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Condominio e spese: ultime sentenze

12 Febbraio 2019


Condominio e spese: ultime sentenze

> Diritto e Fisco Pubblicato il 12 Febbraio 2019



Ripartizione spese per lavori e riscossione delle quote: opposizione del condomino alla delibera e al decreto ingiuntivo proposto dall’amministratore di condominio. 

Indice

Condominio e obbligo di rendiconto

L’obbligo di rendiconto che, quale mandatario con rappresentanza dei condomini, l’amministratore è tenuto a osservare con riferimento alle somme detenute per conto del condominio, può dirsi adempiuto quando egli abbia fornito la prova, attraverso i necessari documenti giustificativi, non soltanto della somma incassata e dell’entità e causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi funzionali all’individuazione e al vaglio delle modalità di esecuzione dell’incarico, onde stabilire se il suo operato si sia adeguato, o meno, a criteri di buona amministrazione (nella specie, la S.C., in una fattispecie anteriore all’entrata in vigore della l. n. 220 del 2012, ha confermato la decisione di merito che, sulla base delle prove raccolte nel processo, aveva ritenuto raggiunta la dimostrazione del versamento di una somma di pertinenza del condominio su un conto corrente di gestione intestato all’amministratore e del suo successivo impiego per coprire passività condominiali).

Cassazione civile sez. VI, 17/01/2019, n.1186

Lavori nel condominio: il debito deve gravare unicamente sui condòmini non in regola con il pagamento delle spese condominiali

In linea di principio, per ogni obbligazione con pluralità di debitori, vi è solidarietà passiva degli stessi, purché sia unica la causa e unica la prestazione. In tema di condominio di edifici, però, le obbligazioni, tipicamente pecuniarie, che riguardano tale particolare Ente di gestione (rectius: organizzazione pluralistica di soggetti rappresentati), sono divisibili ex parte debitoris: ogni singolo condomino, cioè, risponde del debito condominiale (ovvero quello assunto dall’amministratore in rappresentanza dei condomini) nei soli limiti della rispettiva quota, ma dal punto di vista pratico, ottenuta una condanna del Condominio al pagamento di una certa somma di denaro, il terzo creditore può e deve procedere all’esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno.

Tribunale Vicenza, 17/01/2019, n.109

Anche nel condominio minimo per il rimborso delle spese di manutenzione di parti comuni è necessaria l’urgenza dell’intervento

Anche per il caso del condominio c.d. minimo (costituito cioè da due condomini soltanto), il condomino che, intraprendendo a proprie spese dei lavori di manutenzione e riparazione delle parti comuni, voglia chiedere il rimborso all’altro condominio ex art. 1110 c.c., deve dimostrare che i lavori intrapresi presentino i requisiti dell’urgenza ex art. 1134 c.c..

Cassazione civile sez. VI, 14/01/2019, n.620

Sono nulle le delibere che violano i criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese non adottate all’unanimità

Sono da considerare nulle per impossibilità dell’oggetto, e non meramente annullabili, e perciò impugnabili indipendentemente dall’osservanza del termine perentorio di trenta giorni ex art. 1137 c.c., comma 2, tutte le deliberazioni dell’assemblea adottate in violazione dei criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese, e quindi in eccesso rispetto alle attribuzioni dell’organo collegiale, seppur limitate alla suddivisione di un determinato affare o di una specifica gestione, non potendo la maggioranza dei partecipanti incidere sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata per legge o per contratto, ed occorrendo, piuttosto, a tal fine, un accordo unanime, espressione dell’autonomia negoziale.

Cassazione civile sez. II, 10/01/2019, n.47

Esborso relativo ad innovazioni non ripartito fra i condomini: ascensore

Qualora un esborso relativo ad innovazioni non debba essere ripartito fra i condomini, per essere stato assunto interamente a proprio carico da uno di essi, trova applicazione la disposizione generale dell’art. 1102 c.c., che contempla anche le innovazioni, in forza della quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune – purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condòmini di farne uguale uso secondo il loro diritto – e può, perciò, apportare alla stessa, a proprie spese, le modificazioni necessarie a consentirne il migliore godimento. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di appello che aveva ritenuto l’installazione di un ascensore sulle parti comuni, eseguita dai convenuti in primo grado a loro spese, legittima ex art. 1102 c.c., non ricorrendo una limitazione della proprietà degli altri condomini incompatibile con la realizzazione dell’opera).

