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Condominio: chi convocare all’assemblea in caso di comproprietari?

24 Marzo 2019 | Autore:
Condominio: chi convocare all’assemblea in caso di comproprietari?

Se un immobile è in comunione, i vari comproprietari devono essere tutti avvisati dell’assemblea condominiale? Quali conseguenze in caso contrario?

Sei un amministratore di condominio e gestisci scrupolosamente un fabbricato composto da vari appartamenti. Ebbene tra i problemi gestionali che costantemente sei chiamato ad affrontare, c’è anche quello derivante dal fatto che alcune proprietà appartengono a più titolari: c’è quella lasciato in eredità ai figli,dal proprietario deceduto e che tuttora resto in comproprietà tra i medesimi. C’è l’immobile acquistato uso investimento da alcuni fratelli, che lo cedono costantemente in locazione, allo scopo di ricavarne una rendita. C’è l’appartamento in comproprietà tra due genitori conviventi, che pur non sposati, hanno acquistato il predetto immobile, allo scopo di destinarlo ad abitazione familiare.

Insomma, hai a che fare con molti comproprietari e quando viene il momento di convocare l’assemblea, perdi un po’ la testa. In sostanza, la domanda che ti poni in questi casi è la seguente condominio: chi convocare all’assemblea in caso di comproprietari? Sarebbe sufficiente avvisare anche uno solo di essi? Nel contempo, se sei, invece, uno dei comproprietari in questione, di fronte ad un amministratore di condominio, consapevolmente o non volutamente negligente, qualora quest’ultimo non ti inviasse l’avviso di convocazione, potresti impugnare l’assemblea e le sue deliberazioni? Quale sarebbe quindi la regola da rispettare in questo caso e quali potrebbero essere i diritti dei comproprietari eventualmente non avvisati della riunione? Continua a leggere questo articolo per avere maggiori informazioni.

Assemblea condominiale: devo convocare i comproprietari?

La legge in materia afferma che tutti gli aventi diritto devono essere regolarmente avvisati dell’assemblea condominiale, altrimenti le deliberazioni della medesima sarebbero irregolari [1]. Seguendo, pertanto questo principio, in caso di comproprietari e necessario convocare tutti i soggetti interessati, affinché possa validamente riunirsi e decidere la detta assemblea. Si tratta di una conclusione che ha trovato conferma in una decisione del Tribunale di Grosseto [2], secondo la quale tutti i comproprietari devono essere convocati alla riunione affinché, tra l’altro, possano nominare il loro rappresentante: la legge, infatti, impone che all’assemblea non partecipino tutti i contitolari, ma soltanto il loro rappresentante, debitamente investito di questo potere [3].

Detto questo, non si può dimenticare alcune decisioni giurisprudenziali secondo le quali la convocazione di tutti i comproprietari potrebbe desumersi dalla partecipazione del predetto rappresentante all’assemblea condominiale piuttosto che dallo stretto rapporto di parentela tra i medesimi oppure dalla convivenza tra i comproprietari stessi, tuttavia resterebbe una buona regola da rispettare, quella di convocare tutti i comproprietari, inviandogli l’apposito e specifico avviso, onde evitare contestazioni successive.

Assemblea: se i comproprietari non vengono avvisati?

La regola stabilita dalla legge impone che tutti gli aventi diritto siano regolarmente avvisati dell’assemblea condominiali e la citata decisione del Tribunale di Grosseto sancirebbe l’irregolarità di una riunione evidentemente viziata dalla mancata convocazione di tutti i comproprietari dell’immobile in questione. Ebbene, seguendo questo principio, l’assemblea così convocata e riunitasi sarebbe annullabile: le decisioni assunta dalla stessa, quindi, sarebbero suscettibili di essere poste nel nulla, da un’impugnazione del deliberato assembleare.

Ma se questa dovesse essere la conseguenza, quale sarebbe il termine entro il quale il comproprietario escluso potrebbe agire? Potrebbe farlo in qualsiasi momento oppure dovrebbe far valere i propri diritti in modo più tempestivo? Inoltre, i comproprietari regolarmente avvisati potrebbero a loro volta far valere la mancata comunicazione nei riguardi degli altri?

Impugnazione assemblea: entro quale termine?

L’annullabilità di un’assemblea condominiale irregolarmente riunitasi per l’omessa convocazione di tutti gli aventi diritto e, nello specifico, per non aver ritualmente avvisato tutti i comproprietari di un immobile, può essere fatta valere entro il termine decadenziale di 30 giorni (che partono dalla comunicazione del verbale al soggetto interessato) e non in qualsiasi momento. Per spiegarti meglio, anche se, quale comproprietario, non sei stato avvisato della riunione, per contestarla nelle sedi competenti, non puoi attendere che la stessa venga messa in esecuzione nei tuoi riguardi, ad esempio opponendoti al decreto ingiuntivo con il quale l’amministratore ti ha richiesto il pagamento delle spese condominiali deliberate in quell’assemblea. Devi, quindi, agire inevitabilmente prima, impugnando l’assemblea irregolarmente riunitasi, entro il termine di trenta giorni, decorrenti dalla notifica del verbale.

Ovviamente ricordati, infine, che il comproprietario regolarmente avvisato non potrà certo avere questo diritto. L’irregolarità in esame, infatti, non lo ha riguardato, essendo stato adeguatamente e formalmente informato dell’assemblea condominiale. Egli, quindi, nulla potrà eccepire in merito, a differenza dell’altro comproprietario, indebitamente non convocato alla detta riunione.


note

[1] Art. 1136 co. 6 cod. civ.

[2] Trib. di Grosseto sent. n. 565/2018

[3] Art. 67 disp. att. cod. civ.


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