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Prescrizione debiti condominiali

3 Marzo 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 3 Marzo 2019



Se il condominio vanta nei tuoi riguardi dei crediti condominiali, perché magari non paghi da tempo le quote di tua competenza, e non fa attenzione alla prescrizione, rischia di perderne il diritto.

Se esiste un diritto è perché lo stesso deve essere esercitato e la regola vale per tutto, anche per i crediti. Nella normalità, ed è a questa che la legge si ispira, se hai fatto credito a qualcuno è tuo interesse agire prima o poi per ottenerne il pagamento. In caso contrario, infatti, la legge prevede che il mancato utilizzo del diritto, protratto oltre un certo periodo di tempo, ne causa l’estinzione. In pratica, perdi quel diritto. Ecco, la stessa regola vale per i crediti che il condominio vanta nei confronti di ciascun condòmino, non esistendo ragioni per non applicarla. Una volta appurato che è possibile applicare la prescrizione debiti condominiali, possono sorgere alcuni dubbi. Ad esempio: da quando inizia a decorrere il termine di prescrizione, se dalla data di approvazione della spesa da parte della assemblea oppure dalla approvazione del suo riparto. Se vi è un unico termine di prescrizione per tutti i crediti condominiali verso i condòmini oppure se c’è differenza tra i crediti condominiali per le quote ordinarie e quelli per le spese straordinarie. Ed ancora, se è possibile interrompere anche la prescrizione dei crediti condominiali e come. Inoltre, nel caso specifico di un appartamento concesso in locazione, se il credito del condominio dipende dalla morosità dell’inquilino, il termine di prescrizione che vale tra condominio e proprietario è lo stesso che si applica al rapporto tra quest’ultimo ed il conduttore? In verità la risposta è negativa, perché si tratta di due rapporti del tutto distinti. Allora, se il locatore paga il debito, qual è il termine di prescrizione, a quel punto, del suo credito nei confronti dell’inquilino? A queste e ad altre domande, rispondiamo nell’articolo.

I debiti condominiali cadono in prescrizione?

Prima di poter parlare della prescrizione dei debiti condominiali, occorre capire cosa si intende per prescrizione. Ebbene, quando si ha un diritto, a meno che non si tratti di un diritto indisponibile, cioè che per legge non si può perdere, se non lo si esercita entro un certo periodo di tempo, si rischia di restarne privo.

Quindi, la prescrizione è quell’istituto, voluto dalla legge e legato al trascorrere del tempo, che causa l’estinzione dei diritti che non sono utilizzati. Diritti che, quindi, dopo l’avvenuta prescrizione non saranno più esercitabili.

Facciamo qualche esempio: se tu possiedi un credito di 100,00 euro nei confronti di un tuo amico, ad esempio perché gli hai prestato del denaro, ma per oltre 10 anni non fai nulla per recuperarlo, perdi il diritto di poterlo ottenere per avvenuta prescrizione. Questo perché la regola generale della prescrizione, in tema di contratti, stabilisce che dopo il termine di 10 anni il pagamento si presume estinto. Ciò impedisce al creditore di recuperare la detta somma anche nel caso in cui citasse in giudizio il debitore. Quindi se, nel caso dell’esempio, tu chiedi al giudice, dopo 12 anni, di intervenire per condannare il debitore al pagamento, nulla ti sarà dovuto perché il debito nel frattempo si è estinto.

Ora, c’è da precisare che il tempo necessario perché si realizzi la prescrizione varia a seconda del tipo di credito che si vanta e, quindi, non è detto necessariamente che ciò avvenga in 10 anni. Questo è il termine della prescrizione ‘ordinaria’, cioè riferita in generale a tutti i contratti. A stabilire il termine di prescrizione, caso per caso, è la legge [1] che ha sancito anche che, in determinate ipotesi, il diritto si estingue in un tempo più breve.

Ad esempio: la prescrizione per i crediti dei professionisti, come avvocati o notai, si realizza col decorso di 3 anni [2]; quella per il risarcimento del danno derivante da incidenti stradale, si realizza decorsi 2 anni dal sinistro [3]; la prescrizione per i canoni locatizi, cioè di affitto degli appartamenti, avviene in 5 anni [4]; la prescrizione per il credito dei farmacisti per il costo dei medicinali, avviene col decorso di 1 anno [5]; e così via procedendo.

Tutto ciò accade anche ai crediti condominiali i quali si prescrivono se decorrono 5 anni senza che l’amministratore di condominio abbia fatto nulla per recuperarli [4]. Scaduto questo termine, l’amministratore non potrà più richiedere il relativo pagamento perché il credito sarà prescritto. La finalità della legge è sempre la stessa: quella di garantire, in caso di esistenza di diritti, che gli stessi siano esercitati.

