all’amministratore di aver creato confusione tra il proprio denaro e quello del condominio.

Quindi, in verità, il legislatore si è limitato a rendere obbligatorio un fatto, cioè l’apertura di un conto corrente intestato a condominio, che veniva già messo in atto dagli amministratori più diligenti.

Ed allora perché è intervenuta questa nuova legge? Molto semplice: la nuova ‘obbligatorietà’ di apertura del conto ha risposto in modo più incisivo all’esigenza di garantire la più totale trasparenza e correttezza dell’amministratore nella gestione del denaro condominiale e, se è la legge che lo impone, tutti sono costretti ad adeguarsi.

Attenzione, però, questo non vuol dire che non è più possibile per i condomini effettuare dei pagamenti in contanti né per l’amministratore pagare in contanti un fornitore (es. una ditta di pulizia, un manutentore ecc).

Infatti, i pagamenti in contanti sono acconsentiti purché l’amministratore segua la procedura corretta che, secondo la legge, deve essere rispettata in questi casi e cioè:

  • nel caso in cui venissero consegnati all’amministratore ‘in contanti’ delle somme da incassare, egli deve * rilasciare al condomino la ricevuta di pagamento, con timbro e firma, in modo che rimanga la prova del versamento; * ed andare a depositare le somme e registrarle come pagamento del condomino;
  • nel caso in cui fosse l’amministratore a dover pagare ‘in contanti’ un fornitore, egli deve farsi rilasciare e conservare la ricevuta; registrare sul conto condominiale un prelevamento di pari importo, in modo da avere la tracciabilità del pagamento.

Lo scopo della legge, infatti, non è quello di eliminare il contante ma di imporre all’amministrazione che qualunque somma, in entrata ed in uscita, sia registrata nella contabilità del conto corrente.

Il conto corrente soddisfa un altro interesse, e cioè quello della informazione, atteso che ciascun condomino ha il diritto di poter verificare la gestione contabile del condominio, e quindi può controllare la destinazione dei propri versamenti e assicurarsi della correttezza dell’amministrazione del denaro comune.

C’è da precisare, inoltre, che quando la norma parla di obbligatoria apertura di un conto corrente condominiale non fa alcuna differenza tra condomìni ‘medi’, supercondomini (cioè quelli formati da più edifici) oppure ‘piccoli’ condomìni.

Pertanto, la stessa risulta doverosa anche per i condomini più piccoli, ad esempio, anche se costituiti da 3 persone, ma sempre che esista un amministratore nominato.

Da questo discende che soltanto i condomìni fino ad otto condòmini, per i quali la nomina dell’amministratore è facoltativa e che, magari, non hanno esercitato il diritto di sceglierlo, non hanno obbligo di aprire il conto corrente. Questo perché, senza amministratore non esiste alcun obbligo di conto corrente condominio.

Poiché è sempre l’amministratore il soggetto che ha il controllo diretto del conto condominiale, la legge ha conferito ai condomini il potere di controllo e di vigilanza che, in termini pratici nel caso di specie, consistono nell’aver accesso alle informazioni sul conto corrente nonché, tramite l’amministratore a proprie spese, copia della rendicontazione periodica.

Quindi, ad esempio, è possibile che il condòmino chieda l’estratto conto condominiale all’amministratore e, per legge, questi è tenuto a consegnarlo, in modo integrale e senza alcun oscuramento di parti del testo, per sedicenti motivi di privacy.

Amministratore e conto corrente

Si è avuto già modo di dire che l’apertura del conto corrente condominiale è un obbligo che grava solo sulla persona dell’amministratore e che nasce nel momento stesso in cui questi viene nominato dall’assemblea dello stabile.

Quindi, quando l’amministratore viene scelto e formalmente incaricato di gestire il condominio, egli deve:

  • se il conto corrente ancora non esiste, subito dopo la propria nomina, recarsi presso la banca oppure l’ufficio postale scelti dall’assemblea ed aprire il conto corrente intestato al condominio, ricordandosi di portare con sé una copia della delibera della nomina, una copia del codice fiscale del condominio ed una del regolamento condominiale (alcune banche, infatti, chiedono anche il regolamento). L’amministratore per aprire il conto deve produrre copia della delibera assembleare perché da questa devono risultare alcune indicazioni, come, la sua nomina (indispensabile); la durata dell’incarico (ma in caso di omessa indicazione, si considera per legge la durata di un anno); l’autorizzazione all’apertura del conto corrente (preferibile);
  • se il conto corrente già esiste, recarsi presso la banca oppure l’ufficio postale dove è stato aperto il conto, portando con sé la delibera della nomina per variare l’intestazione del conto corrente;
  • in ogni caso, deve effettuare tutti i movimenti, in entrata (come i versamenti dei condomini) ed in uscita (come i pagamenti dei propri fornitori) dal conto corrente condominiale;
  • fornire ai condomini, che ne fanno richiesta, informazioni o copia della documentazione bancaria in proprio possesso oppure provvedere egli stesso a recuperare quanto non in proprio possesso dalla banca o dalla posta (anche eventuali estratti conto), da mettere a disposizione del richiedente.

