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Locazione per uso diverso da abitazione

7 Marzo 2019 | Autore:


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Il contratto di locazione ad uso non abitativo: in cosa consiste, cosa prevede la normativa e la possibilità di derogare alla legge speciale.

Vuoi locare un immobile per aprire un’attività commerciale, un negozio o uno studio. Qual è la durata minima prevista dalla legge per il contratto di locazione ad uso non abitativo? Quanti mesi prima devi comunicare al proprietario del magazzino che hai affittato, che intendi lasciare l’immobile? Ti stai chiedendo se puoi vendere il garage di tua proprietà anche se è locato ad un’autorimessa? In questo articolo troverai una guida al contratto di locazione per uso diverso da abitazione che potrà tornarti utile nel caso in cui tu debba locare un immobile sia quale proprietario sia quale affittuario.

Cos’è la locazione?

La locazione è il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere ad un’altra parte (conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato periodo verso un determinato corrispettivo [1].

Nella locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, che trova la propria disciplina fondamentale in una legge speciale [2], si ricomprendono, per esclusione, tutti i contratti di locazione che non hanno ad oggetto un immobile utilizzato dal conduttore quale propria abitazione.

La forma del contratto di locazione ad uso non abitativo e la registrazione

Il contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo viene redatto in forma scritta. Successivamente deve essere registrato, a cura del locatore, entro 30 giorni dalla sottoscrizione della scrittura privata. Nei successivi 60 giorni, questi deve dare notizia sia al conduttore sia all’amministratore del condominio, se si tratta di un immobile sito in un edificio.

L’imposta di registro è commisurata al canone pattuito ed è dovuta da chi registra il contratto, solitamente il proprietario, il quale può rivalersi sull’inquilino, se il contratto lo prevede, nella misura del 50% di quanto pagato.

L’importo dovuto per tale imposta è il seguente:

  • l’1% per gli immobili affittati da soggetti titolari di partita IVA (come ad esempio gli studi professionali);
  • il 2% per gli altri immobili.

Oltre all’imposta di registro bisogna versare anche l’imposta di bollo pari ad € 16.00 per ogni 100 righe di contratto.

L’imposta di registro è comunque dovuta con un minimo di € 67,00 al momento della  registrazione (il rinnovo per le annualità successive non prevede alcun importo minimo) ed ogni anno al rinnovo del contratto.

La mancata registrazione del contratto di locazione comporta sanzioni sia di tipo civilistico sia di tipo fiscale.

Dal punto di vista civilistico il contratto di locazione non registrato nei 30 giorni, è nullo [3], cioè non produce effetti tra le parti e di conseguenza le clausole in esso contenute, non sono vincolanti.

Si tratta comunque, di una nullità relativa in quanto il contratto è obbligatorio per il locatore ma non per il conduttore, poiché si presume che sia stato il padrone dell’immobile il responsabile della mancata registrazione [4]. In pratica l’inquilino non è tenuto a rispettare i doveri contrattuali come durata, preavviso e canone (salvo un indennizzo per l’occupazione), mentre il padrone di casa sì.

Dal punto di vista fiscale il contratto non registrato, per quanto nullo, produce effetti e quindi, fa scattare sanzioni tributarie.

Tuttavia, se il contratto viene registrato in ritardo, sono previste delle sanzioni ridotte, il cui ammontare dipende da quanto tempo decorre prima della regolarizzazione.

Più precisamente:

  • entro 30 giorni di ritardo, è prevista una sanzione del 6% più gli interessi di mora e l’imposta dovuta;
  • entro 90 giorni, la sanzione sarà pari al 12% più gli interessi di mora e l’imposta dovuta;
  • entro 1 anno, la sanzione sarà pari al 15% più gli interessi di mora e l’imposta dovuta.

Dal punto di vista civilistico, il contratto registrato in ritardo si sana quindi, produce tutti i suoi effetti fin dall’origine e il conduttore sarà tenuto a rispettare gli accordi presi con il locatore.

La durata del contratto di locazione ad uso non abitativo

La legge distingue la durata del contratto di locazione ad uso non abitativo a seconda delle attività che il conduttore intende svolgere nell’immobile, che dovranno essere specificatamente indicate nel contratto.