La prescrizione, infatti, alla fine dei conti ‘annulla’ quel diritto che il creditore ha dimostrato, con la propria indifferenza, di non voler curare. Poiché è importante per il nostro ordinamento che ogni vicenda subisca dei cambiamenti e non rimanga ‘eterna’, nel caso di specie questo si traduce nella liberazione di un debitore da un peso che gli rimarrebbe all’infinito, considerato il disinteresse dimostrato dal creditore nei confronti di quel diritto e protratto per il tempo indicato dalla legge.

Spese ordinarie e spese straordinarie

Si potrebbe essere portati a pensare che la prescrizione quinquennale vale per tutti i crediti condominiali. In verità, oggi l’orientamento maggiormente seguito dai giudici [6] è il seguente:

  • nel caso di crediti derivanti da spese ordinarie, cioè quelle che vengono approvate periodicamente, generalmente ogni anno, e che sono destinate alla gestione del bene comune si applica la prescrizione breve di 5 anni. Ad esempio, il pagamento delle bollette, dei compensi dei fornitori, per le riparazioni o la manutenzione ordinaria degli impianti comuni ecc.;
  • nel caso di crediti derivanti da spese straordinarie, cioè quelle occasionali e che riguardano, ad esempio, i lavori di ristrutturazione dello stabile, la costruzione di un ascensore in uno stabile in cui non c’è mai stato ecc., si applica la prescrizione ordinaria di 10 anni.

Dunque, le spese ordinarie che sono periodiche si prescrivono in 5 anziché in 10 anni, come avviene invece per quelle straordinarie che sono ‘non periodiche’, perché legate a necessità occasionali del condominio.

Qual è il giorno da cui far partire la prescrizione?

Ora, che si tratti di spese ordinarie o straordinarie, in tutti i casi il termine di prescrizione inizia a decorrere dalla data di approvazione dello stato di riparto relativo alla spesa di riferimento.

Quindi, ad esempio, se un determinato lavoro straordinario dal costo di 10.000,00 euro viene approvato dall’assemblea come spesa da sostenere il 05 gennaio 2019; magari il suo stato di riparto (che serve per stabilire in quale quota-parte ciascun condòmino deve partecipare al costo complessivo) viene approvato il 06 gennaio ed il debito del condòmino Caio risulta essere pari a 1.000,00 euro da pagare entro il 06 febbraio 2019, l’amministratore:

  • dovrà agire nei confronti di Caio, per non far prescrivere il diritto di credito per la spesa straordinaria, entro 10 anni dal 06 gennaio 2019 (data di approvazione del riparto);
  • non potrà agire prima del 06 febbraio 2019, perché quella è la scadenza entro la quale il condòmino deve pagare;
  • può interrompere il decorso della prescrizione inviando a Caio una messa in mora con cui gli sollecita il pagamento del dovuto, mediante raccomandata con avviso di ricevimento o pec, per avere la prova dell’avvenuto ricevimento;
  • dalla data di ricevimento della messa in mora inizierà a decorrere il ‘nuovo’ termine di prescrizione decennale;
  • l’amministratore sarà obbligato a recuperare le somme entro sei mesi, che decorrono dalla chiusura dell’esercizio a cui si riferisce il debito. In caso contrario, infatti, l’amministratore rischia la revoca del mandato ed una azione per risarcimento dei danni.

Questo perché la riscossione degli oneri condominiali è uno dei principali obblighi dell’amministratore che deve agire, per non rischiare un’azione per responsabilità professionale e dover risarcire i danni al condominio, entro sei mesi da quando è stato approvato il bilancio consuntivo, oltre al suo riparto di spesa. Sempre che l’assemblea non lo abbia dispensato, anche se si tratta di un caso particolarmente raro.

Interruzione e sospensione della prescrizione

A fronte di un credito condominiale due sono le strade principali da poter percorrere:

  • la prima, è l’eventuale approvazione da parte dell’assemblea condominiale della decisione di dispensare l’amministratore di agire in giudizio per il recupero del credito nei confronti del condòmino moroso;
  • la seconda, che costituisce la regola, è che in assenza di una decisione in tal senso, che comporta comunque una spesa (a carico del debitore) perché prevede la convocazione specifica di tutti i condomini ad una riunione con all’ordine del giorno la discussione di tale argomento, l’amministratore deve subito darsi da fare per recuperare il credito. E ciò lo può fare o agendo in giudizio, per ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro il condòmino moroso, o, quanto meno, interrompendo la prescrizione.