Diritto di accesso del condomino

Quando il condomino vuole fare un controllo sul conto corrente condominiale, anche con riferimento agli estratti conto, non ha che da chiedere all’amministratore, comportandosi così:

  • deve fare una richiesta scritta indirizzata al condomìnio, nella persona dell’amministratore, in cui deve specificare con precisione tutti i propri dati, quelli dello stabile cui appartiene nonché i documenti di cui vuole prendere visione oppure vuole estrarre copia;
  • deve consegnare formalmente questa richiesta, avendo cura di avere e conservare la prova dell’invio e del ricevimento della istanza da parte dell’amministratore. Cosa che si può ottenere inviando la richiesta o con raccomandata con avviso di ricevimento oppure con posta elettronica certificata (pec);
  • sarà l’amministratore a provvedere, laddove sfornito, a chiedere la relativa documentazione presso la posta o la banca di apertura del conto, per poi consegnarla al condòmino.

Quindi, alla domanda: ‘può il condòmino accedere ai dati del conto corrente?’, si può rispondere positivamente. Anche perché è proprio attraverso l’analisi del conto corrente che il condòmino ha la possibilità di verificare la correttezza della gestione.

Attenzione: l’orientamento maggioritario dei giudici condivide la circostanza che il condomino non può chiedere direttamente alla banca l’estratto conto e ciò per diversi motivi: innanzitutto perché è il condomìnio ad essere l’intestatario formale del conto e non i singoli condòmini.

Inoltre, per motivi legati a problematiche concrete in casi di richiesta di un singolo condòmino, come ad esempio la necessità dell’istituto di credito, una volta ricevuta la domanda dello stesso, di accertare se quel soggetto è realmente un condòmino dello stabile a cui è intestato il conto.

È giusto, però, informare che ci sono state alcune pronunce (si ripete, che rappresentano non la regola) di parere differente:

  • secondo alcune [1] il condomino può richiedere personalmente e direttamente la documentazione del conto condominiale all’istituto di credito (bancario o postale) perché il fatto che ci sia l’amministratore, quale organo che rappresenta in modo unitario i condòmini, ciò non priva questi ultimi della facoltà di agire a difesa dei diritti propri. Quindi, in base a questo orientamento, ogni condomino risulta avere il diritto di ottenere direttamente dalla banca le copie degli estratti di conto corrente del condominio;
  • secondo altre [2] il condomino deve prima sempre fare richiesta formale all’amministratore e solo se questi non adempie, dimostrando l’omissione dell’amministratore, può avanzare istanza diretta alla banca. Secondo questa tesi, la legge non ha prescritto per i condòmini un obbligo di ‘richiesta all’amministratore’ bensì un obbligo di semplice ‘preventiva richiesta’ allo stesso ed una prova della sua inerzia potrebbe essere, ad esempio, l’avvenuto ricevimento della istanza del condòmino risalente nel tempo, magari sei mesi prima, e l’assenza di richiesta alla banca in questo lungo lasso temporale da parte dell’amministratore.

Cosa accade se, nonostante sia stata presentata all’amministratore una regolare richiesta per ottenere la documentazione del conto condominiale, questi non provvede a consegnarli? Anche se a tal proposito la legge non dice nulla, quando l’amministratore impedisce il diritto di accesso alla documentazione bancaria, le azioni a tutela dei proprietari che vivono nello stabile sono le stesse previste per la mancata apertura o utilizzazione del conto (come spiegato a breve).

Quindi, il condomino che ha fatto la richiesta per iscritto, con raccomandata con avviso di ricevimento oppure a mezzo pec, può agire in giudizio per chiedere al giudice: la condanna dell’amministratore a consegnare i docmenti; la condanna dell’amministratore all’eventuale risarcimento del danno; la revoca dell’amministratore dall’incarico.