Pertanto, nel caso di immobile adibito:

  • ad attività commerciali, industriali, artigianali, di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili o all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo, la durata minima del contratto di locazione non potrà essere inferiore a sei anniEsempio: Tizio (locatore) e Caio (conduttore) stipulano un contratto di locazione per uno studio medico con durata dal 20.01.2019 al 20.01.2025; la durata della locazione infatti, non potrà essere inferiore ai sei anni;
  • ad attività alberghiere o di imprese assimilate (ossia case di cura, stabilimenti di pubblici spettacoli, stabilimenti balneari, pensioni, trattorie, o teatrali), detta durata non potrà essere inferiore a nove anni. Esempio: Tizio (locatore) e Caio (conduttore) stipulano un contratto di locazione per una struttura alberghiera con durata dal 12.02.2019 al 12.02.2028; anche in questo esempio, la durata del contratto di locazione non potrà essere inferiore a nove anni.

Inoltre, si ha un uso diverso da quello abitativo quando l’immobile locato è destinato ad ospitare le sedi di partiti e sindacati e quando la qualità di conduttore è assunta dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali.

Laddove le parti stabiliscano nel contratto una durata inferiore ai sei o ai nove anni oppure non indichino affatto la durata, la legge stabilisce che il contratto avrà comunque una durata di sei ovvero di nove anni, a seconda della destinazione dell’immobile [5].

Esempio: Tizio (locatore) e Caio (conduttore) stipulano un contratto di locazione per un’agenzia di viaggi con durata dal 07.03.2018 al 07.03.2021; in questo caso la clausola contrattuale che prevede una durata di 3 anni, quindi inferiore a quella legale, è nulla e la locazione si intende comunque pattuita per la durata prevista dalla legge, cioè fino al 07.03.2024 (6 anni), tenuto conto della destinazione dell’immobile.

Le parti possono liberamente stabilire una durata superiore al minimo legale, incontrando il limite massimo dei 30 anni previsto dal nostro  legislatore [6].

Esempio: Tizio (locatore) e Caio (conduttore) stipulano un contratto di locazione per un teatro con durata decennale. In questo caso la clausola contrattuale relativa alla durata è valida anche se superiore a quella legale minima, di 9 anni, prevista per tale tipo di attività; in ogni caso la locazione non potrà essere stabilita per un periodo superiore ai 30 anni.

La durata dei contratti di locazione stagionali

Vi sono poi, alcune locazioni non abitative che per la loro stessa natura hanno carattere stagionale.

In queste ipotesi rimane fermo il termine di durata ordinario, con la conseguenza che il locatore ha l’obbligo di concedere l’immobile al conduttore che gliene abbia fatto richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto medesimo, di anno in anno, per la stagione pattuita sino alla naturale scadenza del contratto (sei o nove anni a seconda del tipo di attività).

Esempio: Tizio (locatore) e Caio (conduttore) stipulano un contratto di locazione per uno stabilimento balneare con riferimento alla stagione estiva,  che va ogni anno dal 1 giugno al 30 settembre.

Caio pertanto, ogni anno e sino alla scadenza del contratto, invia una raccomandata A/R con la quale chiede a Tizio di locare l’immobile per la stagione estiva.

Il recesso del conduttore

Nel contratto di locazione ad uso non abitativo può essere espressamente previsto che il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento, purché comunichi formalmente al locatore la sua intenzione almeno sei mesi prima del recesso.

Inoltre, indipendentemente dal fatto che il contratto contenga tale previsione, il conduttore potrà comunque recedere, fermo restando l’obbligo di tempestivo preavviso (sempre 6 mesi prima) al locatore, quando ricorrano gravi motivi inerenti alla sua persona e all’immobile locato o fondati su eventi successivi alla stipula del contratto.

Esempio: Tizio e Caio stipulano un contratto di locazione per un negozio di abbigliamento con scadenza il 23.03.2020. A causa di una grave malattia Caio è costretto a chiudere l’attività in data 30.06.2018.  A fine dicembre 2017 (e comunque entro il 30.12.2017) pertanto, invia una raccomandata A/R al locatore con la quale gli comunica la disdetta anticipata dal contratto di locazione.