Si ha interruzione della prescrizione dei debiti condominiali, quando l’amministratore realizza una attività che dimostra concretamente la volontà di esercitare il diritto di credito. L’effetto dell’interruzione consiste nel fatto che il termine di prescrizione sino a quel momento trascorso si dà per inesistente, ed inizia il computo di un nuovo termine prescrizionale a far data da quella attività.

Degli esempi chiariranno meglio il concetto:

  • se l’amministratore deve recuperare un credito condominiale per spese ordinarie [7] che si prescrive il 05 marzo 2019, dovrà inviare prima di questa data una messa in mora al debitore, intimandogli l’immediato pagamento del debito. In questo modo, la data di ricevimento della diffida sarà l’inizio del nuovo termine quinquennale;
  • nel medesimo esempio, l’amministratore può interrompere la prescrizione, inviando, sempre entro il 05 marzo 2019, un atto di citazione al debitore oppure depositando un ricorso per decreto ingiuntivo. Anche in questo modo, il termine prescrizionale inizia da capo.

Si ha sospensione della prescrizione, invece, solo in determinati casi specificamente identificati dalla legge, che ‘giustificano’ l’inerzia del creditore, per l’esistenza di alcuni rapporti o di determinate situazioni tra creditore e debitore.

L’effetto della sospensione fa sì che si crei una parentesi temporale, in cui in tempo già decorso si dà per valido ma la prescrizione non decorre più, per poi riprendere (dal punto sospeso) non appena viene meno la causa sospensiva.

Sono cause di sospensione, ad esempio:

  • i rapporti di credito e debito tra coniugi, che fanno sì che per tutta la durata del matrimonio, i relativi diritti rimangono sospesi, per riprendere solo quando il matrimonio viene meno, ad esempio, col divorzio;
  • i rapporti tra chi esercita la responsabilità genitoriale e chi vi è sottoposto;
  • il rapporto tra le società (come le società di persone o le società per azioni ecc.) ed i loro amministratori, che fa sì che per tutta la durata dell’incarico i diritti di credito siano sospesi.

Prescrizione dei debiti dell’inquilino

Se c’è un appartamento che è locato e l’inquilino non paga le quote condominiali di sua pertinenza, anche in questo caso si determinerà un credito condominiale.

Si ricorda, infatti, che quando l’immobile viene concesso in locazione, le spese condominiali sono ripartite tra proprietario ed inquilino, in base alla legge. E che quest’ultimo è sempre tenuto al pagamento degli “oneri accessori”, nei quali rientrano le quote condominiali. Tuttavia, è noto che nei confronti del condominio chi risponde dei debiti è sempre e solo il proprietario e che quest’ultimo, in caso di pagamento di debiti condominiali dell’inquilino, ha il diritto di recuperare quanto pagato al suo posto.

Entro quanto tempo si prescrive questo diritto? A tal proposito occorre fare molta attenzione, perché il primo errore consiste proprio nel confondere il debito che il proprietario ha nei confronti del condominio a causa dell’inquilino, con quello diverso che quest’ultimo ha nei confronti del locatore.

Nel primo caso, dove ciò che rileva è il rapporto condominio-condòmino proprietario, si applicheranno le prescrizioni dei crediti condominiali sin qui descritte. Nel secondo caso, dove ciò che entra in gioco è il rapporto tra il conduttore, che non ha pagato gli oneri accessori al suo locatore, ed il proprietario del bene, la prescrizione che si applica è quella breve di due anni, che decorrono dalla data in cui le somme dovevano essere versate. Per un maggior approfondimento leggi il nostro articolo Spese condominiali: in quanto tempo si prescrivono?.

Fermo rimane anche il diritto del locatore, in ipotesi di debiti condominiali dovuti dall’inquilino moroso, di poter chiedere al giudice la convalida dello sfratto per morosità e l’eventuale risarcimento del danno.

note

[1] Art. 2946 cod. civ. e seguenti. L’art. 2946 cod. civ. che si occupa della prescrizione ordinaria, recita testualmente così: ‘salvi i casi in cui la legge dispone diversamente, i diritti si estinguono per prescrizione con il decorso di dieci anni’.

[2] Art. 2956 cod. civ.

[3] Art. 2947 co. 2 cod. civ.

[4] Art. 2948 cod. civ.

[5] Art. 2955 cod. civ.

[6] Cass. Civ. sent. n. 4489 del 2014; Trib. Roma sent.n. 18826 del 2015.

[7] Che ha il termine di 5 anni.


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