Cassazione civile sez. II, 05/12/2018, n.31462

Riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale: ripartizione delle spese

In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 c.c., ma si deve, invece, applicare analogicamente l’art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l’uso esclusivo della stessa, determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123, comma 2, c.c.

L’appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale sostanzia una modifica della cosa comune conforme alla sua destinazione, che ciascun condomino – pertanto – può apportare a sue cure e spese, ma a condizione che non impedisca l’uso paritario delle parti comuni, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro architettonico, ipotesi – quest’ultima – che si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’aspetto armonico dello stabile.

Cassazione civile sez. II, 29/11/2018, n.30935

Riscaldamento condominiale: i criteri di contabilizzazione e ripartizione delle spese non possono essere derogati né da delibera assembleare né da regolamento

In tema di riscaldamento condominiale, il d.lg. n. 102/2014 ha imposto la contabilizzazione e termoregolazione del calore nei condominii con impianto di riscaldamento centralizzato e la ripartizione delle spese a consumo. La disciplina introdotta dal d.lg. n. 102/2014 riveste una finalità pubblicistica ed assurge quindi a norma imperativa vincolante inderogabile, in quanto posta a tutela di un interesse generale e non meramente privatistico. Di conseguenza il nuovo criterio di ripartizione delle spese di riscaldamento ha carattere imperativo e, pertanto, non può essere derogato né da una delibera assembleare né da una norma di natura contrattuale del regolamento di condominio. Pertanto, tutti i regolamenti contrattuali che dispongono diversamente sono, sul punto, contrari a legge.

Sono valide le delibere assunte dall’assemblea condominiale che, adeguandosi alle inderogabili disposizioni introdotte dal d.lg. n. 102/2014, decidano circa la trasformazione dell’impianto termico condominiale e approvino nuove tabelle millesimali di riparto spese di riscaldamento.  

Tribunale Milano sez. XIII, 22/11/2018, n.10703

Il subentro, dal quale deriva l’obbligo di pagamento delle spese condominiali, avviene con il trasferimento del diritto di proprietà

Il “subentro” si ha quando vi è il trasferimento del diritto di proprietà, dal momento che ex art. 1123 c.c., le spese necessarie per  la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valora della proprietà di ciascuno.

Tribunale Massa, 21/11/2018, n.811

Escluse le spese anticipate dal condomino se manca l’urgenza

Qualora un condomino esegua lavori sulle parti comuni senza l’approvazione dell’assemblea o la richiesta dell’amministratore in assenza del requisito dell’urgenza previsto dall’art. 1134 c.c. non avrà comunque diritto al rimborso delle spese anticipate.

Cassazione civile, sez. III, 28/06/2018,  n. 17027

Se la delibera di riparto delle spese è nulla il decreto ingiuntivo può essere revocato

In sede di opposizione a decreto ingiuntivo per spese condominiali, mentre non possono farsi valere questioni attinenti all’annullabilità della delibera di approvazione dello stato di ripartizione, spettando al giudice dell’opposizione verificare la perdurante efficacia della delibera sottesa al decreto ingiuntivo emesso, può invece, rilevarsi la nullità, anche d’ufficio, non essendo questa valida ed efficace e trovando perciò applicazione l’art. 1421 c.c. in tema di rilevabilità d’ufficio della nullità dei contratti, trattandosi di vizio afferente ad elementi costitutivi della domanda (fattispecie in cui l’opponente aveva rilevato la nullità della delibera che aveva derogato ai criteri di riparto ex art. 1123 c.c. senza l’unanimità).