Il rinnovo del contratto di locazione

Nel caso di contratti di locazione stipulati per attività commerciali, industriali, artigianali, di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili e per l’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo, la legge prevede che ad ogni scadenza di sei anni il contratto si rinnovi automaticamente per altri sei.

Il contratto si rinnova con le stesse modalità ma di nove anni in nove anni quando è stipulato per lo svolgimento di attività alberghiere o teatrali.

La possibilità di disdetta del contratto da parte del conduttore

Per evitare il rinnovo del contratto di locazione alla scadenza, il conduttore deve inviare una lettera raccomandata di disdetta al locatore rispettivamente 12 o 18 mesi prima della scadenza, a seconda che il contratto abbia durata rispettivamente di 6 o 9 anni.

Esempio: Tizio e Caio stipulano un contratto di locazione ad uso non abitativo della durata di 6 anni, la cui scadenza è fissata per il 25.07.2020; qualora Caio non intendesse proseguire nella locazione, dovrà inviare una lettera di disdetta a Tizio non più tardi del 25.07.2019.

La facoltà di disdetta del contratto da parte del locatore

Il locatore ha facoltà di dare disdetta del contratto alla prima scadenza dei 6 o dei 9 anni solo in alcuni casi specifici ed in particolare:

  • se intende adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta (figli, genitori, nipoti);
  • se intende adibire l’immobile all’esercizio in proprio o del coniuge/parenti entro il secondo grado in linea retta ad attività commerciale, industriale, artigianale, di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili o all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo o di attività alberghiere;
  • se il locatore è una pubblica amministrazione, un ente pubblico o di diritto pubblico, laddove intenda adibire l’immobile all’esercizio di attività tendenti al conseguimento della propria finalità istituzionale;
  • se si renda necessaria la demolizione e ricostruzione/restauro dell’immobile o la sua ristrutturazione per rendere i locali adibiti alla vendita conformi alla legge e ai piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile locato.

A pena di decadenza il locatore dovrà pertanto tempestivamente dichiarare la propria volontà di conseguire la disponibilità dell’immobile alla scadenza del contratto, specificando, a pena di nullità, nella stessa raccomandata con ricevuta di ritorno (da inviare almeno 12 o 18 mesi prima di tale termine, a seconda che il contratto abbia durata rispettivamente di 6 o 9 anni) i motivi, tra quelli appena elencati, su cui fonda il proprio diniego.

Esempio: Tizio e Caio hanno stipulato un contratto di locazione per una trattoria della durata di 9 anni, con scadenza il 30.09.2020. Tizio intende dedicarsi personalmente all’attività di ristorazione e pertanto, dovrà inviare una raccomandata A/R di disdetta a Caio entro il 30.03.2019 (18 mesi prima della scadenza naturale del contratto di locazione) in cui specifichi il motivo del diniego del rinnovo.

Il locatore deve prestare molta attenzione al rispetto di questa disciplina, in quando laddove egli non adempia a quanto sopra, il contratto si intenderà rinnovato.

Il locatore è sottoposto a sanzioni nel caso in cui entro i sei mesi successivi al rilascio non abbia realmente attuato la motivazione della disdetta, ossia non abbia adibito l’immobile ad abitazione o ad una propria attività commerciale e così via.

In tale ipotesi infatti, il conduttore potrà richiedere il ripristino del contratto, il rimborso delle spese sostenute per il trasloco e gli altri oneri sopportati, nonché l’eventuale risarcimento del danno subito (che non potrà essere superiore a 48 mensilità di affitto) oltre all’indennità per la perdita di avviamento.

Alla seconda scadenza ovvero dopo 12 anni per gli immobili ad uso commerciale e dopo 18 anni per le locazioni di immobili adibiti ad alberghi, il locatore non dovrà più motivare la ragione per la quale nega il rinnovo del contratto.

