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Spese condominiali acqua appartamento vuoto

5 Marzo 2019 | Autore:
Spese condominiali acqua appartamento vuoto

Spese di ripartizione dei consumi idrici da dividere preferibilmente tramite contatori o, dove non possibile, secondo millesimi. Il caso particolare dell’appartamento vuoto.

L’acqua è uno dei beni essenziali per la vita e costituisce un diritto inviolabile ed universale dell’uomo. Quando si parla di spese condominiali per la fornitura idrica iniziano i problemi, proprio perché si tratta di un servizio a cui nessuno vuole (ne può) rinunciare, ma che comunque comporta determinati costi che, ovviamente, aumentano all’aumentare del suo consumo. Molte discussioni, in materia, nascono dal criterio di ripartizione delle spese condominiali per l’acqua: questi costi vanno ripartiti in base ai millesimi di proprietà di ciascun condòmino o si può scegliere un altro criterio di ripartizione, ad esempio facendo dipendere la quota di partecipazione alla spesa in base al numero dei componenti del nucleo familiare? Devo pagare le spese condominiali acqua appartamento vuoto? Oppure, è possibile sospendere il servizio idrico al condòmino moroso proprio per l’omesso pagamento degli oneri condominiali relativi al consumo di acqua? Infatti, non occorre dimenticare che quando la morosità si protrae per oltre sei mesi, l’amministratore può sospendere al condòmino la fornitura dei servizi comuni, che sono suscettibili di godimento separato, come l’acqua oppure il riscaldamento o, ancora, la corrente elettrica. La legge parla di facoltà, quindi, di possibilità e non di obbligo per l’amministratore di sospendere il servizio comune al condòmino che non paga. D’altra parte, sono gli stessi giudici che, nella maggior parte dei casi, ritengono non giusta la sospensione, neppure di fronte ad un moroso, di servizi che sono essenziali per l‘esistenza dell’uomo.

Spese condominiali per l’acqua

La legge di riforma del condominio [1] ha apportato alcune novità in merito agli strumenti cui l’amministratore può fare ricorso quando si trova di fronte ad un condòmino moroso.

La morosità nasce nel momento in cui il condòmino, che ha l’obbligo di partecipare al pagamento delle spese condominiali [2], anche quelle che riguardano i servizi comuni, non adempie al versamento, nel termine dovuto, delle quote condominiali di propria competenza. In questo caso, la nuova legge ha stabilito in favore dell’amministratore [3] la possibilità di sospendere il moroso dal godimento dei servizi comuni suscettibili di separato godimento, tra cui la fornitura di acqua, gas, corrente elettrica, ecc.

Ed oltre a ciò, per il recupero di eventuali morosità del condòmino, rimane fermo il dovere dell’amministratore di eseguire le ordinarie azioni giudiziarie, a favore del condominio, per il recupero forzoso delle somme dovute. Come il ricorso all’autorità giudiziaria per l’emissione del decreto ingiuntivo.

Vediamo cosa accade se il debito riguarda le spese relative al consumo dell’acqua. A tal proposito esiste molto contenzioso nelle aule di tribunale ed è per questo che è importante capire come funziona la ripartizione delle spese condominiali per il servizio idrico: se, ad esempio, sia possibile non pagare nulla, a titolo di spese per acqua; se l’appartamento che si trova nel condominio è vuoto oppure sfitto.

Ripartizione delle spese condominiali per acqua

In linea di principio, le spese che riguardano il servizio idrico nel condominio devono essere ripartite preferibilmente in base al consumo effettivo di acqua fatto da ciascun condòmino. Ovviamente, ciò è possibile se il consumo è rilevabile con facilità ed in sicurezza da strumenti tecnici deputati a ciò.

Ad esempio, la ripartizione delle spese in base all’effettivo consumo sarà possibile in tutti i casi in cui ogni immobile, che si trova all’interno del condominio, possiede un contatore di lettura. La rilevazione del consumo avvenuto all’interno dell’appartamento del singolo condòmino, che garantisce la veridicità delle letture di consumo, rende ‘giusto’ il relativo addebito di spesa.

Può accadere un’altra situazione. Ad esempio, può essere che gli immobili presenti nel condominio non posseggano dei contatori.

Allora, in questa ipotesi, è normale chiedersi come avviene la ripartizione, tra i condòmini, delle spese per il servizio dell’acqua. Si usa il criterio dei millesimi oppure si può decidere di usare un altro principio? In questo caso, la legge [4] dispone che, salvo diverso accordo tra tutti i condomini (e, quindi, salvo delibera assunta alla unanimità), le spese vanno ripartite in base ai millesimi di proprietà.

L’unico criterio legale, infatti, per suddividere le spese dell’acqua, in un condominio in cui le unità immobiliari siano sprovviste di contatore, è basato sulla corrispondenza proporzionale tra la complessiva spesa da sostenere ed i millesimi di proprietà [5].

Quando qualcuno ha tentato di approvare in assemblea condominiale, a maggioranza, un criterio di ripartizione delle spese dell’acqua diverso da quello dell’effettivo consumo o dei millesimi di proprietà, la risposta dei giudici è stata sempre la stessa e cioè che la decisione non è realizzabile. Infatti, la legge non ammette che il costo relativo all’erogazione dell’acqua possa essere ripartito in maniera differente dal consumo effettivo del servizio oppure dai millesimi di proprietà, se la delibera è assunta a maggioranza.