Cassazione civile, sez. VI, 21/06/2018,  n. 16389

Non spetta al condomino alcun rimborso della spesa per conservare la cosa comune ove l’esigenza di riparazione sia nata da una condotta illecita a lui attribuibile

L’obbligo del singolo condomino di contribuire in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione delle parti comuni dell’edificio trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell’edificio. Ove l’esigenza di manutenzione e riparazione delle parti comuni dell’edificio derivi dalla specifica condotta illecita attribuibile a un condomino, tale condotta fa sorgere soltanto a carico di quest’ultimo l’obbligo di risarcire il danno complessivamente prodotto ex articolo 2043 del Cc, e non anche l’obbligo degli altri partecipanti di contribuire alle spese ai sensi degli articoli 1123 e seguenti. Non spetta al condomino alcun diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, ai sensi dell’articolo 1134 del Cc, ove l’esigenza di manutenzione e riparazione della stessa abbia trovato la sua causa in una specifica condotta illecita a lui attribuibile, e le opere fatte eseguire dal singolo abbiano perciò dato luogo a una forma di risarcimento del danno in forma specifica.

Cassazione civile, sez. VI, 28/05/2018,  n. 13293

Nessun rimborso di spese per i condomini se le riparazioni sono state sostenute per intero dal condomino che le ha generate

Laddove l’esigenza di manutenzione e riparazione dell’edificio condominiale derivi da una specifica condotta illecita attribuibile allo stesso condomino che ha sostenuto l’intera spesa per tali interventi, non sussiste il diritto al rimborso da parte degli altri condomini costituendo le opere eseguite dal singolo una modalità di risarcimento del danno in forma specifica.

Cassazione civile, sez. VI, 28/05/2018,  n. 13293

Condominio minimo, diritto del condomino al rimborso delle spese urgenti sostenute per la cosa comune senza autorizzazione degli organi condominiali

In tema di cd. condominio minimo, il singolo condominio ha diritto al rimborso delle spese sostenute per la gestione della cosa comune nell’interesse degli altri proprietari senza autorizzazione degli organi condominiali, solo qualora, ai sensi dell’art. 1134 c.c., dette spese siano urgenti, secondo quella nozione che distingue l’urgenza dalla mera necessità, poiché ricorre quando, secondo un comune metro di valutazione, gli interventi appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa, mentre nulla è dovuto in caso di mera trascuranza degli altri comproprietari, non trovando applicazione le norme in materia di comunione (art. 1110 c.c.).

Cassazione civile, sez. II, 16/04/2018,  n. 9280

Condominio: l’esenzione per un condomino dalle spese per una cosa comune comporta il superamento della presunzione di comproprietà su quella parte del fabbricato

In tema di condominio, poiché la disciplina sul riparto delle spese inerenti ai beni comuni (art. 1123-1125) è suscettibile di deroga con atto negoziale, e, quindi, anche con il regolamento condominiale che abbia natura contrattuale, deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca tali spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l’esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall’obbligo di partecipare alle spese medesime. In quest’ultima ipotesi, nel caso cioè, come nel caso di specie, in cui la clausola del regolamento condominiale stabilisca in favore di taluni condomini l’esenzione totale dall’onere di contribuire a qualsiasi tipo di spese (comprese quelle di conservazione), in ordine a una determinata cosa comune si ha il superamento nei riguardi della suddetta categoria di condomini della presunzione di comproprietà su quella parte del fabbricato. Per contro, in assenza di siffatta previsione contrattuale, la proprietà comune del bene impone la partecipazione di tutti i condomini alle decisioni che concernono detto bene.

Tribunale Latina, sez. II, 02/03/2018,  n. 591

Le spese per la riparazione degli elementi esterni e decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio ricade su tutti i condomini

Gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 n. 3 del Cc, con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Tribunale Latina, sez. II, 02/03/2018,  n. 591

Lavori su parti private: si può chiedere il rimborso solo se si prova l’urgenza e l’indifferibilità

Ai fini dell’applicabilità dell’art. 1134 c.c., il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso delle spese effettuate a meno che non provi che si trattava di interventi urgenti e improrogabili.