E se l’estratto conto viene consegnato ‘oscurato’?

L’amministratore non può oscurare nessun contenuto degli estratti conto o della documentazione della banca o posta per sedicenti violazioni della privacy. Infatti, è stata la stessa Autorità garante della privacy a precisare che l’amministratore deve consegnare al condòmino richiedente la copia completa, integrale e senza oscuramenti dei documenti relativi al conto corrente.

Questo perché ogni condòmino ha il diritto di poter accertare la reale destinazione dei propri pagamenti oltre che di valutare l’operato dell’amministratore.

Delibera di assemblea contraria all’apertura del conto

Considerato che il mantenimento di un conto corrente comporta certamente delle spese, può capitare di trovarsi in un condomìnio in cui nessuno dei componenti abbia intenzione di aprire un conto corrente. Cosa accade se viene deliberata una decisione assembleare, magari anche all’unanimità, che autorizza l’amministratore a non aprire il conto condominiale? Ebbene, nel caso di specie la delibera è semplicemente nulla.

Ciò in quanto la normativa della riforma è dotata di una forza elevata (si parla tecnicamente di ‘norme inderogabili’) tale che neppure la volontà di tutti i condomini può derogarvi.

E se il conto non viene aperto?

Cosa succede nel caso in cui, nonostante la norma che ha sancito l’obbligo dell’apertura del conto corrente, l’amministratore non apre il conto corrente oppure, anche se lo apre, non lo utilizza? La legge prevede che qualunque condomino può fare causa al proprio rappresentante per chiedere al giudice, prima di tutto, la condanna dell’amministratore ad adempiere al proprio dovere, nonché -se ve ne sono i motivi- anche la sua condanna al risarcimento dei danni.

Non solo: l’amministratore rischia anche la possibilità di poter essere revocato, perché la revoca può essere richiesta anche per i casi di cattiva gestione del conto condominiale ogni qualvolta ciò è capace di creare confusione tra il patrimonio del condominio e quello personale dell’amministratore. E non può porsi in dubbio che la mancata apertura del conto oppure il suo il regolare utilizzo od il suo inutilizzo, in violazione alla legge, possono rappresentare dei casi di grave irregolarità per i quali la legge consente la revoca.

Attenzione all’amministratore furbo

Quando si va ad aprire un conto condominiale, alcune banche sono molto attente e richiedono diversa documentazione all’amministratore, oltre alla delibera della sua nomina. Abbiamo visto che alcune chiedono finanche il regolamento del condominio o l’elenco dei condòmini.

Se ciò accade è perché la banca (o la posta) vuole avere tutte le carte per poter individuare i singoli condòmini (titolari reali del conto) oltre che per rispettare le operazioni di controllo che la normativa antiriciclaggio richiede.

La cosa a cui si deve fare attenzione, perché realmente non si possa verificare confusione tra il patrimonio del condomìnio e quello dell’amministratore, è la seguente: che questi abbia aperto un conto corrente intestato al condomìnio e non un conto corrente intestato a proprio nome (non al condominio) quale rappresentante del condomìnio.

In questo modo, infatti, il conto è apparentemente intestato al primo, ma in sostanza appartenente all’amministratore.

Ecco, a tal proposito è importante sapere che non esiste oggi un obbligo della banca o della posta di dover accertare che l’operato dell’amministratore sia corretto e che, quindi, l’intestazione del conto sia corretto. Questi sono aspetti sui quali sono i singoli condòmini a dover controllare e vigilare, proprio tramite l’accesso alla documentazione bancaria.

Il conto corrente si può pignorare?

Benché la riforma del condominio abbia imposto che, nel pignoramento del condominio, il creditore debba partire prima dai condomini morosi e poi da quelli in regola coi pignoramenti, la giurisprudenza ha detto che è comunque possibile partire dal pignoramento del conto corrente condominiale nonostante in questo si trovino depositati proprio i soldi di coloro che hanno versato le spese mensili.

Dunque il creditore può iniziare l’azione esecutiva andando a bloccare il conto corrente del condominio e, qualora non trovi fondi, avviare gli atti prima contro i morosi e poi contro tutti gli altri condomini.

note

[1] A.B.F. (Arbitro bancario finanziario), decisione n. 3478 del 2013; decisione n. 814 del 2011.

[2] A.B.F. (Arbitro bancario finanziario), Collegio di Roma, decisione n. 7960 del 16 settembre 2016; oppure A.B.F., Collegio di Milano, decisione n. 8817 del 2015.


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