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Cosa sono i diritti reali immobiliari

7 Marzo 2019 | Autore:


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Di godimento o di garanzia: qual è la differenza? Quali benefici comportano l’usufrutto, l’enfiteusi, l’uso, il pegno, l’ipoteca o la stessa proprietà?

Ti sei mai chiesto che cosa vuol dire essere proprietario di un bene come, ad esempio, una casa? Forse non l’hai mai considerato perché per te avere una casa significa avere un punto di riferimento in cui vivere, dove tornare ogni sera dopo il lavoro, dover poter fare i lavori che vuoi e quando vuoi, dove poter passare i tuoi momenti migliori con la tua famiglia. Raramente ci si ferma a pensare che cosa significa da un punto di vista legale avere una casa, cioè che cosa sono i diritti reali immobiliari.

Può sembrare fin troppo teorico il fatto di avere un diritto reale su una cosa ma ci sono delle situazioni in cui torna utile sapere a che cosa serve. Questi diritti comprendono tra gli altri la servitù, l’usufrutto, l’abitazione, l’ipoteca. Sentendo questi termini, probabilmente a te più familiari, cominci a renderti conto del significato che hanno i diritti reali immobiliari? E sai in che cosa si traducono nel quotidiano?

Grazie a questi diritti, ad esempio, puoi essere l’unico a decidere come soddisfare il tuo interesse in modo diretto, cioè senza dover interpellare qualcuno. Così come puoi difendere il tuo bene in sede di giudizio. Metti il caso che hai un diritto reale di usufrutto su un appartamento e che il proprietario vuole vendere la casa ad una terza persona: potrai sempre opporti all’acquirente grazie a questo diritto reale immobiliare.

E poi ci sono il diritto di proprietà, di pegno e di ipoteca, i cosiddetti diritti di garanzia. Vediamo bene che cosa sono i diritti reali immobiliari e a che cosa servono.

Diritti reali immobiliari: quali sono?

Per diritto reale si intende quel diritto soggettivo tipico che ha per oggetto un bene e che lo seguono indipendentemente da chi sia il proprietario. Significa che tu avrai dei diritti reali immobiliari sulla tua casa finché è tua, per quanto possa sembrare banale. Quei diritti resteranno legati alla casa anche nel momento in cui la venderai ad un’altra persona: sarà quest’ultima a goderseli.

Quattro le caratteristiche principali dei diritti reali:

  • la tipicità: possono essere considerati diritti reali solo quelli tipizzati, cioè uniformati dal legislatore;
  • l’immediatezza: puoi godere dei tuoi diritti reali in modo diretto e non mediato. Succede il contrario, ad esempio, con i diritti di credito perché per soddisfare il tuo interesse dovresti dipendere dalla collaborazione del debitore;
  • l’assolutezza: puoi far valere i tuoi diritti nei confronti di tutti (o, per dirla in legalese «erga omnes») e senza alcuna ingerenza;
  • il seguito: significa che il diritto reale è collegato al bene e non al proprietario (l’esempio che facevamo prima con l’usufrutto).

Oltre al diritto di proprietà. ci sono due tipi di diritti reali immobiliari: i diritti di godimento e quelli di garanzia.

Il diritto di proprietà

Il diritto reale immobiliare per eccellenza è il diritto di proprietà. Comporta la possibilità di godere dell’immobile in maniera piena ed esclusiva, pur rispettando sempre i vincoli stabiliti dall’ordinamento giuridico [1].

Quindi, il diritto di proprietà è assoluto perché concede al titolare la possibilità di:

  • utilizzare o meno il bene (in questo caso, l’immobile), di farlo fruttare o meno, di modificarlo o addirittura di distruggerlo;
  • disporre del bene, cioè di vendere l’immobile, di affittarlo, di darlo in usufrutto, di lasciarlo ad un erede, di donarlo ad un parente o ad un amico, ecc.;
  • fare del bene tutto ciò che vuole purché non sia vietato;
  • godere del bene a titolo esclusivo: nessun altro può pretendere di beneficiare o di disporre della tua casa di proprietà.