Cassazione civile, sez. II, 28/02/2018,  n. 4684

Manutenzione urgente del terrazzo di proprietà esclusiva e rimborso delle spese: l’onere della prova grava sul condomino

In virtù dell’art. 1134 c.c., grava sul condomino che abbia agito in giudizio nei confronti degli altri condomini per il rimborso pro quota delle spese sostenute per la gestione di parti comuni, l’onere di dimostrare l’urgenza della spesa stessa. Il principio può trovare applicazione anche nel caso in cui l’intervento urgente abbia riguardato un terrazzo di proprietà esclusiva del condomino.

Cassazione civile, sez. II, 28/02/2018,  n. 4684

A chi spetta la deliberazione delle spese relative alle parti comuni dell’edificio in caso di scioglimento di condominio e formazione di condominii separati?

A seguito deliberazione assembleare che abbia disposto lo scioglimento di condomino e la formazione di condominii separati, qualora permangano in comune alcune delle cose ex art. 1117 c.c., l’approvazione delle spese relative a tali cose spetta all’assemblea unitaria originaria.

Tribunale Savona, 16/02/2018,

In sede di approvazione del consuntivo l’assemblea può ratificare, con efficacia ex tunc, le spese per lavori non deliberati in precedenza.

Al di là della natura ordinaria o straordinaria delle spese relative ai lavori eseguiti nel cortile e nel giardino condominiale, è pacifico che l’assemblea del condominio, in sede di approvazione del consuntivo di lavori eseguiti su parti comuni e di ripartizione della relativa spesa, ben possa riconoscere a posteriori, con effetto di ratifica di quanto l’amministratore abbia potuto porre in essere al di là dei poteri conferitigli dalla legge, lavori opportunamente e vantaggiosamente realizzati, ancorché non previamente deliberati, ovvero, a suo tempo, non deliberati validamente, ed approvarne la relativa spesa, restando in tal caso, la preventiva formale deliberazione dell’opera surrogata dall’approvazione del consuntivo della spesa e della conseguente ripartizione del relativo importo fra i condomini.

Tribunale Bologna, sez. III, 08/02/2018

L’amministratore, poiché estraneo al rapporto locatore-conduttore, deve chiedere al condomino il pagamento delle spese, anche se l’unità immobiliare è locata.

Il rapporto di locazione, essendo un rapporto obbligatorio, vincola solo le parti e non i terzi come l’Amministratore, che rimane del tutto estraneo ai rapporti tra locatore e conduttore. Ciò significa che egli ha l’obbligo di richiedere ai condomini il pagamento delle spese anche nel caso in cui l’unità immobiliare sia stata concessa in locazione. Non spetta infatti all’amministratore provvedere a ripartire le spese tra condomino ed inquilino, salvo che simile incarico gli sia stato affidato dal proprietario del bene.

Tribunale Bologna, sez. III, 08/02/2018,

Serve il consenso di tutti i condomini per la modifica del riparto delle spese dei servizi comuni

Ai sensi dell’art. 1123 c.c., la determinazione del riparto delle spese attinenti alla prestazione dei servizi nell’interesse comune deve avvenire mediante delibera assembleare approvata con il consenso di tutti i condòmini, a pena di nullità.

Cassazione civile, sez. II, 31/01/2018,  n. 2415


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2 Commenti

  1. Salve, come si sceglie un amministratore di condominio? Posso proporre anche me stesso per amministrare il mio condominio? Grazie

    1. Rino anche tu puoi amministrare il tuo condominio se possiedi i requisiti e se gli altri condomini accettano la tua proposta di nomina. Ti consigliamo di leggere i nostri articoli:
      -Posso amministrare il mio condominio? https://www.laleggepertutti.it/243165_posso-amministrare-il-mio-condominio
      -Come essere nominato amministratore di condominio https://www.laleggepertutti.it/237001_come-essere-nominato-amministratore-di-condominio
      -Amministratore di condominio: requisiti, nomina e revoca https://www.laleggepertutti.it/191594_amministratore-di-condominio-requisiti-nomina-e-revoca

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