Diritto e Fisco | Articoli

Aree destinate a parcheggio

2 Marzo 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 2 Marzo 2019



Gli spazi adibiti a parcheggio: i vari tipi, la loro natura giuridica, la disciplina legislativa succedutasi nel tempo, l’uso di parti comuni quali parcheggi e la turnazione.

Hai da poco acquistato un’abitazione in un condominio e non sai se hai diritto anche a un posto auto? Vuoi vendere il tuo box garage. Puoi farlo separatamente dall’appartamento? E’ stata approvata una delibera assembleare la quale prevede che una parte del cortile condominiale venga adibita a parcheggi. E’ legittima? La disciplina giuridica dei parcheggi o posti auto condominiali è stato oggetto di vari interventi legislativi, che si sono succeduti nel tempo, nonché di un accesso dibattito dottrinale e giurisprudenziale. I termini parcheggi o posti auto anche se di uso comune, sono comunque termini impropri, non trovando riscontro nei testi legislativi, laddove si parla genericamente di aree destinate a parcheggio. Peraltro, la parola parcheggio o l’espressione posto auto non identificano un’unica ipotesi ma è possibile farvi rientrare varie strutture o tipologie di parcheggi.

Tipi di parcheggio

Esistono differenti tipi di parcheggio distinguibili in base:

  • alla natura stabilita in fase di costruzione. Esempio: al momento della costruzione del fabbricato sono state previste delle aree destinate a parcheggio aventi natura di box auto;
  • oppure alla natura stabilita in fase di realizzazione di nuovi spazi da adibire a parcheggi, qualora quelli già esistenti non fossero più sufficienti. Esempio: nel condominio Alfa l’assemblea condominiale ha approvato una delibera con la quale è stata prevista la creazione di nuovi spazi da adibire a parcheggi liberi, cioè senza un’assegnazione specifica, essendo pochi quelli già disponibili. Trattandosi di un’innovazione, la relativa delibera assembleare per l’approvazione, ha richiesto la maggioranza degli intervenuti e la presenza di un numero di condomini tale da rappresentare almeno la metà del valore dell’edificio [1];
  • oppure alla natura stabilita in fase di modifica della destinazione d’uso di una parte comune. Esempio: nel condominio Beta l’assemblea condominiale ha approvato una delibera con la quale una parte del cortile condominiale verrà adibita a parcheggi con delimitazione mediante strisce. Per tale modifica è stata richiesta una maggioranza dei votanti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio [2]. La modifica inoltre, non deve pregiudicare la stabilità o la sicurezza del fabbricato o alterare il decoro architettonico dell’edificio.

I parcheggi interni e i parcheggi esterni

I parcheggi inoltre, sono distinguibili a seconda se si trovano ubicati all’interno dell’edificio o all’esterno dello stesso, sempre su suolo condominiale o in proprietà condominiale.

All’interno del fabbricato possono aversi:

  • i box chiusi privati, cioè dei veri e propri locali adibiti a box garage di proprietà esclusiva;
  • i posti auto delimitati da strisce;
  • posti auto non espressamente attribuiti ma usati in modo indistinto dai singoli proprietari.

All’esterno dell’edificio e più precisamente nei viali d’ingresso o nei cortili ma sempre su suolo condominiale, si possono trovare box esclusivi o posti auto delimitati da strisce.

Nulle esclude poi, che vi possano essere parcheggi costruiti su un’area esterna all’edificio di proprietà di un terzo.

Indipendentemente dalla struttura o tipologia, tutte le ipotesi sopra descritte sono comprese in un’identica problematica e sono regolate dalla stessa disciplina.

La natura giuridica delle aree destinate a parcheggio

Anche la natura giuridica degli spazi adibiti a parcheggio non è del tutto chiara.

Per alcuni infatti, il diritto che può essere vantato sui tali spazi è un vero e proprio diritto di proprietà mentre per altri, si tratterebbe di un generico diritto al posto auto. In ogni caso molto dipende dal titolo di acquisto e/o dal regolamento condominiale.