Quindi, volendo fare un esempio: se il tuo condominio delibera a maggioranza che le spese dell’acqua siano ripartite in base al numero di componenti del nucleo familiare che abita in ogni singolo immobile, così esonerando dal pagamento magari il condòmino che durante l’anno ha avuto l’appartamento vuoto, sappi che puoi impugnare la delibera perché la decisione è contraria alla legge.

L’unico modo per modificare tale criterio di ripartizione è un eventuale accordo tra tutti i condòmini e, quindi, una delibera assunta regolarmente in assemblea, ma approvata all’unanimità.

Come si ripartiscono le spese sostenute per il consumo dell’acqua utilizzata per le parti comuni? Ad esempio, le spese dell’acqua usata per la pulizia delle scale piuttosto che dell’ingresso del condominio oppure quella utilizzata per innaffiare il giardino condominiale. Ecco, in questo caso, la regola è quella della ripartizione delle spese in base ai millesimi di proprietà dei condòmini, atteso l’utilizzo evidentemente nell’interesse di tutti dell’acqua, essendo servita per mantenere i beni comuni.

Spese condominiali per acqua ed appartamento vuoto

Ecco spiegato il motivo per il quale, anche quando l’appartamento è vuoto e, quindi, non ci sono consumi effettivi da pagare, non è possibile pensare di non dover pagare nulla. Infatti, anche il proprietario di un appartamento rimasto vuoto, e che quindi ha consumo zero, ha fatto ‘altrimenti’ uso dell’acqua, ad esempio, perché il suo appartamento ha beneficiato dell’acqua condominiale usata per le pulizie degli spazi comuni o per la cura del giardino condominiale o per la presenza, ad esempio, di perdite di acqua dagli impianti comuni ecc.

Inoltre, a ciò si aggiunga che nella bolletta per il consumo di acqua accanto ai costi variabili, cioè quei costi che dipendono dal consumo effettivo del servizio, vi sono dei costi fissi. Precisamente, ci si riferisce alla cd. quota fissa prevista dalla legge [6] e che dal gennaio del 2016 viene inserita in ogni bolletta e richiesta di pagamento della fattura relativa al servizio idrico.

La quota fissa non è altro che l’insieme delle imposte e dei costi fissi contrattuali che, quindi, si paga anche quando non si è fatto alcun uso dell’acqua, perché è indipendente dal consumo effettivo [5].

Condomino moroso e distacco della fornitura di acqua

E se nonostante ciò, il condòmino che ha avuto la casa vuota continua a non pagare? Per come già detto, quando il condomino non paga la propria quota di spesa per la fornitura idrica, e diventa moroso, è possibile per l’amministratore privarlo del servizio idrico. Questo perché, trattandosi di servizi comuni che possono essere goduti in modo separato da ciascun condòmino, è la legge stessa che considera giustificata, in caso di morosità, la sospensione della relativa fornitura.

C’è da dire che, nella pratica, l’orientamento maggiormente seguito dai giudici non lo consente. Infatti, facendo leva sulla natura di bene essenziale del servizio idrico, i giudici che condividono questa tesi non ritengono possibile né legittimo sospendere la fornitura dell’acqua, che rientra tra i servizi di prima necessità. E ciò, neppure di fronte ad una morosità persistente del condòmino.

Tuttavia, non mancano casi (in verità, che rimangono minoritari) in cui i giudici sono pervenuti alla conclusione opposta. Ad esempio, ritenendo non intangibile il servizio di fornitura di acqua [7] a fronte di una vecchia morosità del condòmino. Secondo tale prospettiva, non sarebbe giusto, infatti, richiedere ai condòmini (puntuali nei pagamenti condominiali) di sacrificarsi, in virtù del principio di solidarietà sociale, e di pagare anche il debito dei morosi, garantendo agli stessi il diritto all’acqua. Soprattutto, di fronte a soggetti che sono debitori da molto tempo, i quali non risultano meritevoli di essere dispensati dalla sospensione del servizio comune.

Secondo questo orientamento minoritario, l’unico modo per evitare l’interruzione della fornitura, è che il moroso dimostri il proprio stato di bisogno: in questo caso, si applicherebbe una norma speciale [8], posta a tutela dei diritti delle persone morose. La normativa prevede che, solo dopo che il debitore ha dato prova dello stato di disagio socio-economico in cui si trova, allo stesso viene garantito il diritto di godere di quel minimo di erogazione dell’acqua, indispensabile per la vita e ciò anche se è moroso nei pagamenti dello stesso servizio.

Alcuni giudici che condividono questa tesi hanno affrontato, anche in modo più approfondito ed incisivo, il problema relativo al condòmino che è debitore incalllito e rischia la sospensione dei servizi comuni. Secondo taluni giudici [9], infatti, permettere che il condòmino inadempiente continui a godere di un servizio, nonostante il proprio comportamento inadempiente, non servirebbe ad altro se non a giustificare la morosità.

Con evidente, ed ingiusto, danno al condòmino che paga puntualmente il quale sarà costretto o a continuare a sostenere i costi del moroso oppure a sopportare le spese (ed i disagi) del distacco delle forniture da parte della società che eroga il servizio idrico.

note

[1] L. n. 220 del 2012.

[2] Art. 1123 cod. civ.

[3] Art. 63 delle Disposizioni di attuazione cod. civ.

[4] Art. 1123 cod. civ.

[5] Cass. Civ. sent. n. 17557 del 2014.

[6] Delibera n. 664 del 2015 della Autorità per l’Energia Elettrica il Gas e il Sistema Idrico.

[7] Trib. Bologna ordinanza del 03.03.2018.

[8] Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri del 29.08.2016.

[9] Trib. Modena sent. del 5.06.2015.


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