Se il conduttore non rilascia l’immobile alla disdetta

Se nonostante la disdetta regolarmente comunicata al conduttore, questi non dovesse rilasciare l’immobile, il locatore potrà convenirlo in giudizio dinanzi al tribunale competente per il luogo in cui è ubicato l’immobile.

Il giudice verificata la regolarità della procedura di disdetta, rilascerà un provvedimento con il quale il locatore potrà provvedere tramite gli ufficiali giudiziari, ad ottenere la disponibilità concreta dell’immobile.

Il deposito cauzionale

Al momento della stipula del contratto il conduttore versa al locatore una somma non superiore a tre mensilità di canone a titolo di cauzione.

La cauzione ha lo scopo di tutelare il locatore da eventuali danni che il conduttore potrebbe arrecare all’immobile. Tali danni verranno verificati con un sopralluogo al momento del rilascio dell’immobile e pertanto, qualora sussistenti, il locatore potrà trattenere tutta o parte della cauzione.

L’indennità per la perdita di avviamento

Quando il contratto di locazione cessa per volontà del locatore, il conduttore ha diritto a ricevere la così detta indennità per la perdita dell’avviamento (di solito 18 mesi di affitto, 21 mensilità nel caso di attività alberghiere).

L’indennità di avviamento è dovuta se l’attività esercitata nell’immobile è un’attività commerciale, industriale o artigianale oppure di interesse turistico, anche se priva di fini di lucro. Inoltre, tale indennità spetta solo se il locale è adibito al rapporto con il pubblico o con la clientela.

Il locatore è tenuto a corrispondere l’indennità per la perdita di avviamento prima che il conduttore lasci l’immobile. Da parte sua il conduttore è tenuto al rilascio solo dopo avere ricevuto il pagamento dell’indennità.

Esempio: Tizio (locatore) e Caio (conduttore) stipulano un contratto di locazione per una tabaccheria, accordandosi per un canone mensile di € 500,00.  Se il contratto cessa per volontà di Tizio, questi dovrà pagare a Caio l’indennità per la perdita dell’avviamento, che sarà pari a € 9.000, cioè a 18 mensilità. Solo dopo avere ricevuto l’ indennità Caio sarà obbligato a rilasciare l’immobile.

Inoltre, se entro un anno nell’immobile viene esercitata da altri la medesima attività del conduttore o un’attività simile, il locatore è tenuto a pagare un’ulteriore indennità sempre pari a 18 mesi di locazione ( o 21 mensilità nel caso di attività alberghiere).

L’indennità non è dovuta se:

  • la locazione cessa per morosità dell’inquilino che non ha pagato il canone;
  • la locazione cessa per decisione del conduttore (ad esempio per disdetta o recesso del conduttore; per trasferimento, ecc.);
  • il conduttore non restituisce l’immobile e vi rimane dopo la scadenza del contratto, pur rispettando la data fissata nel provvedimento di rilascio;
  • il conduttore è privo delle autorizzazioni amministrative necessarie per l’esercizio delle attività commerciali effettivamente svolte.

La vendita dell’immobile locato

Il locatore può vendere l’immobile anche se locato, ma la vendita non interrompe il contratto di locazione. In questo caso il locatore deve dare comunicazione al conduttore o ai conduttori, se sono più di uno, a mezzo di atto notificato da parte dell’ufficiale giudiziario contenente, tra l’altro, l’invito al conduttore ad esercitare o meno il diritto di prelazione.

Nella comunicazione il locatore dovrà indicare anche il prezzo e le altre condizioni della vendita.

Il diritto di prelazione del conduttore consiste nella sua facoltà di acquistare l’immobile a preferenza rispetto a terzi purché ciò avvenga alle medesime condizioni a cui il proprietario avrebbe venduto l’immobile a questi ultimi.
Se il conduttore intende esercitare la prelazione, dovrà comunicare la propria intenzione al locatore a mezzo ufficiale giudiziario, entro 60 giorni, offrendogli condizioni uguali a quelle comunicategli.

Salvo diversa comunicazione del locatore, il conduttore dovrà versare il prezzo entro 30 giorni che decorrono dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario contestualmente alla stipulazione della compravendita o del preliminare.