Esempio: Tizio ha acquistato un appartamento in un condominio. Nel relativo contratto è stato previsto anche l’acquisto di un posto auto (diritto di proprietà) nel cortile condominiale; ipotesi diversa è quella in cui è il regolamento condominiale che prevede che per ciascun appartamento è riconosciuto un posto auto (diritto al posto auto) nel cortile condominiale.

Altri sostengono invece, che la differenza è data dal fatto che di solito i box-garage sono di proprietà esclusiva mentre i posti auto possono essere assegnati in uso esclusivo oppure può essere attribuito un generico diritto al parcheggio, senza la specifica indicazione del luogo dove parcheggiare.

Gli interventi legislativi in materia di parcheggi

Occupiamoci ora, di come è stata regolamentata la materia delle aree destinate a parcheggio nel corso degli anni con particolare riguardo alla possibilità o meno di vendere il parcheggio separatamente dall’appartamento.

Prima dell’entrata in vigore nel 1967, della così detta Legge ponte [3], non esisteva l’obbligo di costruire edifici con spazi destinati a parcheggio e quelli già esistenti potevano essere liberamente trasferiti anche separatamente dall’appartamento a cui inerivano, senza troppe difficoltà.

A seguito del rapido sviluppo della circolazione automobilistica e delle problematiche ad essa connesse, la Legge ponte introdusse invece, il principio della “necessaria individuazione di aree destinate a parcheggio pubblico nella pianificazione urbanistica”.

Questo significava che nei fabbricati di nuova costruzione dovevano essere obbligatoriamente individuati degli appositi spazi da destinare a parcheggio in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio a favore di tutti i condomini [4].

Un’ulteriore conseguenza fu che da quel momento in poi, i parcheggi vennero considerati “pertinenze” dell’appartamento, anche se nella Legge Ponte non veniva espressamente detto. Proprio per questo motivo si pose il problema di stabilire se fosse possibile o meno vendere l’appartamento separatamente dal parcheggio.

La soluzione non fu univoca: da una parte ci fu chi sostenne l’alienabilità dei parcheggi separatamente dall’appartamento, purché ne fosse mantenuta la destinazione d’uso; altri invece, sostennero che tra appartamento e parcheggio esistesse un legame inscindibile e pertanto, non potessero formare oggetto di vendite separate.

Nella pratica succedeva che quando si verificava una vendita dell’appartamento separata da quella del posto auto, si costituiva un diritto d’uso sul parcheggio a favore del proprietario dell’appartamento con l’obbligo di pagare la differenza di prezzo.

I successivi interventi legislativi si ispirarono alla Legge ponte ad iniziare da quella sul condono edilizio del 1985 [5], che qualificò per la prima volta, le aree destinate a parcheggio come pertinenze; a questa seguirono la così detta “Legge Tognoli”, la quale aumentò il numero delle aree da destinare a parcheggio nelle nuove costruzioni portando il rapporto tra tali aree e la volumetria del fabbricato ad un metro quadro per ogni dieci metri cubi di costruzione e la L. 246/2005 che da un lato lasciò inalterate le diposizioni sulla destinazione delle aree condominiali a parcheggio mentre dall’altro eliminò il vincolo all’uso a favore degli utilizzatori degli alloggi.

Detta legge consentì ai proprietari degli immobili a cui i parcheggi facevano riferimento, di poterne disporre liberamente, eventualmente alienandoli, separatamente rispetto all’unità abitativa, a terzi estranei al fabbricato condominiale.

Da quanto si è venuto dicendo finora deriva che il periodo di costruzione dell’edificio costituisce perciò, l’elemento condizionante la scelta della norma da applicare al caso concreto.

Pertanto, riassumendo:

  • i parcheggi costruiti fino al 1967 possono essere liberamente trasferiti;
  • quelli costruiti tra il 1967 e il 2005 possono essere trasferiti insieme all’appartamento, rimanendo immodificabile la destinazione d’uso dei locali o degli spazi dedicati a parcheggio;
  • i parcheggi costruiti dopo il 2005 possono essere alienati separatamente all’appartamento, fatta salva sempre l’immodificabilità della destinazione d’uso.