I diritti reali di godimento

Tra i diritti reali immobiliari, quelli di godimento ti consentono di utilizzare in maniera immediata e piena un bene non tuo ma di proprietà di un altro. Vengono chiamati anche «diritti reali minori» in quanto più limitati rispetto al diritto di proprietà. Inoltre, possono essere «a scadenza», cioè non a vita. Può succedere, infatti, che ad un certo punto tu diventi proprietario del bene, in questo caso dell’immobile. In quel momento viene meno il diritto reale minore.

Ciò che fa decadere in automatico qualsiasi diritto reale di godimento è il «non uso»: se dopo 20 anni si verifica questa condizione, il diritto si estingue.

Tra i diritti reali di godimento si segnalano:

  • il diritto di superficie: consente di edificare sopra o sotto un fondo di proprietà altrui e di acquistare la proprietà della costruzione o dell’opera [2];
  • il diritto di uso, cioè di utilizzo di un bene altrui [3];
  • il diritto di usufrutto: permette di godere di un bene di proprietà di un altro (il nudo proprietario) e di raccoglierne i frutti ma con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica [4];
  • l’enfiteusi: permette il godimento pieno sul fondo altrui con l’impegno di migliorare il fondo stesso e di pagare al proprietario un canone annuo in denaro o in derrate. È perpetuo o, se a termine, di durata non inferiore a 20 anni [5];
  • il diritto di abitazione: consente di abitare una casa per i bisogni esclusivi del titolare del diritto e della sua famiglia ma non di cedere questo diritto ad altri o di affittare l’immobile oggetto del diritto di abitazione [6];
  • il diritto di servitù (o servitù prediale se si tratta di terreni): consiste nella limitazione posta ad un fondo servente per l’utilità di un altro fondo (in questo caso dominante) appartenente ad un’altra persona [7].

I diritti reali di garanzia

Capitolo a parte per i diritti reali immobiliari di garanzia, che servono a dare, appunto, una garanzia per un credito. Sono questi 3:

  • il diritto di pegno: ottieni un finanziamento e concedi un bene in pegno. Ti verrà restituito nel momento in cui restituisci il credito garantito [8], altrimenti il creditore (dopo averti chiesto inutilmente di saldare) può venderlo o chiedere ad un giudice che gli venga assegnata in proprietà. Di norma, però, il pegno viene utilizzato per beni mobili;
  • il diritto di ipoteca: simile a quello precedente ma relativo ai beni immobili. Anche in questo caso, si mette la casa come garanzia quando si ottiene un credito. L’ipoteca viene cancellata quando si paga l’intero debito, altrimenti la casa può essere messa in vendita o assegnata in proprietà al creditore [9];
  • il diritto di privilegio speciale: si tratta di una garanzia patrimoniale su un bene del debitore (in questo caso la casa) relativamente al motivo del credito. La legge attribuisce la prelazione a certi tipi di crediti che possono avere bisogno di maggiori tutele. Nel caso dei beni immobili si parla di privilegi speciali, che hanno un particolare legame tra il credito e l’oggetto del contratto. Per fare un esempio: se acquisti una casa, il venditore ha un privilegio per il pagamento dell’immobile, cioè diventa il tuo principale creditore.

note

[1] Art. 832 cod. civ.

[2] Artt. 952 e 956 cod. civ.

[3] Artt. 1021 e ss. cod. civ.

[4] Artt. 978 e ss. cod. civ.

[5] Artt. 957-977 cod. civ.

[6] Artt. 1021 e ss. cod. civ.

[7] Art. 1027 cod. civ.

[8] Artt. 2784 e ss. cod. civ.

[9] Artt. 2808 e ss. cod. civ.

[10] Artt. 2777 e ss. cod. civ.


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