Esempio: Tizio (locatore) e Caio (conduttore) stipulano un contratto di locazione per un’autorimessa. Tizio dopo qualche tempo, decide di vendere l’immobile e comunica a Caio con un atto notificato dall’ufficiale giudiziario, il prezzo della vendita e l’invito ad esercitare il diritto di prelazione. La comunicazione viene notificata a Caio il 01.06.2018.

Caio nei 60 giorni successivi a quello in cui ha ricevuto l’atto di Tizio e cioè entro il 29.08.2018, gli comunica la propria intenzione ad acquistare l’immobile al prezzo stabilito dal locatore; nei 30 giorni successivi e più precisamente entro il 28.09.2018, Tizio e Caio stipulano l’atto di compravendita e quest’ultimo versa la somma concordata.

La sublocazione dell’immobile locato

Il conduttore può sublocare l’immobile a terzi o cedere il suo contratto di locazione anche senza il consenso del proprietario ma solo se unitamente all’immobile viene locata o ceduta la sua azienda, dandone avviso via lettera raccomandata con avviso di ricevimento al locatore almeno sei mesi prima. Entro 30 giorni, il locatore può opporsi, se vi sono gravi motivi.

Esempio: Tizio (locatore) e Caio (conduttore) stipulano un contratto di locazione per un magazzino da utilizzare quale sede di un’azienda di trasporti. Caio vuole cedere sia il contratto di locazione del magazzino sia l’azienda di trasporti a Sempronio con decorrenza dal 30.06.2020. Il 30.12.2019 invia pertanto, una comunicazione a Tizio con cui lo avvisa della cessione a favore di Sempronio. Tizio entro il 29.01.2020, potrà opporsi alla sublocazione solo se sussistono gravi motivi (ad esempio Tizio è a conoscenza che Sempronio è già in causa con Mevio per non avergli pagato i canoni di locazione relativi ad un altro contratto).

Le successioni nel contratto di locazione

Considerato che il conduttore presumibilmente svolge nell’immobile un’attività di lavoro, al contratto di locazione potranno succedere i soggetti che a loro volta succedono nell’azienda, ossia, in caso di morte del conduttore, i suoi eredi.
In caso di separazione o divorzio, il coniuge può succedere nella locazione se succede anche nell’attività svolta dal conduttore.

Esempio: Caio è conduttore di un locale di proprietà di Tizio (locatore), in cui ha aperto un negozio da barbiere.  Caio muore in un incidente stradale ed il figlio Mevio decide di continuare nell’attività del padre. Mevio pertanto, potrà succedere nel contratto di locazione al posto del padre.

Se nell’immobile invece è svolta una attività da parte di più soggetti ma il contratto di locazione è intestato ad uno solo di essi, in caso di morte gli succedono, in concorso con i suoi eredi, gli altri professionisti, artigiani o commercianti. Questi ultimi hanno diritto di succedere nel contratto anche nel caso in cui il titolare dello stesso decida di recedere.

Esempio: Tizio (locatore) e Caio (conduttore) stipulano un contratto di locazione avente ad oggetto un immobile da adire a studio commerciale. Caio vi esercita la professione insieme a Sempronio, suo socio. Caio muore per una grave malattia e quindi, nel contratto di locazione gli succede Sempronio in concorso con Mevio, figlio di Caio.

Sempronio potrà succedere nel contratto di locazione stipulato da Caio con Tizio anche nel caso in cui questi decida di smettere di esercitare la professione di commercialista per motivi personali.

Le deroghe alla legge speciale in materia di locazione

Il nostro legislatore ha recentemente stabilito che nel caso di contratti di locazione di immobili adibiti ad uso non abitativo per i quali sia stato pattuito un canone annuo superiore ad € 250.000, e che non siano riferiti a locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale, le parti possono concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della legge speciale dettata in materia.

note

[1] Art. 1571 cod. civ.

[2] L. n. 392/1978.

[3] Art. 1418 cod. civ.

[4] Cass. civ. 23601/2017 e 10498/2017

[5] Art. 79 L. n. 392/1978

[6] Art. 1573 cod. civ.


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