La legge di riforma del condominio del 2012

Nel 2012 la legge di riforma del condominio [6] ha inserito nell’elenco delle parti comuni già contenuto nel Codice civile [7], le aree destinate a parcheggio, stabilendo così un principio cardine in materia. L’avere infatti, ricompreso tali aree tra i beni comuni ha significato assicurare una tutela diretta ed immediata della proprietà delle stesse.

Non è più necessario pertanto, che i singoli condomini ne dimostrino la comproprietà essendo sufficiente che tali beni siano strutturalmente collegati con le unità immobiliari di proprietà esclusiva in un rapporto di accessorietà.

Della tematica dei parcheggi si è occupata anche la giurisprudenza la quale ha affermato che se negli atti di trasferimento delle unità immobiliari manca una riserva di proprietà o uno specifico riferimento, le aree di parcheggio devono considerarsi parti comuni del condominio ai sensi del Codice civile, confermando così quanto stabilito dalla legge.

La possibilità di utilizzare le parti comuni quali parcheggi

E’ pacifica sia in dottrina sia in giurisprudenza la possibilità di utilizzare parti comuni come ad esempio il cortile o il giardino, come aree destinate a parcheggio.

Per quanto riguarda il cortile, tra le sue destinazioni accessorie, oltre a quella principale di dare aria e luce alle varie unità immobiliari, è ricompresa la possibilità di consentire ai condomini l’accesso a piedi o con veicoli alle loro proprietà nonché la sosta anche temporanea dei veicoli stessi.

Relativamente all’area del giardino anche questa può essere utilizzata quale parcheggio quando la trasformazione abbia ad oggetto una piccola sezione del giardino, interessata solo in minima parte da alberi di alto fusto e di ridotta estensione rispetto alla superficie complessiva.

In detta ipotesi infatti, non si avrà un apprezzabile deterioramento del decoro architettonico né alcuna significativa menomazione del godimento e dell’uso del bene comune, anzi derivando da essa una valorizzazione economica di ciascuna unità abitativa e una maggiore utilità per i condomini.

Per un approfondimento in merito a quest’ultimo punto, si consiglia la lettura dell’articolo “Giardino condominiale a parcheggio: quale maggioranza?”.

Cosa succede se i posti auto sono insufficienti?

Se i posti auto sono insufficienti come ad esempio quando si hanno dei posti auto non assegnati oppure non delimitati da strisce o ancora non assegnati ad uso esclusivo, la soluzione più immediata sta nel delimitarli mediante l’apposizione delle strisce in modo da identificare e delimitarne il numero. Si può anche ricorrere al Giudice di Pace tra le cui competenze rientra quella della regolamentazione dell’uso dei beni condominiali.

Se nonostante la delimitazione dei posti auto, il loro numero dovesse continuare ad essere insufficiente, un’ulteriore soluzione è rappresentata dalla turnazione, cioè i parcheggi ruotano a turno tra gli aventi diritto.

Non è comunque possibile una turnazione in base alle quote dei millesimi perché in questo modo potrebbero rimanere esclusi dei proprietari dall’uso del parcheggio.

Esempio: nel cortile del condominio Alfa i posti auto sono insufficienti rispetto al numero degli appartamenti, tenuto conto che quasi ciascun condomino ha più di una vettura a testa. Non potendo giungere ad una soluzione della problematica attraverso il ricorso alla delimitazione con strisce o rivolgendosi al Giudice di Pace, i condomini si accordano affinché si segua un uso turnario.

In altre parole ogni settimana o ogni mese/due mesi i parcheggi ruotano tra i condomini in modo da consentire a ciascun avente diritto di parcheggiare la propria auto nel cortile.

note

[1]  Art. 1136 co. 2 cod. civ.

[2] Art. 1117 – ter co. 1 cod. civ.

[3] L. 765/1967 (detta Legge-ponte perché doveva costituire una sorte di ponte di passaggio tra la legge urbanistica del 1942 e la successiva riforma del settore urbanistico).

[4] L. 1150/1942.

[5] L. 47/1985.

[6] L.220/2012.

[7] Art. 1117 cod. civ.


scarica gratis il tuo contratto su misura

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA